阿肯色州房产税拍卖概括和法规 - 北美地产学堂 BBS 阿肯色州房产税拍卖概括和法规 maxcachen
阿肯色州概况
阿肯色州（State of Arkansas），是美国南部的一个州份，位处密西西比河中下游，北接密苏里州，西界俄克拉荷马州，南邻路易斯安那州，西南与得克萨斯州接壤，东隔密西西比河与田纳西州和密西西比州相望。其面积137，539平方公里，在五十个州内列第29位。 2017年人口超过3百万，人口排名33。其首府是小石城。
https://en.wikipedia.org/wiki/Arkansas
阿肯色州是税务地契(Tax Deed)州，所有在缴税截止日之后拖欠税款一年的房地产 将会因违规被州政府没收。这些违规的房地产清单将会被送至州土地专员(Commissioner of State Lands)并进行税务出售(Tax Sale)。税务出售(Tax Sale)的日期交由各个县(County)自行决定，但通常在四月至九月之间举行。税务出售(Tax Sale)也称作拖欠税款拍卖(Tax-delinquent Sale)。阿肯色州由州土地专员(Commissioner of State Lands)将信息发布在当地报纸，之后进行口头拍卖(Oral Auction)，大部分的县(County)都允许投资人在拍卖当天注册。税务地契(Tax Deed)在阿肯色州使用竞价拍卖系统(Premium Bidding System)，地契(Deed)将由投资人增价竞拍直到最高价格确定为止，最高出价者将成为中标人并获得地契(Deed) 。大部分阿肯色州地契(Deed)的起标价是县政府委托税务员(Assessor)或估价人(Appraiser)决定的市场价格，阿肯色州也是美国少部份州当中，起标价超过拖欠税款(Delinquent Tax)，因此投资人能在这些州获得的利润也较为受限。尽管房屋遭受止赎(Foreclosure)，原屋主能在拍卖出售的十天内赎回(Redeem)自己的房屋，投资人也会收到购入价格的退款。在十天赎回期(Redemption Period)之后，有限担保地契(Limited Warranty Deed)将由州土地专员(Commissioner of State Lands)发送给投资人，但是原屋主仍可以在转让后九十天的诉讼期(Litigation Period)提出抗辩(Contest)。所有县(County)的税务出售(Tax Sale)统一由州土地专员(Commissioner of State Lands)进行，但是地契(Deed)是各个县(County)持有。能够接受的付款方式有银行支票(Cashier’s Check)，保付支票(Certified Check)，汇票(Money Order)，在拍卖结束之后必须立即进行付款。至于在拍卖中剩余的税务地契(Tax Deed)将会继续在州土地专员(Commissioner of State Lands)网站出售.
招标制度(Bidding System)
阿肯色州使用竞价拍卖系统(Premium Bid System)，由阿肯色州法律所规定，大部分地契(Deed)的起标价是县政府估价的房地产价值，尚不包含拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，中标人必须支付中标价加上这些尚未缴纳的费用。地契(Deed)由投资人互相竞价直到最高出价产生，并给予最高出价的中标人。投资人也可以寄信参与竞标，要在拍卖前从县政府(County)获得和填妥相关表格，之后密封寄出。如果出价金额小于房地产估价，州土地专员(Commissioner of State Lands)保有协商出售价格的权利，最后再由州检察长(State Attorney General)批准协商后的出售价格。税务地契(Tax Deed)在阿肯色州出售后有十天的赎回期(Redemption Period)，投资人将在十天的赎回期(Redemption Period)之后获得由州土地专员(Commissioner of State Lands)发出的有限担保地契(Limited Warranty Deed)。
赎回期(Redemption Period)
如果房地产没有在出售的十天内赎回，州土地专员(Commissioner of State Lands)将发出有限担保地契(Limited Warranty Deed)给投资人。原屋主仍可以在转让后九十天的诉讼期(Litigation Period)提出抗辩(Contest)。
柜台交易(Over the Counter)
阿肯色州有柜台交易(Over the Counter)，在公开拍卖的九十天后，没有出售的税务地契(Tax Deed)可以在州土地专员(Commissioner of State Lands)的网站 https://www.cosl.org 查询，网站会每天更新内容。投资人也可以打电话至501-324-9422向州土地专员(Commissioner of State Lands)要求特定县(County)的清单，费用为每页$0.5美金。
拍卖日期
阿肯色州每个县(County)的拍卖日期都不相同，但通常在四月至九月间举行。
有用的提示
阿肯色州在税务地契(Tax Deed)州当中是较为独特的，州土地专员(Commissioner of State Lands)监管了整个州的税务拍卖(Tax Sale)，如此简化了搜索跟评估房地产投资的过程，同时柜台交易(Over the Counter)很容易透过州土地专员(Commissioner of State Lands)的网站 https://www.cosl.org 取得.
税务机关(Tax Authority)
县税务总署(County Tax Collector)或州土地专员(Commissioner of State Lands)
州法律和法规
Arkansas Code of 1987, Title 26, Chapter 37, “Sale or Forfeiture of Real Property.”
Arkansas Code Section 26-37-101. Transfer of tax-delinquent lands.
