#5 牛城地主:金钱的游戏?关于房地产投资你不得不知道的那些事! - 北美地产学堂 BBS

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#5 牛城地主:金钱的游戏?关于房地产投资你不得不知道的那些事! - 北美地产学堂 BBS #5 牛城地主:金钱的游戏?关于房地产投资你不得不知道的那些事! 房博士
近年来,房地产行业的投资属性被进一步放大。房产生意仿佛就是摇钱树,引得无数投资人前赴后继。

这期北美地产学堂的线上分享,特地请到了牛城地主Yan Chen博士,和大家一起聊聊房地产投资的那些事儿。

牛城地主Yan Chen博士

本科毕业于清华大学,后又成为中科院博士。1996年来美国,2002年从事房地产投资至今,积累了15年以上的丰富美国地产投资实战经验。

现在就让我们来回顾一下,牛城地主都分享了哪些房产投资主题:

  1. 房产投资的目标和策略是什么?

  2. 如何进行房地产的市场研究,发掘房产金矿?

  3. 如何找到好的Deal?

  4. 如何进行可持续投资?
在牛城地主分享完自己总结的关于房产投资的几个问题之后,群友们都反响热烈,提出了自己关于房产投资的疑问,牛城地主耐心回答了群友们的以下几个问题:

1.找Deal有什么技巧和策略? 屋主贷款?

2.现在是否是买房的好时机?新房还是旧房好?

3.哪类学校附近适合投资?当地学生多还是学校规模大?注意事项?

4.大学附近房子出租给学生,学生不爱惜房,维修费用高,怎么办?

5.拍卖房通过什么途径购买?

6.上一次08年经济危机前做了哪些准备措施?

7.网上付房租的App推荐?

本期分享已经结束,下期分享预告来啦!

(扫描图中二维码即可进群收听本次分享哦!)

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这次分享的主持人。

欢迎大家将海报分享在自己朋友圈和聊天室,

欢迎添加北美地产学堂小助手微信 : beimeidichan123,

由小助手带领你免费进群聆听!

下面是牛城地主房产投资详细内容

干货满满!

一起来看看吧~

分享会一开始,牛城地主先做了简单的自我介绍:

Lily他们搞的这个群或者说这种方式是个功德无量的事情,在这里可以分享很多信息,也可以学到很多东西。

十几年前我开始做的时候就没有这些,身边也没有做房地产的朋友,一切都靠自己摸索和自学。

当时买了几本书,看完了有豁然开朗的感觉。要是有时间的话,朋友们也可以读些房地产投资的书,知识介绍的会更完整些。

等几年后我的一些朋友们看我做得不错,也开始做的时候就简单多了,这帮家伙直接copy我,有问题就问,我就成了他们免费的咨询师。

但说起来,房地产投资里面的学问并没有那么大,里面牵扯的数学问题比起在学校学的任何一门课都简单。但要达到自己的目的,或者说成功,却比任何一门课都难些。

大家都很会读书,但是不是很会动手,或者说行动,就因人而异了。

身边的朋友们都说我做事情没有常性,就是说经常朝三暮四。这说明什么呢?主要原因是兴趣点多吧。

但仔细想想,还是有很多事情坚持下来了,没坚持下来的应该是本该淘汰的东西。比如说这二十几年一直没离婚,要做到这点也很不容易啊。

再比如说一直坚持做房地产,算算18年了,跟“敌营18年”差不多。当然了,你要是80,90后,就听不懂我在说啥,70后也不一定知道“敌营18年”。

还有就是坚持写博客,这也很不容易,既不挣钱又浪费时间,可还是坚持下来了,为什么呢?其实这里面有个记录自己的意思,时间过得太快,思想也在不断变化,世界变化更快,这博客就相当于写给自己的东西吧。人总得留下点东西,等老了动不了时候看看,这些博文就是其中之一吧。

瞎说了这么多,貌似跟今晚的主题没有关系。但这里面有一个很重要的意思:那就是坚持!坚持住需要坚持的。

做任何生意都有风险,据说小生意(small business)头4年有96%倒闭(96%是十几年前的数据,不知道现在变了没有),但不管怎么说,做生意不是件容易事。

