作者：David
Q1:据说每个人最多利用杠杆买10个出租房，但每个贷款都是一个loan, 每次贷款都要提供现收入和以前所有贷款资料，如果是看收入和 debt的比例决定是否贷给你，那大部分人肯定贷不到10，是这样吗？
A:每个借款人最多可以拥有10个financing property，DTI计算可以用Rental Income冲抵大部分出租房的liability，通常只要收入足够cover主住宅，其他出租房有正现金流，DTI可以满足支持10个。
出租房出现负现金流的情况下需要具体计算。
Q2:一般人可以真的拿到10个residential agency loan 吗？有什么具体要求？
A:见Q1回答
Q3:夫妻俩怎么可以一共20个贷款？
A:夫妻每个贷款最好就是用一个人的名字，因为共同贷款那就算占了每人一个名额啦。
Q4:拿那么多贷款得要多少收入才行啊？还是投资方收入也可以全在内？每个贷款之间最好隔多长时间？
A:见Q1回答，贷款间没有间隔时间规定。
Q5:HELOC也有closing cost吗（有，就是自住房的HELOC一般都是银行把这个cost交了）？跟第一顺位贷款比是多是少？（要比普通贷款cost低）
A: 有cost，通常比常规贷款低，且银行可能会给lender credit去负担部分或全部费用。
Q6：请教我申请 Heloc 的 wellsfago 都是说投资房要在自己的名下，不可以在 LLC 名下，这是所有银行的规定吗？
A: 不是，具体银行规定不同。
Q7:如果在 LLC 名下的投资房，不能申请 Heloc, 还有别的贷款的选择吗？比如可以申请 Mortgage吗？
A: 不一定不能申请HELOC，也可以申请常规的mortgage，但利率会比较高，LLC名下房产不是Agency Loan。
Q8:如果房产有个人名义的贷款，是不是必须先还清才能转到llc下面？是吗？还是无所谓，随时可以转到llc下面。refinance的时候再转到个人名下？转入转出麻烦吗？cost高吗？
A: 不必须，可以通过签署Grant Deed方式转入LLC名下，Refi时同样操作，Cost为政府登记费和公证服务费，加州大多数County收费$200左右。
Q9:加州到明年一月份有COVID19租客保护条例，允许延后付讫租金。那么房东也可以延后付mortgage吗？如果可以的话，需要向lender提交什么资料呢？是否也可以同步到明年一月呢？
A:房东延后付mortgage payment叫forbearance，CARES法案要求Government Backed Loan给Borrower最长12个月的延期付款权利，申请比较简单，具体联系你的mortgage servicing公司。如果有能力付款，不建议申请，伤害后续贷款能力。
Q10:2nd home 有可能拿到residential 的优惠利率吗？还是一家只能有一个primary residential 的优惠利率？
A:可以一个primary和一个2nd home，但是理由要充分，符合事实。
Q11:买Multifamily property, 银行贷款要求5 yr term, 20 yr amortization, 是指付5年的本和利，然后一个balloon payment 吗？
A:是的。
Q12:对已有的投资房或自住房申请cash out refinance，银行有什么限制 或条件要求吗？
A:符合银行的Guideline要求即可，目前Cash out的市场利率很好，不管是自住房还是投资房。
Q13:出租房做1031交换以后多久可以在replacement property上做cash out refinance？
A:不需要等，可以马上做。
以下为ZOOM留言回答：
20:24:47 From 菲 苏 : 贷款师可以做兼职吗？
可以
20:27:53 From ken : 英文这职位叫什么呢
Mortgage Originator
20:27:53 From Julie Li : what’s average salary of a licensed loan officer?
FYI
https://www.indeed.com/career/mortgage-loan-originator/salaries
20:29:10 From HuiLin Long : 考Licence费用是多少？
收费标准：
https://nationwidelicensingsystem.org/about/Pages/systemfees.aspx
20:30:35 From 五月天 : David, how many state licenses you have now? Can you do commercial lending?
居民贷款目前是加州，商业贷款是全美。
20:32:02 From Chris Liu : 各位loan officer留一下联系方式，以后肯定有业务
Daivd TANG
Direct: 415-696-9615 WeChat
avidT99 Email: [email protected]
英子 857-234-9083， [email protected]，微信：BostonYing
20:37:38 From Chris Liu : 怎么保护自己隐私？因为贷款人提供了很多财务及个人资料
法律对mortgage从业人员和公司均有隐私保护要求。
20:39:52 From john zhang : 朋友想借钱Bridge Loan，Private Lending一年的话，收利息应该是多少比较合适？ 每个州有利息上限要求，加州private lending通常在7%-10%之间。
20:47:46 From john zhang : 自雇业主申请贷款准备投资房地产，贷款额除受CREDIT SCORE 影响外，还有哪些主要影响因素（公司营业额/个人报税额？现有贷款及其它)?目前找哪些单位贷款比较好（银行或其它贷款机构？） 房产价值，收入，并根据ZIPCODE注意贷款额上限。
银行和Broker各有优势，如果是Jumbo，银行的利率会好一些。买房非Jumbo，如果Broker同时也是direct lender，会比较有优势。
20:52:29 From David Tian : To Hosts: what would happen when forebearance period is over? most American can NOT afford to pay 6-9 month of past mortgage in one shot. Will these homes be going to foreclosure?
