魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资 - 北美地产学堂 BBS 魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资 房博士
作者：David Tang
作者简介
David Tang，本科南开大学理论物理/国际金融专业，毕业后从事银行主机交易系统研发，研究生就读于北京大学光华管理学院，加州贷款经纪，Team AOS北美地产学堂首届NotePK冠军队队长。
北美地产学堂首期Notes课，最近结业了。
众所周知，Notes投资具有容易管理、流通性强、可规模化、收益较高等优点，但这是一项特别精专的投资，所以必须要有扎实的专业知识功底，要有专师领你入门才能事半功倍。
感谢学员们的辛勤耕耘，在结业时的交出一份真实的案例分析，分享他们在结业PK赛上的所学所想所得。
大家好，我是北美地产学堂的学员David Tang，现居洛杉矶，也是Note投资TEAM AOS的队长。我在今年四月份开始上何博士的《Note投资课程》，课程结束后，和几个志同道合的同学小伙伴一起为了第一期Note PK赛组建了Team AOS(Angel Or Satan)，致力于None Performing Notes（简称NPN）的投资准备。
首先，我先和大家介绍一下我们AOS名称的含义，Angel Or Satan。把介绍NPN放在首位，是因为NPN投资的风险特点不同于普通的房产买卖或者Performing Notes投资，数据均需要卖家独立验证，也要独立承担风险。一个潜在的投资机会，既可以上的天堂做天使，也有可能下的地狱做撒旦，很大程度上取决于投资者的经验、知识和能力；另一方面，NPN投资需要与包括home owner、其他顺位lender、HOA等沟通协调，我们希望能够和各方共同努力实现Win-win，解救陷入困境的对方，做Angel；但也不得不做最后的打算，如果对方拒绝履行协约或用各种手段拖延，那也要有Satan般凌厉的手段保护投资者利益。
下面，以我们PK赛的真实案例来简要说明NPN投资的基本过程，希望大家能够有一个初步的认识。
01
尽职调查
这个Case的目标资产是一个第一顺位的NPN，抵押资产是Manhattan Beach的一处居民住宅，Home Owner（下简称HO）在2018年购入，买入价格1.725M，第一顺位贷款1.38M。
我们拿到这个Case后，首先进行尽职调查，包括分析目标房产的当前市场价值（Current Market Value) (下简称CMV），HO的背景及目前状况和目标房产债务信息等，下面分别做一概况说明：
1
尽职调查 - 房产价值CMV
AOSer对目标资产进行了现场走访，调查房产目前状态和周边环境，结合当地房产市场近期成交和市场趋势，得到以下信息：
A．目标房产状况良好，翻修整体基本完成；
B．目标房产所在neighborhood 处于 multi family 和 SFH的交界处，离主路较近；
C．附近可对比的 sales comps单价从$600-$1,000/sqft不等，平均单价 $850/sqft;
D. 附近可对比的 rental comps单价从$2-$3.3/sqft不等，平均单价$2.78/sqft
综合考虑后，我们认为房屋CMV为1.9M，After Repair Value (简称ARV）为2.09M，租金$7,200/月。
2
尽职调查 - HO背景及状况
AOSer采用多种工具调查了HO的信息，包括基本情况、主要关系人、职业履历、拥有的公司、拥有的资产和近期主要事件。
我们完成了HO的一个基本“画像”，认为HO目前的财务困境是由于她主业建筑公司经营失败所致，从2019年开始进行了一系列的资产处置，2020年申请Chapter 7破产保护。
我们从破产文件里发现HO已经放弃了目标房产的所有权，但是后续有继续申请Chapter 13破产保护的动机。
3
尽职调查 - 目标房产债务情况
AOSer首先查询房产的title chain，发现目标房产除了我们准备投资的1st note外，还有两个lien登记，2nd lien是一家保险公司的UCC filing，3rd lien是local 银行的line of credit。此外，HO欠2019-2020年度的地税2.2万左右。
由于我们投资的是1st NPN，除了地税为super lien之外，我们认为2nd和 3rd 对投资决策影响不大，虽然也做了一定程度的调查，但并未花费主要精力。
1st lien的Unpaid Balance(简称UPB)是1.49M(2020年1月)。
02
出价和退出策略
至此，尽职调查已经完成，我们下一步要做的就是出价和退出策略，考虑到CMV对比UPB还有很大的净值，我们计划出价80%的UPB，并制定了后续谈判策略，确定了最高出价。
我们认为这个项目Acutal Cumulative Loan to Value (简称ACLTV） 70%是可以承受的风险范围，而且目前的1st lien债权银行能够接受这个报价。
退出策略方面，因为HO已经放弃了房产，我们只有继续 foreclosure，如果有其他投资者拍下房产则我们直接退出，这样是上策；如果成为REO，则会考虑将目标房产定义为income property加建ADU实现增值后售出退出。
不管采用那种方式，按照计算可以实现35%-50%的投资回报率，这个投资看上去是一个Good deal!