房地产里面风险小些,实在不行会赔点,但不至于血本无归。身边朋友炒股票赔个十几、二十万的不少,有的赔的更多,赚钱的很少。但跟房地产沾边的没听说谁赔了。要是能熬过四年,你就落在那4%里面了。

现在不管是餐馆老板,工程师,还是教授,医生,律师都纷纷加入房地产的大军,国人好像对房地产有特殊的爱好,也许是缺什么想什么吧,上辈子要么没房子,要么被没收了。但房地产真是个适合个人,或者集体搞的一个很好的投资方向。

身边的几个朋友,在我的感召下也做了房地产,都坚持了下来,结果还不错,做了职业房东,有的提前退休了,也有不少朋友无形中卷入了这个行当,比如说换房子时把原来的房子留着出租。

但这些年我也碰到过许多美国人(说老外不大合适,我们才是老外,入了籍就不是老外了)都做过房东,但后来都放弃了。问起原因,大多一个字:烦,不愿意跟房客打交道,尤其是有时会碰到烂房客。

但更多的人是一直在想,而没有行动,没有行动就什么都没有,理论知识再丰富也没用。

所以还是上面说到的:行动+坚持。

Yan Chen (Yan Chen 牛城地主):

先说说第一个问题:目标与策略

先简单说说我的情况吧,1996年来美后,在学校做了几年博士后,后来去了一家在new Jersy的高科技公司干了一年,当时这类跟信息产业挂点边的公司很多,我在里面做碳纳米管。

相信群里有不少年轻的朋友,真是恭喜你们,年轻就会有无限的潜能。做博士后时,我常常问自己,我的老板的道路是我以后奋斗的榜样吗?说起来他也算是个有些名气的教授了,当时他60多岁,看着他每天的生活,我很快地否决了这条路。

到了公司,跟一个Manager关系很好,一个白人老头,有十几个专利,跟他在一起让人感觉很舒服。可是过了几个月后,他的部门解散了。

他来跟我告别拥抱时,我能看到他眼里滚滚欲落的泪水。这让我很伤心,当时我想,在公司里混,我不会比他更好了。英语不如他好,跟人打交道也不如他,他的今天就是我的明天,我不想到了50多岁时还在为生计奔波。

说到底,我不太喜欢一眼能看到未来终点的日子,或者说对最终目标不满意,那还奋斗个什么劲!

过了不久,我在的R&D也解散了,正好回家,干一件以后不用发愁的事情,于是选择了房地产,一直到了今天。

那时来美6年,算了算才6万刀净资产,这一下子凉了心,心想要是按照这速度发展下去,以后不得穷死!穷则思变,要变就要······

这里牵扯到一个问题,为什么是房地产?

到了美国,看似机会无限,但真正选择起来,特别是跨行业的选择与改变,还是需要很多勇气的。

大家都读了很多年书,要想舍弃并不容易,但我们的生活究竟要追求什么?

一个人要想做生意,选择也并不是很多,现在也许多了些,网上这啊那的。二十年前可供选择的无非是开餐馆,开店,搞些进出口贸易或者开个公司。

要真正感谢《穷爸爸富爸爸》这本书,让我开阔了视野,里面提到了生意(Business)的真正含义。真正的Business就是经过努力建成后,可以自运行并不断地给自己带来收入。

恭喜群里的朋友,你们感兴趣的房地产投资就是个真正的Business。经过一些年的努力,有了一定规模后,就有不断的收入了,不仅仅给你,也可以留给后代。

有朋友戏称,买投资房就是种摇钱树,每月摇一摇,都会掉下些果实来。

所以以后别说去收租了,改成“摇树”更有些韵味。投资房地产就是找树、养树和摘果子的过程,有的果子成熟比较快,一个月一摘,有的要等些年才能摘,但没准是个很大的果子。

这里说的房地产是指投资买房,而不是做Agent。做Agent不是生意,律师、医生等高收入行业也不是生意,因为你不干活就没收入。所以他们要考虑退休后收入的问题,而你们不用考虑。

说了这么些废话,无非是想说,只有自己才能对自己的未来负责,要有未来的规划和设计。

来这里的朋友都是对房地产投资感兴趣的朋友,那么就先问问自己:投资房地产的目的是什么?

