2020 年美国新房销售将升至 13 年来的最高水平,有望提振美国经济?

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作者:房博士

作者:学堂君

转眼 2019 年就要过去,在经历了几次滑坡和政策调整后,今年的最后几个月,美国的房地产市场又恢复了活力。

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房地产市场提振 2020 年美国经济

10 月,美联储将基准利率降低了四分之一个百分点,以保持美国的十年经济扩张趋势。同时,也可能是在暗示目前的经济目标已经完成。

为了试图加快经济发展速度,美联储已经连续第三个季度降息。

美国商务部的数据显示,2019 年第三季度,固定住宅投资对 GDP 的贡献率为 0.18%,这是六个季度以来第一次的正增长。

低抵押贷款利率、强劲的劳动力市场、不断上涨的工资、失业率达到 50 年来的最低水平,这些将成为促进明年房地产市场发展的坚实基础,并有望在 2020 年提振美国经济。

美国房地产经纪人协会首席经济学家——劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,到 2020 年,美国新房的销售额可能会增长 11%,达到 75 万,这是近 13 年来的最高水平。并且,这一形势避免了经济衰退。

Nationwide 的首席经济学家戴维·伯森(David Berson)也表示:“房地产市场可能会成为提振经济的一股温和的顺风。”

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房地产市场预计会更加活跃

房地产对 GDP 增长的贡献率不如其他行业,但它是推动经济发展的重要行业之一。

买房子,可以说是人们一生中最大的购买决定,是消费者行为的风向标之一。

换句话说,居民的消费支出约占 GDP 增长的三分之二。

在旧金山举行的 NAR(全美房地产经纪人协会)会议上,Yun说:“房产市场将在 2020 年出现一些松动,因此,我们预计,房屋的销量将会上升。尽管房产余量增加,但不会出现任何供过于求的情况,房价会持续走高。”

Yun 表示,他预计,2020 年,美国现有房屋的中位数价格为 270,400 美元,比 2019 年增长 4.3%。

这一年增长率低于他预测的 2019 年的 4.9% 和 2018 年的 5.7%。而新房的中位数价格可能为 313,500 美元,较 2019 年下降 4%。

这可能是由于建筑商试图满足首次购房者的需求,而建造面积较小的房屋的缘故。

Yun 说:“我认为我们不会面临经济衰退。原因之一是房地产会进一步刺激经济的发展。我们需要建造更多房屋,那将是刺激经济的一种因素,而这种刺激将防止我们陷入经济衰退的局面。”

事实上,在第三季度,房贷价格跌至三年以来的最低点,尽管略有反弹,但贷款压力仍然比以往要高。

BMO(Bank of Montreal,加拿大蒙特利尔银行)的副首席经济学家迈克尔·格雷戈里(Michael Gregory)表示:“房屋所有权的经济形势发生了变化。特别是,如果你在一个税收很高的地方,或者你有一套很大的房产,并且抵押贷款很多,那么,这套房子的税后成本就会增加。”

但是,对于那些希望拥有房子的人们来说,税改的有利方面超过了新的税收现实。迈克尔·格雷戈里(Michael Gregory)说:“在某些情况下,居民收入甚至超过了房价。”

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未来的建筑热潮

随着消费者的购房欲望越来越强烈,美国现有独栋住宅的低库存刺激了建筑活动。

同时,美联储表示,将暂时保持利率不变。美联储的基准利率会影响房屋建筑商的贷款价格和消费者的抵押贷款成本。

美国国房屋建筑商和富国银行协会(WFC)表示,12 月份以来,本周的房地产市场指数不断上升,并且会一直上升到 20 年来的最高点。

纵观美国房地产指数 34 年的历史,只有仅仅几个月的数据超过了今年 12 月份。

在 2008 年房贷危机爆发之前,房地产指数甚至从未达到如此高的水平。

除此之外,11 月的房屋开工和建筑许可也超出了预期。

The HMI 是信心的象征,但不是是否增加或减少建筑活动的衡量标准。尽管如此,这也表明,房地产市场的前景将更加美好。

04

2020年的挑战

但是,广阔的市场前景中还存在着些许挑战。

今年,在美国劳动力市场紧张的情况下,房屋建筑商面临着建筑工人短缺的困境,而钢铁和木材的进口关税使其价格更加的昂贵。

美国正在努力地解决贸易争端,这可能会减轻明年的关税负担,但专家预计,劳动力市场的动态情况不会迅速地改变。

美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示:“我们的失业率很低,但是房屋建筑商很难找到熟练的建筑工人。”

这意味着建筑商将不得不发挥创造力。Yun 建议,例如,用工厂制造的模块来建造房屋,将减少使用建筑工人。

Berson 说,金融危机后的监管,使银行向房屋建筑商贷款变得更加艰难,尤其是以投机方式建造房屋的建筑商。

虽然这可以防止过度的房屋建设,但也阻碍了已经拥有低库存的房地产市场的发展。

总体而言,消费者有良好的购买条件,但是市场没有足够的经济适用房给所有想要购买的消费者。

经济学家认为,随着时间的推移,这种情况将逐渐被平衡。

Berson 说:“房屋建筑商将根据市场的需求进行建设。”如果大多数需求处于市场的中低价位,那么市场活动的速度将在那里加快。
 
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