#1 噩梦来袭!坏租客糟蹋房子还赖账!经验分享如何避免

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作者:房博士

当地主的最大噩梦可能就是找到坏租客了。遇到坏租客,不但房租可能晚拿甚至没有,还可能倒贴律师费。最后好不容易赶走了以后,房子被糟蹋的一塌糊涂,还要花钱修。

如果地主没有经验如何找租客,被坏租客钻了空子,损失了几次之后,很可能就没有心情和能力再经营出租事业了。所以,我认为找到好的租客是地主最重要的工作,没有任何别的事情能更重要。 在这篇文章里,我想分享一下自己的经验:正面、负面的都有。

要想找到好的租客,就要先定义一下什么是好的租客。因为我经营的是好区的房子而且不在当地,所以我认为符合以下的基本上算我所找的好租客:

☆ 有稳定的工作收入。

☆ 有比较长的租房历史:一直按时交租,没有被驱赶(eviction)的记录,遵守房东和物业的合理规定和要求。

☆ 为人诚实可信,说到做到,而且知道为别人考虑,会做人。

这些要求其实都很基本。房东只要不折不扣的执行就不会找到太离谱的租客。那么为什么实际中,不少地主为什么会找到不好的租客呢? 这里,我举一个自己的例子。

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我自己第一次找租客的时候,因为没经验,房价订得超过市场价(怎么找到市场价,我下面会解释),导致房子虽然不停有人来看,但是就是没有合适的租客,过了一个月也没有租出去。这个时候,我其实心里就慌了:一方面是因为这个月的花费都要从口袋里出了,另一方面就是开始怀疑自己是不是买错了房子。

在这种情况下,有一个租房中介带了4个年轻人合租。我做了背景调查,他们都有正当的工作,信用也都挺好的。唯一的问题就是其中一个人有被eviction的记录。

对我来说,如果有eviction记录就应该自动拒绝租客。但是当时我潜意识里想着如果拒了他们就不知道下一个租客在哪里。中介也给我灌迷魂汤,说驱赶记录是因为他的室友的问题,不是他的。而且,他的老爸很有钱(这个是真的),愿意做保证人。

于是,我就接受了。结果,几个月之后,那个有记录的租客原形毕露了。具体情况就不细说了,整个出租屋搞得鸡飞狗跳的。室友们天天吵,还要吵到我这里来。最后,他扬言要把所有的人都告上法庭。不幸中的万幸是,他还是按时交房租。我不续约让他走的时候,房子也没有被破坏。

我自己的总结是这个完全是我自己违反自己定下来的招租的要求,对于应该一票否决的没有执行。这个例子给我的教训很深。以后我一直坚持公事公办,招租时候背景调查的原则问题再也没有什么讨价还价的。

与此同时,我开始反思为什么当时我明明知道不该租却还是租了。我的结论是归根到底是因为房价定位没有做好,不能吸引到很多租客来挑选,然后拖了很长时间也找不到合适的租客,让自己很被动。从此以后,我给自己定下了以下的原则:

◎ 价格上坚持要比类似的房子优惠,这样才能吸引很多申请人。有了很多申请才能从中挑选好的租客。这个就是所谓“广撒网”。

◎ 做背景调查的时候一定要严格,一点折扣都不能打。

我现在的背景调查包括:

① 租房记录。这个包括evicton record search,如果有Eviction就直接拒掉。如果没有,则要联系现在和以前的房东。对于租客提供的住址,我都是上google查物业的电话,看看是不是跟租客提供的相符。如果相符就应该是真的。如果不相符,我心里就会留一个心眼,可能是租客找了朋友做假reference。

在phone interview的时候,如果有怀疑,我会留心听对方的语气,很多时候就会发现漏洞。对于作假的租客,就是直接拒掉,没有一点情面可讲。另外,我会在信用报告上找到租客以前的地址,特别是租客没有提供的情况下,我会打电话过去调查。这样,租客想隐瞒以前的不良记录也很困难。

② 信用报告。我一般要求600以上。然后注意看是不是总体还是按时付钱的。然后看欠钱的项目是consumer debt还是medical debt。对于后者,我会比较容忍。对于前者,特别是几百块钱的,就是不太好的信号。

③ 工作和收入证明。我要求两个月的工资单。同时,我必定会给租客的工作单位打电话。跟①中一样,我会对租客提供的信息进行确认。比如google公司的名字,找到总机电话,然后让总机找人,而不是直接打租客提供的电话。在电话中,我会确认工作时间,工资收入和表现情况。

④ 跟租客直接交流,感受一下是不是有问题,为人是不是好相处。

这个背景调查很费时间,但是也很有效。基本上有历史问题的租客都被刷掉了。剩下的基本都是好租客。在实际中,我跟每个租客都事先解释背景调查的过程。有问题的租客很多就自己选择不申请了。最后我全套调查的基本都是两三家,工作量并不太大。

最后我讲讲一些自己租房的心得:

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定价。这个很重要,直接关系到能不能很快找到好的租客。我一般是在MLS上看附近房子的成交价和成交时间。我希望最好一周租出去,最坏情况一个月。多看看历史成交价,我心里一般就有数了。另外,Zillow上也有很多租房广告。虽然没有historical listing,但是每个房子还是有历史定价记录。如果你经常看,就知道哪些房子曾经上过市,然后顺藤摸瓜。不过还是不如MLS好用。

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打广告的话,我首选Zillow rental,因为很多人用,而且自动跟Trulia和hotpad更新。我对craigslist感觉一般,可能跟我的租客不怎么用有关。MLS的广告要给对方中介commission,租客质量好像也不比zillow好到哪里去。

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对于出租房比较远的情况,我都是周末过去一天,搞一个open house,让想看房子的人都看完。这样基本上能照顾到大部分租客,自己也不会太辛苦。

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签约的时候,我基本让租客扫描表格寄过来,申请费我收paypal。最后签约的时候,我都是用e-signing。这样租客方便,房东也方便。
 
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