这不是废话吗?投资房地产都是为了赚钱,这不是目的吗?

赚钱只是目的的一部分,大多数人的目标应该是能早些退休和达到经济独立(Financial Independent)。

投资房地产不是几天或三、两年就能达到目的的,除非你是富豪,可以全砸Cash。话又说回来了,富豪关心的都是大项目,估计不会关心我们关心的问题。

比如说你的目标是50岁退休,离现在还有十几年时间,现在收入也还过得去,那么你关心的大概是有些升值潜力,在贷款情况下,房租能Cover所有花销的房子。

当然了,有些现金流更好。这样的话等想退休时,房贷付清了,房租就变成了收入,或者那时候再整合。

最诱人的是,你有了很多净资产。网上经常有人讨论攒多少钱可以退休,但很多都忽略了一个问题,就是手上资产的回报问题。房东们无需太考虑这个问题,只要房子在,就什么都有了。

还有一个大好的消息是,房租是永远上涨的,房子也应该是吧。有的树可以一直养着,不大好养的可以卖给别人去养。

你要是现在需要现金流过日子,那么就只能朝这方向使劲了。现金流有的地方能实现,有的地方不行,比如说湾区,动不动上百万的房子,要想有正现金流很难。

Yan Chen (Yan Chen 牛城地主):

市场研究和发掘金矿

房子有这么几类:

1)豪宅,这类房子现金流最差,出租也是个问题,市场太小,而且房客对房子要求高;

2)中产阶级住的中档房,有可能现金流持平或略有盈余,但可能有升值空间;

3)蓝领房,房子老些,不是在最好区,但有可能有很好的现金流,维修费用低;

4)烂区,现金流最大,但一般人handle不了,基本不用考虑。

2和3里面会有些多单元房,很不错。

再有就是Condo一类,个人觉得这类房子升值较慢,HOA费会吃掉不少现金流。

前几天想在Johns Hopkins边上买了个Condo,儿子要去读书,找个朋友查了查附近的房源,HOA费居然是600-900刀每月。从投资角度,我不大喜欢这类房。

还有高位商业房和大片的Apartment,这里就不讨论了,一个人很难搞定这类。其实商业房投资是个很有意思的领域,朋友们有兴趣的话可以研究研究。

其实房地产里面的计算很简单,不用我多说,算算房租收入和花销就知道了。

我当年因为需要现金流过日子,所以只能集中在老房,区还不错的地方,研究了大半年,发现学校边上的学生房是个好地方,买了一些。这真是大摇钱树,退休费全指望它们了。

关于研究本地房地产状况的方法很多,可以上网查,可以跟行家了解,可以跟Agent,投资的朋友了解,但最重要的是要实地考察。

好区就不说了,对于篮领区或者是更老些的区,实地考察很重要。去了可以看看街区的情况,包括是不是干净,Curb Appeal,有没有废弃的房子,居民种类等等,很重要的是要找些当地的居民聊天,了解一下行情。

或许你找到了一片可投资的区域,若可能的话,最好都在这个区域买房,会很利于管理。

牛城不大,原来我的房子也有些散,其实也就在两个区,与我家呈三角状。后来把一个区的房子卖了,全集中在学校边上,管理起来方便多了。

我当初跑了大半年,了解各个区的情况,然后才决定投资方向。经验都是别人的,要想变成自己的,就需要自己亲自去看看,看多了,对房子的情况就会越来越了解。比如我现在,搂一眼,就大概知道房子的年代,尺寸等等。

多研究一下不同的区,或许真能打开一扇门。国人很多会歧视或不敢去一些少数族裔的区域买房,其实也没什么,我跟黑人打了十几年的交道,也没死人。人都有好有坏,就是个比例问题。

