#1在美国买什么类型的出租屋收益最大? - 北美地产学堂 BBS

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#1在美国买什么类型的出租屋收益最大? - 北美地产学堂 BBS #1在美国买什么类型的出租屋收益最大? 房博士
我的一位国内的朋友,因为儿子来美国上大学,就卖掉了国内一线城市的几套房子,跟着孩子,也来到了美国。她想在孩子学校所在的城市买一下出租屋。

知道我在美国做房产投资,就问我:

“美国有那么多种出租屋,我都搞晕了。你能告诉我,如果买出租屋,买哪一类出租屋,收益最大呢?”

为了让我的朋友明白美国不同类型的出租屋,以及他们的收益情况。我就简单地介绍一下。希望对在美国找出租屋的你有所帮助。

美国的出租屋可以简单地分为两类:

公寓式住宅
别墅类住宅

下面简单地说说不同房产类型的优缺点。

一、公寓式住宅

最常见为两种:

公寓(Apartment)

Apartment为一种出租型公寓,整栋物业的产权都属于某个个人或公司;可以以公司或个人名义整栋购买或租下单元房屋。

优点:对于投资者来说,地理位置优越,租金带来的回报率非常可观
缺点:公寓本身带有的土地升值速度较缓。

市场形势:租金涨速普遍放缓,但涨幅仍有10%上下。随着大量流动人口的增加,租房的市场需求依然巨大。

结论:可以考虑

公寓式住宅公寓式住宅

产权公寓(Condo)

Apartment与Condo在外形并无过大差别。只是产权的差异。 Condo是一种出售型公寓,房屋的物业产权属于购买Condo的业主,可以按照单元购买。但是Condo业主不拥有土地的产权,总体说,类似与国内的商品房。

优点:
1.Condo房屋内部的结构与装修可以自由调整;

2.前期投资比较小;

3.交通便利。

缺点:
1.不具有土地权;

2.增值空间小;

3.物业管理费较高,而这部分费用不由业主控制,而是由业主联合会(Home Owner Association)决定。

结论:不考虑投资。主要是condo的物业管理费用不受自己控制,对长期的投资不利。

产权公寓产权公寓

二、别墅类住宅

在美国,别墅类的住宅可以分为联排独栋别墅(Townhouse),独栋别墅(Single-Family House),还有一种存在些许差别的多家庭独立住宅(Multi-Family House)。别墅是美国最具有长期投资价值的房产类型。

联排独栋别墅(Townhouse)

产权:
Townhouse的业主同时拥有其房屋的所有权与其自带土地的土地权,面积一般在140—300多平方米之间。

费用与维护:
联排屋可以选择缴纳一定的物业管理费,委托物业公司搭理庭院,屋顶,外墙等,费用大致在每月一百至数百美元。

优点:

1.属于城市的边缘地带,既满足了回归乡野宁静的愿景、又实现他们别墅的梦想;

2.空间较大,格局分明,附带门前庭院与车库;

3.有一定的升值潜力;

4.让人们从都市的拥挤中解脱出来,适合养老。

缺点:
1.两户人家都在同一栋建筑,但中间有墙隔离,但每家都有各自独立的门牌;

2.中间只有一堵墙相隔,隐私性较差;

3.内部设施的维护由屋主自己负责。

市场形势:
1.Townhouse的地理位置与房屋结构,使得它成为很多白领的第一套房与退休人群养老房的选择 ;

2.美国房市稳步上升,购买Townhouse亏损可能极低。

结论:考虑到物业管理费的成本的不确定性,不予考虑。

联排独栋别墅联排独栋别墅

独栋别墅(Single-family House)

产权:
独栋别墅的业主拥有自己的房屋产权与土地产权。

维护:
因为屋主同时拥有房屋产权与土地权,所以屋主也要承担一些基本的维护与管理工作。

例如:保持自家门前庭院的卫生情况等等。

优点:
1.这类房产在市场上很丰富,容易寻找;

2.非常容易卖出;

3.账单不是太多, 管理起来方便;

4.如果你有美国绿卡,需要贷款的,容易拿到银行的贷款;

5.租户一般比较稳定;

6.由于独栋别墅的稀有性,使独栋别墅的升值空间非常大。

缺点:
1.每一单元的成本过高;

2.难以打理;为了这一个独栋别墅,好像请property manager不是特别合算;

3.翻新成本过大;

4.买卖房子的竞争比较激烈。

市场形势:

1.投入成本高昂,市场具有一定的局限;

2.独栋别墅的稀缺性,导致房价一直居高不下;

3.独栋别墅整体的升值潜力依旧很大,随着美联储加快加息步伐,独栋别墅租赁市场也将受到市场的瞩目。

结论:可以考虑

独栋别墅独栋别墅

多家庭独立住宅(Multi-Family House)

Multi-Family House比较特殊,从房屋的外观来看,Multi-Family House与独立屋住宅并无多大差异,但是住宅里的格局会有很大不同。多家庭独立住宅可以隔成2-4户房型。每一间都是独立的一套房子,配套了各自的客厅,厨房,卧室和卫生间。

产权:
与其他的独立屋类似,整栋建筑都归于一个业主所有。

维护:
其维护工作也都由屋主承担,租客们的维护工作也由屋主承担。

优点:

1.投资者购买Multi-Family House,自己住用一个单元,其他闲置单元都可以出租。每个单位都会有资金回报,是一种更安全的投资方式。相比之下,独栋别墅的租金收入只能来自一个租户。

2.每一单元的租金收入要比独栋别墅高。 现金流会更好。

3.一份贷款,就可以买好几个单元的房子。

4.一份保险,就可以管所有的单元。

5.买这类房子的时候会更理性。这类房子的价格基本跟房子的租金收益挂钩。

6.买卖房子不会跟自住房竞争。

缺点:

1.通常比独栋别墅贵;

2.管理的事物会比较多。因为有多家租户。

3.市场上这类房子较少,竞争比较激烈。

4.受政府的政策调控较多。

市场形势:
1.基本租金$1,000+;

2.租金回报率高、房产保值能力强、空房率低等优点使得其占有的投资市场份额较大 。

结论:可以考虑。

多家庭独立住宅多家庭独立住宅

综合结论:

鉴于目前朋友的充裕资金,美国的低贷款利率,他可以选择的出租屋有:

1.公寓 Apartment

2.独栋别墅single-family house

3.多家庭独立住宅 (multi-family house)

如果有同样情况的朋友,可以参考以上分析再做决定。希望【北美地产学堂】的分享可以给你提供一些新想法与新思路。

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