2年80个房?买房不要钱?学生房、廉租房、仓储三驾马车拉动的财富指数增长

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作者:房博士

作者:泡泡君

泡泡君,商业智能研究生,卧底在Fintech的投资爱好者,不喜欢房地产的吃货不是好摄影师。

初识Sunpriest,耳闻他是带着一串钥匙的“楼王”,又听说他是“带枪收租”的侠客,也是“买房不要钱”的投资达人。

所有的耳闻,都让我以为他的经历不可复制,然而,跟Sunpriest聊天以后,发现他的投资逻辑,他的投资理念和方法,都是值得我们每一位投资者学习的。

01

为何开始投资房地产?

清华大学毕业的理工高材生Sunpriest,出国留学时正赶上美国的911,本计划来美国深造却转战了加拿大。来到北美后,Sunpriest在文学城上读到了很多华人通过投资房地产致富的经历,所以在来到加拿大两年后,在2005年花了22万3购入了第一个学生出租房,租金$2800,现金流很好。在攒够了6个学生房以后开始做生意,2017年离开加拿大时,已有11个房产。

Sunpriest说,学生房是房地产投资初学者的最佳选择,因为现金流回报稳定,并且资本积累速度比普通的独栋出租房更快。虽然现在受到新冠疫情的影响,但是在正常的经济环境下,学生房是最稳妥最抗经济危机的房产类别。

当然学生房也有自己的特点,比如,地点的选择比普通房重要的多,如果能够在一个街区之内甚至可以走路到学校,是最佳的选择。学生房有季节性,要在9月份、5月份之前招到学生,所以要提前3-4个月就开始招租。如果错过了招租的旺季,就需要降低租约长度,比如一年的租约降到8个月来吸引租客,但同时也可以稍微提高租金单价来保证租金收入。同时学生房也有很多Zoning和License的要求,比如根据Sunpriest当地的要求,学生房一定要有地下室。

在学生房的价值大幅上升后,Sunpriest考虑转型收益率更高、可以让资金流转更快的投资方向。这时正好赶上他搬家到美国。

02

Make money when you buy

来到密歇根州后,Sunpriest发现Flint的房价正在经历三重底:GM搬出、 经济危机、水危机。这三重危机让Flint的房价降到了低谷。于是Sunpriest决定把加拿大的11个房产换成廉租房。通过Wholesaler,Sunpriest买到了很多便宜的资产包,比如20个房子只要10万。买过最便宜的房子只要$1750。更难忘的是,有8个房子竟然一分钱没要,只给了中介八百元的“感谢费”。很多deal都是市场价50%的折扣买到的。

廉租房的好处就是现金买,没有leverage,所以现金流高很多,Cap Rate可以达到40%。而当现金流大到一定程度会有指数效应。

会工作的钱,让钱工作起来,形成投资闭环。Sunpriest说,做房地产投资和做生意有异曲同工之妙,就是资金链、投资要形成闭环,循环投资。钱是活的,要让钱为自己工作起来。所以Sunpriest的廉租房收到的租金,都继续投资买入新的房产。

这样cash flow就形成了一个闭环。普通住房投资,现金流有限的情况下,只能实现线性增长,而当现金流增长到20%甚至以上,就会看到指数增长效应。Sunpriest用廉租房的租金,每个月可以再买两个房子。所以资本的增长率就是3年2倍,6年4倍,9年8倍,12年16倍,15年32倍,18年64倍,21年128倍的增长。这样就实现了每一个地产投资人都想看到的滚雪球效应。所以在仅仅两年内,Sunpriest已经拥有了80个廉租房。

Sunpriest开玩笑说:这些廉租房就像下蛋的老母鸡,老母鸡虽然不好看,但是生蛋生的快。

03

第三架马车——仓储

由于自己汽车零配件生意的需要,Sunpriest在加拿大有一个两万五千尺的仓库,不同于普通的存储类仓库,他的仓库兼有加工的功能。但这类专业的仓储,涉及了资质认证和执照等等,需要有一定的专业知识才可以操作。

聊天的最后,Sunpriest语重心长的说,房地产是一个长期投资,尤其是对于08年经济危机前就开始投资的房地产投资者。虽然上次经济危机后,房产价格增长的很快,但是投资人要持有长期投资的态度,积累现金流,加快资本流通速度,等待资产指数型增长。

你想知道更多Sunpriest的投资故事吗? 欢迎你在5月17日,周日晚上美国中部时间八点,美西六点、美东九点,中国时间5/18早上九点 来北美地产学堂听听Sunpriest 的现场分享。希望他的分享,能够对你日后的房产投资,以及实现财富自由,有显著的帮助。如果你还没有在地产学堂的群里,请加小助手微信,并回复1,进群收听我们的讲座。
 
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