03
反转
正当我们雄心满满准备”下offer”(PK赛 presentation)时，收到了prelim title report。这本来来以为是一个保险措施，为了验证我们尽职调查的有效性，我们才向产权保险公司order了prelim，没想到最终挽救了我们堕入地狱。
具体情况是这样。
在报告中列出了第二顺位lien holder保险公司针对HO的一项未决诉讼，被告包括我们准备投资的目前1st lien holder。原告要求将目标房产拍卖所得首先赔偿原告损失，要求金额为10.5M，远远超过了目标房产CMV。此诉讼已经在目标房产上放置了lis pendens。
发现这个情况后，我们召开了紧急会议，并咨询律师，给出的建议是：
• 该诉讼会影响1st lien holder的权益；
• 诉讼可能耗时1-2年，期间房产foreclosure 会被冻结；
• 原告为大型保险公司，有雄厚的法律和资金资源，难以deal和解；
至此，我们不得不在最后一刻撤回offer，放弃了一个看上去很美好的deal。不过这也是NPN交易的魅力所在，上的天堂下的地狱，细节尽在魔鬼之间。
要做好NPN投资，学习至关重要。上面所有的知识和操作都是通过何博士的课程上学习到的，虽然Team AOS还缺乏实战经验，但是这个case的尽职调查和相应的操作更加坚定了我们进行NPN投资的信心，超额利润就是在我们具备超过常人的风险管理基础上获得的。
另外，NPN投资也是我们能够用金融的眼光看待地产投资，挖掘一种新的地产投资的手段，实现地产和金融的结合，对于专业的地产投资者有非常大的帮助。
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作者：David Tang
作者简介
David Tang，本科南开大学理论物理/国际金融专业，毕业后从事银行主机交易系统研发，研究生就读于北京大学光华管理学院，加州贷款经纪，Team AOS北美地产学堂首届NotePK冠军队队长。
北美地产学堂首期Notes课，最近结业了。
众所周知，Notes投资具有容易管理、流通性强、可规模化、收益较高等优点，但这是一项特别精专的投资，所以必须要有扎实的专业知识功底，要有专师领你入门才能事半功倍。
感谢学员们的辛勤耕耘，在结业时的交出一份真实的案例分析，分享他们在结业PK赛上的所学所想所得。
大家好，我是北美地产学堂的学员David Tang，现居洛杉矶，也是Note投资TEAM AOS的队长。我在今年四月份开始上何博士的《Note投资课程》，课程结束后，和几个志同道合的同学小伙伴一起为了第一期Note PK赛组建了Team AOS(Angel Or Satan)，致力于None Performing Notes（简称NPN）的投资准备。
首先，我先和大家介绍一下我们AOS名称的含义，Angel Or Satan。把介绍NPN放在首位，是因为NPN投资的风险特点不同于普通的房产买卖或者Performing Notes投资，数据均需要卖家独立验证，也要独立承担风险。一个潜在的投资机会，既可以上的天堂做天使，也有可能下的地狱做撒旦，很大程度上取决于投资者的经验、知识和能力；另一方面，NPN投资需要与包括home owner、其他顺位lender、HOA等沟通协调，我们希望能够和各方共同努力实现Win-win，解救陷入困境的对方，做Angel；但也不得不做最后的打算，如果对方拒绝履行协约或用各种手段拖延，那也要有Satan般凌厉的手段保护投资者利益。
下面，以我们PK赛的真实案例来简要说明NPN投资的基本过程，希望大家能够有一个初步的认识。
01
尽职调查
这个Case的目标资产是一个第一顺位的NPN，抵押资产是Manhattan Beach的一处居民住宅，Home Owner（下简称HO）在2018年购入，买入价格1.725M，第一顺位贷款1.38M。
我们拿到这个Case后，首先进行尽职调查，包括分析目标房产的当前市场价值（Current Market Value) (下简称CMV），HO的背景及目前状况和目标房产债务信息等，下面分别做一概况说明：
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尽职调查 - 房产价值CMV
AOSer对目标资产进行了现场走访，调查房产目前状态和周边环境，结合当地房产市场近期成交和市场趋势，得到以下信息：
A．目标房产状况良好，翻修整体基本完成；