这个问题没办法说太多,各地区情况不一样,不可一概而论,重要的是要放开思路,去看看别人不大关心的地方。若是有时间的话,拿个Agent执照,这对自己买房和研究市场有很多好处。我就有这么个玩意儿,前些年主要给自己买房,也偶尔帮朋友买卖。

但不要跑偏了,投资是关键,这关乎于你以后的生活。当然了,你要是特喜欢做Agent的话,另当别论。反正我是不大喜欢,还不如干活好玩。

研究的目的就是要找到适合自己投资的地方。

Yan Chen (Yan Chen 牛城地主):

Deal 是成败的关键

房地产投资不是去菜市场买大白菜,而是要精心挑选。所谓的Deal就是能满足你的投资要求的,Deal好的话,才最有可能最后达到自己的目标。

有了好Deal的房子,才有后来的修理、出租、管理等问题,要不然就是瞎折腾。

我有个外州的朋友,在金融危机前买了个崭新的房子,以为房价很快会涨上去,然后卖掉。结果危机来了,房价下降,只好出租,过了好几年负现金流的日子,后来终于在房价恢复得差不多的时候把房子卖掉了。

找好Deal无非就是寻找更高的回报,现在方法很多,正常的Agent职业网站,Zillows,除此之外更应该关注拍卖房等。

在投资阶段,应该把很大精力花在这个方面。据说看100个房,能送5-10个Offer,能成的也就1-2个。

现在对房地产感兴趣的人越来越多,找Deal也比以前难了很多,但还是有的。这是指初始阶段,有经验后,看看数据就应该知道值不值得出手了。

多跟感兴趣区域里面的人接触,有时候会有意想不到的收获。有一次我在修房子,隔壁房子的房主跑来问我是否还想买房,他的房子要卖。这是好事啊,结果谈了个零首付,价钱很不錯的Deal。这一个房子每月可以给我带来2千多刀的现金流,后来又从他手上买了个房子。

在买投资房时,有一个问题还是应该注意一下。投资房不是自住房,不应该放入太多的个人感情色彩,比如“这房子看起来真漂亮!我喜欢”,但要是不能达到你的目的,买来何用?

房地产投资就是些冰冷的数字和简单的算法,能达到要求就买。

在找Deal时,有时候会斤斤计较,这个习惯不太好,尤其是在现在的市场情况下。几年前一个朋友在我的感召下也想买投资房,他的做法很简单,照我的做就行。那一年一口气在学校边上买了好几个房子,真是运气,第二年那片区基本没怎么有房子上市。

照他的话说,一个房子加几千算什么呀(那时候房价低),就当是少收几个月的房租了。没想到平常很仔细的他,买起房子来却很想得开,现在他终于靠房地产光荣退休了。

有时候要想买到低于市场价的房子,只能找到些状况不大好的房子,这就需要自己动手,这里面也有不少的利润。要是全雇人干的话,还不如买条件好的。当然这也取决于房子的价位和修理费用。每个地区情况不一样,不可一概而论,但若是在你本地,自己动动手,不失为一个好办法。只要是地基没问题,别的都好办。

很多人都知道文学城的房崇,一个北大中文系毕业的文弱书生,不也成为修房专家了吗?通过文学城,我们也成为了很好的朋友。要是见过他本人,你绝对想不到在文学城里叱叱风云的他,会长得那么瘦。

其实只要是差不多的Deal,长时间Run下来,总会有些收获。

这个话题也只能说这么多了,大家各显神通,找Deal去吧。

Yan Chen (Yan Chen 牛城地主):

Money Game

房地产投资是需要本钱的,任何生意都需要。有多大能力办多大的事情,所以在跳进来之前,先算算自己有多少本钱。

投资最好的办法就是用别人的钱给自己赚钱,自己的毕竟有限。

关于贷款的问题就不说了,应该没有人不懂贷款,或者说Leverage的意义。但我刚开始准备搞房地产时就不懂,学习了才明白,可惜的是那年还没拿到绿卡,银行不给投资房贷款。我只能砸锅卖铁地凑足了买第一个房子的钱,为了买房把一部新车都卖了。好在第二年拿到了绿卡,马上refinance,拿出了投入的资金,才使得买房工程继续了下去。

