#3 我最得意和最失意的投资 - 北美地产学堂 BBS

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#3 我最得意和最失意的投资 - 北美地产学堂 BBS #3 我最得意和最失意的投资 房博士
作者:房博士【北美地产学堂】

北美地产学堂呼吁大家谈谈自己最得意和最失意的投资。

最得意的投资

我最得意的投资是一个才 1300 SQ (120平米左右), 三个卧室 二个厕所的 房子。这个房子是一个 wholesaler 带给我的,要价 九万九。

我对那个区域不是特别熟悉,查看了一下那儿房子的卖价,发现这个房子翻新后能够卖23 万美元左右。因为目前还有人住在那儿,真要翻新起来做出租,非常简单,也就是普通的刷墙换地板,能租个 1500 美元每个月。

于是,我们果断地 出价 九万五美元。那个 wholesaler 同意了。意外的是,他 居然还同意我们找个 inspector去做 inspection. 简直是太好了。

Inspection结束后,领导问inspector, 这个房子是否会有 Chinese drywall 呀?Inspector 说,不太肯定,也许有可能吧。这不是给我们砍价的理由吗?

跟我说明情况后,领导让我去跟 wholesaler 谈价钱,看看能否再低点。当然了,如果不能降价,九万五,我们也会买的。

我打了个电话过去。说了我的顾虑,问wholesaler,你能否再降点啊,对方问我要价多少?我说,九万美元。最后谈判的结果,我们 九万 三 买下来。一个电话,省了 两千美元。

等到过户的时候,我们发现,卖家之所以要卖房,是因为原屋主去世了,是儿孙们在卖房。Wholesaler 是 8 万从原屋主的儿孙那儿买的房子。不到一个月,wholesaler 挣了 1.3 万美元。

我们也不错, 根据房子的状态和地理位置,还是打算翻新后卖掉。翻新的过程中,把窗子全换了,厨房整个都拆了,厕所也整改了,连买带翻新,花了将近 150K,卖了 229K。跑去 commission fee 和过户费,差不多挣了 6 万多美元。

皆大欢喜。

经验教训:
不要害怕谈判。谈判失败又不会死人。多问几句,说不定就能给你省几千美元。
跟 wholesaler 搞好关系,从他们那儿,说不定就能买到合适的廉价房。

最失意的投资

最失意的投资来自于一个带游泳池,离家一个多小时的 subject to 房子。

2017 年初,我的新合伙人接到电话,在离我家一个多小时的地方,有一位卖家因为房子马上要 foreclosure 了,要卖她的房子。 新合伙人去看了她的房子,房子保持得不错。这个房子几年前的售价是 169K,目前 mortgage 的 balance 大约是 110K,利率是 3.875%, 30 年 fixed rate。因为生病,她付不了款了。我们跟 foreclosure 的律师联系,确定我们只需要支付大约 8000 美元,就可以让这个房子停止 foreclosure.

最后我们同意以 subject to 的方式,付了 1000 多的 closing fee, 买了这个房子。买完之后的第二天,我们就替她付清了卖家欠银行的钱,终止了法拍。

买这个房子的时候,我和合伙人是这么说的,我们可以 lease for sale (这个房子大约能租 1500 美元一个月,支付 mortgage和保险 是绰绰有余的)。她也同意了。

于是,就按照出租的要求,把房子做了非常简单的装修, 打算 lease for sale.

把房子简单装修完后,刚打算放到市场上,合伙人就变卦了。她说有游泳池的房子做出租屋,风险太大了。
  • 万一小孩子掉进去,怎么办?


我说,你可以租给没有小孩子的租户啊?
  • 那万一邻居家的孩子掉进去呢?
我无语了。她坚持要把这个房子卖掉。我无话可说。于是,就把房子按现状放到市场上去了。放了好几个月,无人问津。

最后,我们决定重新找人翻新,把窗子全换新的,翻新厨房和厕所。一来二去,又是几个月过去了。

最受不了的是,合伙人非常节约,舍不得花钱。墙要自己刷,游泳池要自己清理,而不是花钱请人清理。她愿意做,我也不在乎。只要不让我干就好。中间她回德国去了将近 1 个月。这一个月,每个礼拜,我都要开车将近 3 个小时的时间,跑去清理游泳池,打扫卫生。这期间,痛苦万分。

房子最后终于上市了,碰上了冬天,无人问津。最后,2018 年 4 月,我们终于以 16 万5的价格, 卖掉了这个房子。从数字上看,这个房子,似乎我们没有亏多少钱,但是,从时间,精力上看,这是一个非常是失败的投资。

房子卖掉后,我解散了跟合伙人的 LLC,跟她友好地说再见了。这也是我们 LLC 买的唯一的一个房子。

合伙人是个非常善良,任劳任怨的人。她在这个房子上投入的时间和精力,比我多的多。这一点,我得向她致敬。

经验教训:
找合伙人很重要。合伙人是需要跟自己互补的人。不要跟缺乏商业思维的人合伙做 business。事事亲力亲为,不懂得放权, business 是无法成长的。
买房子的时候,确定 exit strategy, 不要轻易变动。
不要在离家太远的地方买房子翻新。要考虑你的时间成本是否合算。

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