B．目标房产所在neighborhood 处于 multi family 和 SFH的交界处，离主路较近；
C．附近可对比的 sales comps单价从$600-$1,000/sqft不等，平均单价 $850/sqft;
D. 附近可对比的 rental comps单价从$2-$3.3/sqft不等，平均单价$2.78/sqft
综合考虑后，我们认为房屋CMV为1.9M，After Repair Value (简称ARV）为2.09M，租金$7,200/月。
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尽职调查 - HO背景及状况
AOSer采用多种工具调查了HO的信息，包括基本情况、主要关系人、职业履历、拥有的公司、拥有的资产和近期主要事件。
我们完成了HO的一个基本“画像”，认为HO目前的财务困境是由于她主业建筑公司经营失败所致，从2019年开始进行了一系列的资产处置，2020年申请Chapter 7破产保护。
我们从破产文件里发现HO已经放弃了目标房产的所有权，但是后续有继续申请Chapter 13破产保护的动机。
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尽职调查 - 目标房产债务情况
AOSer首先查询房产的title chain，发现目标房产除了我们准备投资的1st note外，还有两个lien登记，2nd lien是一家保险公司的UCC filing，3rd lien是local 银行的line of credit。此外，HO欠2019-2020年度的地税2.2万左右。
由于我们投资的是1st NPN，除了地税为super lien之外，我们认为2nd和 3rd 对投资决策影响不大，虽然也做了一定程度的调查，但并未花费主要精力。
1st lien的Unpaid Balance(简称UPB)是1.49M(2020年1月)。
02
出价和退出策略
至此，尽职调查已经完成，我们下一步要做的就是出价和退出策略，考虑到CMV对比UPB还有很大的净值，我们计划出价80%的UPB，并制定了后续谈判策略，确定了最高出价。
我们认为这个项目Acutal Cumulative Loan to Value (简称ACLTV） 70%是可以承受的风险范围，而且目前的1st lien债权银行能够接受这个报价。
退出策略方面，因为HO已经放弃了房产，我们只有继续 foreclosure，如果有其他投资者拍下房产则我们直接退出，这样是上策；如果成为REO，则会考虑将目标房产定义为income property加建ADU实现增值后售出退出。
不管采用那种方式，按照计算可以实现35%-50%的投资回报率，这个投资看上去是一个Good deal!
03
反转
正当我们雄心满满准备”下offer”(PK赛 presentation)时，收到了prelim title report。这本来来以为是一个保险措施，为了验证我们尽职调查的有效性，我们才向产权保险公司order了prelim，没想到最终挽救了我们堕入地狱。
具体情况是这样。
在报告中列出了第二顺位lien holder保险公司针对HO的一项未决诉讼，被告包括我们准备投资的目前1st lien holder。原告要求将目标房产拍卖所得首先赔偿原告损失，要求金额为10.5M，远远超过了目标房产CMV。此诉讼已经在目标房产上放置了lis pendens。
发现这个情况后，我们召开了紧急会议，并咨询律师，给出的建议是：
• 该诉讼会影响1st lien holder的权益；
• 诉讼可能耗时1-2年，期间房产foreclosure 会被冻结；
• 原告为大型保险公司，有雄厚的法律和资金资源，难以deal和解；
至此，我们不得不在最后一刻撤回offer，放弃了一个看上去很美好的deal。不过这也是NPN交易的魅力所在，上的天堂下的地狱，细节尽在魔鬼之间。
要做好NPN投资，学习至关重要。上面所有的知识和操作都是通过何博士的课程上学习到的，虽然Team AOS还缺乏实战经验，但是这个case的尽职调查和相应的操作更加坚定了我们进行NPN投资的信心，超额利润就是在我们具备超过常人的风险管理基础上获得的。
另外，NPN投资也是我们能够用金融的眼光看待地产投资，挖掘一种新的地产投资的手段，实现地产和金融的结合，对于专业的地产投资者有非常大的帮助。
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