我开始时因为没本钱,有段时间为了买房借满了所有的信用卡,感谢当时的贷款政策,使得信用好的人很容易贷到款。

除了银行贷款外,还可以考虑众筹,从朋友那贷款。有些朋友有钱,但没时间投资,给个6%的利息他就很高兴。

还有个很多人知道的办法是想办法Owner Finance,我原来有近‪⅓的房子都是这么来的,包括现在的自住房。有些老投资者要退休,有比银行高的利息也会很高兴。要是能Owner Finance的话,Deal稍微差点也可以接受,但前提是不能赔钱。

有个小技巧,在向银行贷款时,用一个人的名字就可以了,这样可以增加贷款数量。好些年没跟银行打交道了,也不清楚现在的规矩变成啥样。

Money Game无非是找到一个可持续投资的方式。

手里有些本钱会发展得快些,要是本钱太少,可以考虑先修一个状况很差的房子,然后卖掉,如此几个反复,慢慢的就会有些资金。但别忘了房地产投资的目的是拥有房子,继而达到有不断的收入,而不是光靠体力挣钱。

Yan Chen (Yan Chen 牛城地主):

结束语

其实我上面说的大多是些废话,但愿能有一两句对你有些用。跟那些大咖们比起来,我做的也很一般,只不过我对现状还满意,最重要的是LD满意,这很重要。

刚开始做的时候,很多朋友对我不了解,觉得我们两个那么高的学历,做这么没学问的行业太可惜了。

我也常常问自己,这种选择对吗?

来美国的时候不知道在美国的生活会怎样,后来的发展完全超出了原来的想象力。做房地产时也不知道将来会怎样,但好歹有个简单的算法,能知道有多少房子就会有多少收入。

进入这个行业4-5年后,LD也不上班了,全靠出租房维持生活。当初的可行性目标会决定将来的成就,我原来的目标就不是很高,现在也算是达到目标了。

对于成功每个人的定义不同,我觉得要是自己满意了,家人满意了就算成功了。单从收入上来说,不少于工作薪水就算很好了,更别提带来的时间自由,心情放松等等。

从中国来到国外,不仅仅是为了挣更多的钱,在努力达到经济自由的同时,还可以更好地体验不同的文化,不同的文明。

这里思想自由是有的,经过一些年的努力达到经济自由时,就真正自由了。人最大的恐惧是对于未来不确定的恐惧,房地产投资是完全可以做到消除对未来恐惧的。

你可以早些退休,早些游览世界,也可以专心地干自己喜欢干的事情。从职场到商场是个转变,从商场到自由是另一个转变。

比起别的生意来,房地产里面的竞争少很多,除了买房子时有人跟你抢外,平时感觉不到有竞争。房子的数量是有限的,不像开餐馆。

还有个很重要的问题,就是生意伙伴。别的生意伙伴在这就不说了,但你最重要的伙伴就是你的家人,这些年要是没有我家LD的参与、帮助与支持,不可能有今天的结果。

所以,要善待你最重要的伙伴,这也算是今晚最有正能量的一句话吧。

我也就是个小康水平,别问我怎么样年收入上百万,我也不知道。

但你要是努力点,弄上几百万资产还是不难的,应该比上班攒钱快多了。也可以有更大的梦想,搞得跟川普一样。最后值跟初使值有很大关系,里面的数学关系就是回报率。

加油吧!但愿今晚的内容能对你有一点点小帮助。只学习没有用,最重要的是要行动。

房地产是个历练,不仅仅会带来经济效益,同时也能磨练心智和心力,使得能更看淡很多事情。我们从小就开始上学,然后上班,有时候缺少些磨练。

要是对我说的内容还有些兴趣的话,也可以进我的博客看看,里面有个“地主是怎样练成的”系列,狗狗一下“牛城地主”就能找到。

Yan Chen博士分享完他的投资经验后,得到了群友的热烈反响,群友们纷纷提出自己关于房产投资的疑问,Yan Chen博士对以下问题一一耐心解答。

1

找Deal有什么技巧和策略? 屋主贷款?

