鲜为人知的空手套白狼房产投资之道--Subject To

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作者:房博士

如果你是一名小投资者,有经验、有知识,但是没有钱,如何进行投资?

如果你是一位资深的房产投资者,买了几十套房产, 跟银行借款的数额已经到达了极限, 拿不到银行贷款,如何买房?

你可以试一试 Subject To。

概念:

所谓的“Subject To”, 是指买方继承原屋主的贷款。 也就是你买房的时候,把房产过户到了你的名下,但是你要求卖家,继续保留他原来的贷款,你负责替他每个月还他的房贷。这样,你就可以用很小的资金,巧妙地买入原来需要大量资金,才有可能购入的房产。

用这种灵活的方式投资,可以大大地降低你的资金投入,从而增加你的投资回报率。 比如说,你是做Fix-flip的,买房的时候, 你Subject To 了原屋主20万的贷款,每个月还款1000 美元。这样,你买房的时候,可以不用一下子拿出这20万的房款, 只要买入后每个月付着1000 美元的贷款就好了。用这种新颖的方式买房,将极大地降低你初始的资金投入量,让你的投资回报率爆棚。

下面我举一个案例。跟你分享一下,Subject to的具体操作, 也让你了解一下,为什么卖家愿意保留他的贷款,把他的房子卖给你。

那是我在做Wholesaler的时候,某天,我接到消息,得知 J 女士在我们的网站上填了信息,说自己因为生病,没钱还房贷,房子要被银行拍卖了。她30岁不到,一旦房子被拍卖,房子拍卖的信息就会进入她的信用记录. 这对她将来找工作,买房买车都极为不利, 所以她急于出售她的房子。

通过数据库查询,这房子修完后大约值20万左右,她欠着银行大约12万。合伙人去看了房子,说状况保持得不错。花5000美元倒腾一下就能出租。3卧2卫1700多英尺 (160平米),带游泳池的房子,每个月能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率, 30年固定利率。每个月的本金,利息,地产税,加保险费是大约是850美元左右。
根据这些信息, 我们决定跟J女士签订购房合同。合同表示,我们买J女士的房子,一分钱不付,Subject to J 女士的贷款。 也就是说:贷款依然保留J女士的名字,我们每个月还J女士的贷款,房子过户给我们。

在这个案例里,我们过户的时候没有付J女士一分钱。只是付了几千美元的律师费以及她拖欠的几个月的贷款,终止了J女士的房子被拍卖的命运,买了J女士的房子。房子的贷款还是J女士,不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款,但是房子已经过户给了我们。

你也许会说:

“J女士这样卖房会很不安心的。如果你们不及时还按揭,你们是没有任何责任,因为这个贷款没有在你们名下,但是J女士有责任呀。”

没错。她这种状态,这样卖房,是可能很不安心。 但是,她已经因为生病,到了山穷水尽的地步了。J女士的房子,已经到了律师手中,律师正在帮忙贷款公司, 启动拍卖程序。如果真的拍卖了,对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭,还能重新建立起她的信用。如果万一我们不能及时还款,这种最糟糕的情况,就跟她的目前的现状没什么不同。而且,就现在这种情况,万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款,J女士还得负责还银行差额的部分。
所以,J女士很乐意把房子过户给我们,让我们Subject To 她的贷款。当我们过户的时候, J女士是千恩万谢啊。
就这样,我们以很少的资金,买下了这个房产。

Subject To 购买途径

在这个案例中, 我们是从卖家那儿直接买房的。跟卖家直接谈判,会有很多Subject to 的机会。

在我们的《找Deal》的训练营中,我们会提到,你可以找Expired listing, 找即将要法拍的房产,找遗产房。在这些直接跟房主接触的买房过程中, 你很可能就可以用 Subject to的方式,以极少的投入,把房产买下来。

尤其是遗产房,如果过世的前屋主留有银行贷款, 你可以跟前屋主的子孙后代们谈谈,能否Subject to逝者的银行贷款。反正借款人已经过世,崽卖爷田不心痛的子孙们,估计也不会有人去关心逝者的信用记录,也就同意你 Subject To逝者的贷款,把房子卖给你了。

除了直接跟卖家谈判,你也可以通过买第二顺位的不良贷款的途径,以这种神奇的Subject to 的方式,用极低的投入,买下价值几十倍的房产。

第二顺位的不良贷款的投资,是北美地产学堂高阶课程, 《Note投资》中的话题。比较深奥,是一个只有资深的房产投资者了解的小众投资领域,这儿就不展开讲了。

简单地说,通过买第二顺位的不良贷款, Subject to 第一顺位的银行贷款,你可以进行杠杆化投资。用这种方式,我们Note课程的何林博士, 用区区5万美元的投资金额,拿下过价值百万的房产,在投资中获得了高额的回报率。

这次意外的新冠疫情,预计会给我们创造出更多买第二顺位不良贷款的机会。 如果你知道如何投资第二顺位的不良贷款, 你也可以通过Subject to , 承接第一顺位的贷款,用极低的投入,买下高价的房产, 获得丰厚的回报。

说这这么多Subject To买房的好处,你或许会问:

你Subject to 前房主的贷款, 买下了房产,银行如果知道房子换了主人, 他会不会启动Due-on-Sale Clause, 让你把所有的贷款一次性付清呢?

这个担心是有道理的。不过, 就像我的律师跟我说,他从业20多年,没见过一个银行启动过Due-on-Sale Clause。
为什么?因为银行要的是利息,他最关心的是贷款有没有付,而不是谁在付。如果你上了我们的《Note投资》课程,学着做银行的时候,你会深刻地明白这个道理, 何况,在现在超低利率的环境下,银行更不愿意收回以前利率高的贷款,而再去放新的利率低的贷款了。 如果真有银行启动Due-on-Sale Clause, 你就想办法支付好了,反正也没有Due-on-Sale Jail, 法律上你是不用担心的。

小结:
今天谈Subject to, 这种少有人知,不需要大资金就可以买卖房产的方式, 就是想告诉你,房产投资窍门很多,你不要因为没有足够的资金而望而却步,不敢投资。重要的是走出去,学习房产投资知识, 等到装备到位,本领过硬的时候,某一天,你也可以像我们的老师们一样,用Subject to, 以极低的投入,买下价值几倍于投资金额的房产, 从而获得丰厚的回报。
 
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