Forbearance期限结束后，贷款只是延期，并不会要求一笔还清所有的late payment。特殊情况下需要和lender协商payment plan。
20:53:12 From 菲 苏 : HELOC 的借款可以作为投资屋的首期吗？
可以
20:54:32 From Naiyi cao : mortgage refinance rate是不是比 renew rate高？
Refi通常比purchase高一点
20:54:52 From Jessica : 加拿大公民可以贷款吗？多少%？
可以，外国人贷款，首付40%
21:03:37 From Annie Wu : 我有一个出租房。上年买的。一直在出租有收租。没贷款。现在想做cash out refinance. 我自己自住房还有贷款还有房贷。信用很好。银行
21:04:59 From Annie Wu : 银行只看出租房的价值还是我所有debt ratio?
信用，抵押房产和收入总和决定
21:05:33 From Annie Wu : what’s the interest rate for cash out refinance now?
贷款利率是case by case，目前cash out利率不错和No cash-out差别很小，下面供参考：
21:05:58 From Annie Zhang : 我的投资房有30多万equity, 现在利率3.125%，有可能做cash out 吗？问了两家都说不行
通常是可以，要找出银行说不行的理由具体分析。
21:14:56 From shelly chiu : 我想请问一下，现在疫情期间自住房不查收入贷款是真实存在的吗？为什么有的broker可以做有的不可以，利息也相隔很大？有没有说可以做最后做不成的可能？
不查收入NON-QM产品已经恢复，rate需要具体咨询。
21:19:49 From Tracey Luo : 我有一套自住房，价值140万，free and clean，想做CASH OUT,请问拿出40万来作为首付去买一套投资房，请问拿钱出来的同时和银行贷款买房一起做？还是要先等拿钱出来再做银行贷款？如果不查收入cash out 现在利率是多少呢？
理论上可以同时做，但是因为目前refi比较慢，建议先做refi，保证cash out比purchase至少提前一天close。
不查收入cash out rate通常在4.5%以上，具体要看lender。
Q1:据说每个人最多利用杠杆买10个出租房，但每个贷款都是一个loan, 每次贷款都要提供现收入和以前所有贷款资料，如果是看收入和 debt的比例决定是否贷给你，那大部分人肯定贷不到10，是这样吗？
A:每个借款人最多可以拥有10个financing property，DTI计算可以用Rental Income冲抵大部分出租房的liability，通常只要收入足够cover主住宅，其他出租房有正现金流，DTI可以满足支持10个。
出租房出现负现金流的情况下需要具体计算。
Q2:一般人可以真的拿到10个residential agency loan 吗？有什么具体要求？
A:见Q1回答
Q3:夫妻俩怎么可以一共20个贷款？
A:夫妻每个贷款最好就是用一个人的名字，因为共同贷款那就算占了每人一个名额啦。
Q4:拿那么多贷款得要多少收入才行啊？还是投资方收入也可以全在内？每个贷款之间最好隔多长时间？
A:见Q1回答，贷款间没有间隔时间规定。
Q5:HELOC也有closing cost吗（有，就是自住房的HELOC一般都是银行把这个cost交了）？跟第一顺位贷款比是多是少？（要比普通贷款cost低）
A: 有cost，通常比常规贷款低，且银行可能会给lender credit去负担部分或全部费用。
Q6：请教我申请 Heloc 的 wellsfago 都是说投资房要在自己的名下，不可以在 LLC 名下，这是所有银行的规定吗？
A: 不是，具体银行规定不同。
Q7:如果在 LLC 名下的投资房，不能申请 Heloc, 还有别的贷款的选择吗？比如可以申请 Mortgage吗？
A: 不一定不能申请HELOC，也可以申请常规的mortgage，但利率会比较高，LLC名下房产不是Agency Loan。
Q8:如果房产有个人名义的贷款，是不是必须先还清才能转到llc下面？是吗？还是无所谓，随时可以转到llc下面。refinance的时候再转到个人名下？转入转出麻烦吗？cost高吗？
A: 不必须，可以通过签署Grant Deed方式转入LLC名下，Refi时同样操作，Cost为政府登记费和公证服务费，加州大多数County收费$200左右。
Q9:加州到明年一月份有COVID19租客保护条例，允许延后付讫租金。那么房东也可以延后付mortgage吗？如果可以的话，需要向lender提交什么资料呢？是否也可以同步到明年一月呢？
A:房东延后付mortgage payment叫forbearance，CARES法案要求Government Backed Loan给Borrower最长12个月的延期付款权利，申请比较简单，具体联系你的mortgage servicing公司。如果有能力付款，不建议申请，伤害后续贷款能力。
Q10:2nd home 有可能拿到residential 的优惠利率吗？还是一家只能有一个primary residential 的优惠利率？
A:可以一个primary和一个2nd home，但是理由要充分，符合事实。
Q11:买Multifamily property, 银行贷款要求5 yr term, 20 yr amortization, 是指付5年的本和利，然后一个balloon payment 吗？
A:是的。
Q12:对已有的投资房或自住房申请cash out refinance，银行有什么限制 或条件要求吗？
A:符合银行的Guideline要求即可，目前Cash out的市场利率很好，不管是自住房还是投资房。
Q13:出租房做1031交换以后多久可以在replacement property上做cash out refinance？
A:不需要等，可以马上做。
以下为ZOOM留言回答：
20:24:47 From 菲 苏 : 贷款师可以做兼职吗？
可以
20:27:53 From ken : 英文这职位叫什么呢
Mortgage Originator
20:27:53 From Julie Li : what’s average salary of a licensed loan officer?