找房子,其实很多时候也是个运气问题,有多少投入,你就多少产出,多花点儿心思,多花点儿时间。

找这个人聊一聊,特别是要能够知道有些人还没有上市的时候,你去跟他谈一谈。或者是他要急着要搬家,或者急着等着用钱。

反正就是得多交往吧,这个特别是你对你投资感兴趣的区域的情况,要多交往。这样的话呢,有时候会有一些收获,反正都是有好多时候是个运气问题。

关于owner finance,其实在每一个你看房子的时候,你不妨都可以问一下,这个seller是不是愿意owner finance。

很多时候不问不知道啊,有的seller并不是很懂,可以做owner finance,可以跟他解释一下。或者通过agent问一下,经常会有不同的结果。

牛城地主

2

现在是否是买房的好时机?新房还是旧房好?

进场的时机,其实主要是取决于你的deal,你要是能够找到满足你要求的地方,你就可以进场。你要是身边儿全都是每个月让你往里搭钱的呢,就暂时就不用进场了吧,或者说花些心思,多找一找,在这个方面。然后也可以研究附近稍微远一点的地方的一些情况吧。

牛城地主

3

哪类学校附近适合投资?当地学生多还是学校规模大?注意事项?

总的来说,学生多的,或者说大学校边儿上可能会稍微好一些吧。但是,就这个东西都没法一概而论,所以呢,如果在你们家附近,或者你所在的城市有学校,可以去学校边儿上研究研究,打听一下,看看这个出租房的情况,没法一概而论,都是给具体的去看一看。

牛城地主

4

大学附近房子出租给学生,学生不爱惜房,维修费用高,怎么办?

总的来说,对于学生房子的问题呢,学生倒不是不爱惜房子,只不过就是稍微脏一点,维修费其实就是一个clean up的问题。clean up其实也花不了多少钱,但是学生最大的问题是就是说,现在我本科生不租,本科生还是年龄太小,主要是租给研究生。研究生的话像这边儿一般,一年半到两年的program,所以一般每年都有一半儿左右的房子要换房客,就是我每年,所以每年八月初的稍微忙一些,要清理一下,其实主要是清理一下,然后趁机把一些能够update的东西update一下。

牛城地主

5

拍卖房通过什么途径购买?

拍卖房,其实你可以根据各个地方情况可以仔细搜寻一下,你看我们这边儿有这个政府拍卖房,就是说,这个有的人交不起地税呀、水费呀,然后政府把房子收回来拍卖;有银行拍卖房,这个银行通过一些APP的去卖他们的房子,银行拍卖房是一个很好的途径,但是呢,就是有的时候时间会慢一点。因为我们这个地方,拍卖房并不是很多,所以我并没有花大力气在拍卖房上下工夫。

牛城地主

6

上一次08年经济危机前做了哪些准备措施?

上一次经济危机对我们这个地方没什么太大的影响,因为我们这个地方一直是房价涨得比较慢,非常stable。

所以呢,也没有像别的地方那样,像加州啊,一些东海岸那样大面积的,出现这个房价剧烈下降的情况,所以对我们这儿基本上没有丝毫影响,房价基本上没有下降。房租当然还在往上涨,所以我也没有什么措施。

对我最大的威胁就是去银行贷款,他那个20 percent downpay不需要这个check,这个收入的这个贷款没了。但是那个时候我基本上已经快到头儿了,就是银行的这个,每个人十个这个数量基本上快到头儿了。

牛城地主

7

有无网上付房租的App推荐?

网上付房租,我直接就让他们transfer到我的bank account里头给就可以了,我没有用太多的这个APP。但是好像这个bank of America,有一个自己的APP。所以呢,他们就让学生download一下就可以付了。

牛城地主

回答完群友的问题,牛城地主的分享就正式告一段落了。但群友们仍然意犹未尽,感慨自己受益颇多。

感谢牛城地主Yan Chen博士无私的、高质量的分享,本次的分享给了北美地产学堂群友们一个新的房产投资思路与方向。

希望这些第一手知识,能够对群友们日后的房产投资,有显著的帮助。

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