参考文献
Shade Ferre & Stephen Swenson,《US State Guide》
Joanne M. Musa,《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn,《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
http://www.cosl.org/laws.html
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-happens-if-i-dont-pay-property-taxes-arkansas.html
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阿肯色州概况
阿肯色州（State of Arkansas），是美国南部的一个州份，位处密西西比河中下游，北接密苏里州，西界俄克拉荷马州，南邻路易斯安那州，西南与得克萨斯州接壤，东隔密西西比河与田纳西州和密西西比州相望。其面积137，539平方公里，在五十个州内列第29位。 2017年人口超过3百万，人口排名33。其首府是小石城。
https://en.wikipedia.org/wiki/Arkansas
阿肯色州是税务地契(Tax Deed)州，所有在缴税截止日之后拖欠税款一年的房地产 将会因违规被州政府没收。这些违规的房地产清单将会被送至州土地专员(Commissioner of State Lands)并进行税务出售(Tax Sale)。税务出售(Tax Sale)的日期交由各个县(County)自行决定，但通常在四月至九月之间举行。税务出售(Tax Sale)也称作拖欠税款拍卖(Tax-delinquent Sale)。阿肯色州由州土地专员(Commissioner of State Lands)将信息发布在当地报纸，之后进行口头拍卖(Oral Auction)，大部分的县(County)都允许投资人在拍卖当天注册。税务地契(Tax Deed)在阿肯色州使用竞价拍卖系统(Premium Bidding System)，地契(Deed)将由投资人增价竞拍直到最高价格确定为止，最高出价者将成为中标人并获得地契(Deed) 。大部分阿肯色州地契(Deed)的起标价是县政府委托税务员(Assessor)或估价人(Appraiser)决定的市场价格，阿肯色州也是美国少部份州当中，起标价超过拖欠税款(Delinquent Tax)，因此投资人能在这些州获得的利润也较为受限。尽管房屋遭受止赎(Foreclosure)，原屋主能在拍卖出售的十天内赎回(Redeem)自己的房屋，投资人也会收到购入价格的退款。在十天赎回期(Redemption Period)之后，有限担保地契(Limited Warranty Deed)将由州土地专员(Commissioner of State Lands)发送给投资人，但是原屋主仍可以在转让后九十天的诉讼期(Litigation Period)提出抗辩(Contest)。所有县(County)的税务出售(Tax Sale)统一由州土地专员(Commissioner of State Lands)进行，但是地契(Deed)是各个县(County)持有。能够接受的付款方式有银行支票(Cashier’s Check)，保付支票(Certified Check)，汇票(Money Order)，在拍卖结束之后必须立即进行付款。至于在拍卖中剩余的税务地契(Tax Deed)将会继续在州土地专员(Commissioner of State Lands)网站出售.
招标制度(Bidding System)
阿肯色州使用竞价拍卖系统(Premium Bid System)，由阿肯色州法律所规定，大部分地契(Deed)的起标价是县政府估价的房地产价值，尚不包含拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，中标人必须支付中标价加上这些尚未缴纳的费用。地契(Deed)由投资人互相竞价直到最高出价产生，并给予最高出价的中标人。投资人也可以寄信参与竞标，要在拍卖前从县政府(County)获得和填妥相关表格，之后密封寄出。如果出价金额小于房地产估价，州土地专员(Commissioner of State Lands)保有协商出售价格的权利，最后再由州检察长(State Attorney General)批准协商后的出售价格。税务地契(Tax Deed)在阿肯色州出售后有十天的赎回期(Redemption Period)，投资人将在十天的赎回期(Redemption Period)之后获得由州土地专员(Commissioner of State Lands)发出的有限担保地契(Limited Warranty Deed)。
赎回期(Redemption Period)
如果房地产没有在出售的十天内赎回，州土地专员(Commissioner of State Lands)将发出有限担保地契(Limited Warranty Deed)给投资人。原屋主仍可以在转让后九十天的诉讼期(Litigation Period)提出抗辩(Contest)。
柜台交易(Over the Counter)
阿肯色州有柜台交易(Over the Counter)，在公开拍卖的九十天后，没有出售的税务地契(Tax Deed)可以在州土地专员(Commissioner of State Lands)的网站 https://www.cosl.org 查询，网站会每天更新内容。投资人也可以打电话至501-324-9422向州土地专员(Commissioner of State Lands)要求特定县(County)的清单，费用为每页$0.5美金。
拍卖日期
阿肯色州每个县(County)的拍卖日期都不相同，但通常在四月至九月间举行。
有用的提示
阿肯色州在税务地契(Tax Deed)州当中是较为独特的，州土地专员(Commissioner of State Lands)监管了整个州的税务拍卖(Tax Sale)，如此简化了搜索跟评估房地产投资的过程，同时柜台交易(Over the Counter)很容易透过州土地专员(Commissioner of State Lands)的网站 https://www.cosl.org 取得.
税务机关(Tax Authority)
县税务总署(County Tax Collector)或州土地专员(Commissioner of State Lands)
州法律和法规
Arkansas Code of 1987, Title 26, Chapter 37, “Sale or Forfeiture of Real Property.”
Arkansas Code Section 26-37-101. Transfer of tax-delinquent lands.
参考文献
Shade Ferre & Stephen Swenson,《US State Guide》
Joanne M. Musa,《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn,《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
http://www.cosl.org/laws.html
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-happens-if-i-dont-pay-property-taxes-arkansas.html
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