FYI
https://www.indeed.com/career/mortgage-loan-originator/salaries
20:29:10 From HuiLin Long : 考Licence费用是多少？
收费标准：
https://nationwidelicensingsystem.org/about/Pages/systemfees.aspx
20:30:35 From 五月天 : David, how many state licenses you have now? Can you do commercial lending?
居民贷款目前是加州，商业贷款是全美。
20:32:02 From Chris Liu : 各位loan officer留一下联系方式，以后肯定有业务
Daivd TANG
Direct: 415-696-9615 WeChat
英子 857-234-9083， [email protected]，微信：BostonYing
20:37:38 From Chris Liu : 怎么保护自己隐私？因为贷款人提供了很多财务及个人资料
法律对mortgage从业人员和公司均有隐私保护要求。
20:39:52 From john zhang : 朋友想借钱Bridge Loan，Private Lending一年的话，收利息应该是多少比较合适？ 每个州有利息上限要求，加州private lending通常在7%-10%之间。
20:47:46 From john zhang : 自雇业主申请贷款准备投资房地产，贷款额除受CREDIT SCORE 影响外，还有哪些主要影响因素（公司营业额/个人报税额？现有贷款及其它)?目前找哪些单位贷款比较好（银行或其它贷款机构？） 房产价值，收入，并根据ZIPCODE注意贷款额上限。
银行和Broker各有优势，如果是Jumbo，银行的利率会好一些。买房非Jumbo，如果Broker同时也是direct lender，会比较有优势。
20:52:29 From David Tian : To Hosts: what would happen when forebearance period is over? most American can NOT afford to pay 6-9 month of past mortgage in one shot. Will these homes be going to foreclosure?
Forbearance期限结束后，贷款只是延期，并不会要求一笔还清所有的late payment。特殊情况下需要和lender协商payment plan。
20:53:12 From 菲 苏 : HELOC 的借款可以作为投资屋的首期吗？
可以
20:54:32 From Naiyi cao : mortgage refinance rate是不是比 renew rate高？
Refi通常比purchase高一点
20:54:52 From Jessica : 加拿大公民可以贷款吗？多少%？
可以，外国人贷款，首付40%
21:03:37 From Annie Wu : 我有一个出租房。上年买的。一直在出租有收租。没贷款。现在想做cash out refinance. 我自己自住房还有贷款还有房贷。信用很好。银行
21:04:59 From Annie Wu : 银行只看出租房的价值还是我所有debt ratio?
信用，抵押房产和收入总和决定
21:05:33 From Annie Wu : what’s the interest rate for cash out refinance now?
贷款利率是case by case，目前cash out利率不错和No cash-out差别很小，下面供参考：
21:05:58 From Annie Zhang : 我的投资房有30多万equity, 现在利率3.125%，有可能做cash out 吗？问了两家都说不行
通常是可以，要找出银行说不行的理由具体分析。
21:14:56 From shelly chiu : 我想请问一下，现在疫情期间自住房不查收入贷款是真实存在的吗？为什么有的broker可以做有的不可以，利息也相隔很大？有没有说可以做最后做不成的可能？
不查收入NON-QM产品已经恢复，rate需要具体咨询。
21:19:49 From Tracey Luo : 我有一套自住房，价值140万，free and clean，想做CASH OUT,请问拿出40万来作为首付去买一套投资房，请问拿钱出来的同时和银行贷款买房一起做？还是要先等拿钱出来再做银行贷款？如果不查收入cash out 现在利率是多少呢？
理论上可以同时做，但是因为目前refi比较慢，建议先做refi，保证cash out比purchase至少提前一天close。
不查收入cash out rate通常在4.5%以上，具体要看lender。