马里兰州房地产税拍卖概况和法规 - 北美地产学堂 BBS

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导言
马里兰州非常适合房产税留置权投资。该州财政状况吃紧,投资回报高(6%至24%且可能为罚金率),赎回期短至6个月。且一旦屋主赎回房产,投资者仅需交付竞标底价而无需交付溢价。马里兰州各县房产留置权规则差异巨大,投资前请务必联系各县税务总署确定当地的利率,赎回期,投标类型等细节。

马里兰州概况
马里兰州于1788年4月28日成为美国第7个州。其位于美国东部中大西洋地区,北靠宾州,东接特拉华州, 大西洋,西/南临弗吉尼亚州,西弗吉尼亚州和哥伦比亚特区。首府安纳波利斯,最大城市巴尔的摩。该州共设23个县,2019年人口约为6,045,680人。

马里兰州财政状况
马里兰州财政状况在疫情前已较差,疫情下更雪上加霜。其总资产202亿美元,总债务540亿美元,财政赤字338亿美元,纳税人的人均债务负担15200美元。财务状况为D级,在美国50州排名第37位。糟糕的财务状况意味着州政府为寻求现金流可能在未来抓紧变卖优质资产,从而使房产税留置权投资人有更大概率获得优质投资机会。

马里兰州房产税留置权销售概况
马里兰州是房地产税留置权(Tax Lien)州,由各县税务总署(County Tax Collector)执行和监管房产税的征收。
州法律规定,各县在进行税务销售(Tax Sale)前需要在连续四周内每周都在当地报纸上发布一次税务销售通知(Tax Sale Notice)。
与其他州相比,马里兰州法律给予各县更多的自主决定权:
  • 各县可以自由决定竞标方法(Bidding Methods),利率和拍卖日期
  • 大多数县允许投资者在税务销售(Tax Sale)当天登记参与竞拍,但公司实体投资者(Corporate Entities)或需要在拍卖前数日就登记。也有部分县要求提前邮件登记(pre-registration by mail)
  • 部分县可能要求投资者在参与竞拍前预付押金。具体支付方法一般为填写W-9表,支付1000美元认证押金(certified funds)。如竞拍者未中标,押金可退回。
    起始竞标价(minimum bid)包括任何逾期应缴税款(past due taxes), 利息和其他费用。未售出的留置权(Unsold Lien)由税务总署(Tax Collector)收作库存留予日后处理。
竞标类型
马里兰州留置权使用竞价拍卖(Premium Bidding System)的方式出售,口头竞标(Oral Bid),价高者得。需要记住的是,投资者只需支付起始竞标价(minimum bid),而最终成交价和起始竞标价之间的溢价(overbid amount)仅在投资者申请法拍(files for foreclosure)时才需交付,详见下条。

仅支付底价制
在马里兰州留置权投资的优势之一是投资者不必在销售日就支付最终成交价和起始竞标价之间的溢价(overbid amount)。投资者在销售当日仅需支付起始竞标价(minimum bid amount),而溢价仅当投资者申请法拍(files for foreclosure) 时才需交付。如果屋主提前赎回房产(property is redeemed),投资者就不用交付溢价部分了!

赎回期
马里兰州没有在州法中规定特定的赎回期(redemption period)。投资者最早在销售日的6个月后或可开始法拍。如果投资者在销售日后的2年内都没有执行法拍,留置权证书即作废(certificate becomes void)

法拍信息
留置权法拍(lien foreclosure)非自动执行(non self-executing), 需要投资者主动采取行动执行法拍。
屋主有六个月零一天时间来赎回房产。在此之后,投资者可随时采取必要步骤进行法拍获得房产地契(obtain the deed to the property)。在启动法拍前,投资者需从先法院获得“取消赎回权令”(Order to Foreclose the Right of Redemption)

回报率
马里兰州的留置权年化利率在6%至24%之间,视县而异。部分高利率县为:巴尔的摩市24%,Prince George县24%,Garrett县20%,Montgomery县20%等。有许多县直接提供罚金率(penalty rates),而非普通利率(interest rate returns)。罚金率为一口价利率(flat rate return),不随时间积累(do not accrue with time)。对于屋主提前赎回的情况,罚金率优势巨大。比如我们一般认为年化利率12%就非常有竞争力了,但对于罚金率来说,如果屋主一个月就赎回,投资者用一个月的投资周期就拿到了这12%。所以罚金率在投资周期较短的情况下可大大增加总回报率

支付方式
大多数县支持现金,认证支票(certified check)和出纳支票(cashier check)支付

柜台交易(Over the Counter, OTC)
大多数县不设柜台交易。部分县可能对未售出的留置权提供额外的补充销售。请于OTC数据库查询柜台交易详细信息

拍卖日期
视县而异,大多数县在初夏5,6月份进行。

拍卖信息
拍卖信息可在县财务部门网站(county treasurers website)找到。部分县已经开始采取网上竞价,开通网上竞价的具体县及其竞价网站如下:
巴尔的摩市: www.bidbaltimore.com
巴尔的摩县:www.baltimorecountytaxsale.com
安妮阿伦德尔县:www.aacountytaxsale.com
查尔斯县:www.charlescountytaxsale.com
弗雷德里克县:w.frederickcountymdtaxsale.com

参考资料
Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide By Dustin Hahn
State Guide to Tax Lien And Tax Deed Investing By Joanne M. Musa
州法律和法典:马里兰州注释法,税务财产条款,第14章,副标题8,第三部分。“税务销售”
https://en.wikipedia.org/wiki/Maryland
https://www.data-z.org/state_data_and_comparisons/detail/maryland

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