FHFA加征0.5% LLPA 对貸款利率影响及预测建议

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作者:David

8月12日,FHFA突然宣佈,對幾乎所有的convetional refinance(不含FHA和VA)加收0.5% 的LLPA(Loan Level Price Adjustment) 費用!!!

0.5%計算基於loan amount,以51萬的confirming loan為例,該費用相當於徵收$2,550上繳政府,占no point no fee的refinance case的net profit的相當相當大的比例。市場預計評價每個refinance file需要上繳金額為$1,400左右。

Fannie Mae原文如下:


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鏈接: https://singlefamily.fanniemae.com/media/23726/display

Freddie Mac 出了幾乎一摸一樣的annoucement,這個很容易理解,因爲兩家二級市場巨頭目前的大股東都是聯邦政府,直接受FHFA監管。

此消息一出,整個市場帶來了軒然大波,第二天房貸利率就開始大幅上漲,第三天(8月14日)幾乎所有的mortgage lender均在報價表上增加了LLPA(Loan Level Price Adjustment) Fee 0.5%。下面是Flagstar的通知:


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8月14日,白宮發佈聲明要review FHFA的決定:
“The White House has serious concerns with this action, and is reviewing it,” a senior White House official said in a written statement late Thursday. “It appears only to help Fannie and Freddie and not the American consumer.”

但FHFA官員隨後表示這個費用不會撤銷,其實Fannie 和 Freddie要加徵費用由來已久,只是FHFA一直壓著,沒有批准,且在技術層面講,“兩房”的運作不受White House直接控制,個人認爲白宮聲明的作秀成分較大,這筆費用的徵收可能無法避免。

在這個消息公佈後,我也收到很多客人和朋友的詢問,主要集中在兩個方面:
1)正在進行的refinance或者purchase利率是否會上漲;
2)後面的利率走勢如何。

這裏做一個簡單的分析和預判
1)FHFA宣佈的LLPA費用僅僅適用於Conventional Refinance,並不適用purchase mortgage。但是因爲0.5%的幅度巨大,目前mortgage公司的主要盈利來源也在refinance,這個消息在很大程度上削減了mortgage lender的預期利潤,銀行爲了保護利潤,在消息公佈後,purchase的利率也隨之上漲,且幅度在0.25%-0.375%之間;

2)如果這筆費用最終不能取消,由於各大貸款銀行的workload全部超負荷,完全是lender的市場,可以預見的是mortgage bank會把成本轉移給消費者即借款人,最終為“兩房”買單;

3)消息于8月12日公佈,9月1日生效。看似給了緩衝期,其實不然。因爲FHFA要求9月1日之後deliver to Fannie和Freddie的loan就要繳納此項費用,大家要知道,作爲一個borrower,你的貸款做完(close)到deliver給“兩房”中間要經過多個環節,小的lender賣給大的lender,大的lender(direct seller)打包賣給“兩房”。這個過程在目前的市場形勢下,基本上30天是無法完成的,也就是說很可能7月中下旬close的loan在9月1日前都沒有辦法完成delivery;

4)具體到個例,目前大多數銀行都還是honor已經locked的rate,但部分lender要求extension要apply 0.5% LLPA,所以如果大家有已經lock的file,首先恭喜你,基本上不會有變化,但是要馬上和你的loan officer聯係,盡量不要出現lock到期無法close的情況;

5)已經進行的還沒有locke的file,很不幸,因爲銀行利率提高,只能apply目前的市場利率;

6)整體走勢看,mortgage rate從6月份開始到8月的單邊緩慢下行的趨勢已經改變,個人認爲利率進入了震蕩期,短期内(30天)利率上漲的壓力比較大;中期(60-90天)要看疫情,疫苗,經濟reopen,包括中美關係的發展變化,另外一個重要的因素就是美國大選,變數太多,難以預測;長期(90-180天)看因爲經濟回復需要時間,利率應該還是處於歷史地位區間徘徊。

建議:
1)買房:今天8月18日,purchase rate已經轉好,雖然沒有8月第一周那麽好,但是比14日已經有了大概0.125-0.25%的改善,不管是買自住還是投資房,目前的貸款利率絕對是有史以來的最低區間,月供節省非常明顯,也放大了貸款能力。建議購房人抓住超低利率的機會抓緊上車或者改善;對方與房地產投資者,任何時候找到的好deal,再有低利率加持,可以說對現金流貢獻會非常明顯。

2)重新貸款:如果是非投資房cash out的貸款,基本上都可以做到no point no fee,如果月供降低達到$75,建議馬上做,並和loan officer討論,密切關注市場,擇機鎖定利率。如果是有cost的refin,建議謹慎,要首先分析重新貸款持有的時間,如果幾年内有換房的需求,就要請loan officer計算月供降低和cost的關係,決定是否要做。

3)不查收入及外國人貸款:上述政策中短期内都沒有影響,他們的貸款不是送給“兩房”。

8月18日市場平均利率:


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免責聲明:利率市場是經濟最基本的指標之一,受諸多因素影響,本人非華爾街專業分析員,以上均是個人觀點,不代表任何機構,預測僅供參考,不作爲任何投資決策建議,也不對任何依據本文的投資結果負責。
 
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