作者：Charlene
法拍屋最常见的是因贷款违约由银行发起的，其他常见的还有因欠交地税欠或HOA而被法拍。
HOA 为什么有这么大的权力可以发起的法拍？
超过 6700 万美国人生活在由业主协会 (HOA) 管理的社区中（https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/hoa-liens-foreclosures-an-overview.html）。
HOA 为其成员提供许多好处: 提供和维护公共空间和设施，如游泳池、狗公园和健身中心，为整个社区的外观和设计提供指导，并为草坪、景观和绿地的维护和保养提供资金。运行良好且资金充足的 HOA 还可以帮助增加或维持社区财产的价值——这对房主和贷方来说都是福音。
与地方政府的财产税一样，HOA会费为社区的基本运营提供资金。当大量单位业主拖欠抵押贷款并停止支付HOA时，HOA 的财务压力可能会变得极端。为确保 HOA 可以收取未支付的会费，一些州立法机构赋予他们启动法拍的权利。
许多州法律赋予HOA“super-priority” liens。超级留置权赋予 HOA 启动法拍的权力，并优先于传统排在第一位的mortgage Lien。目前，有 二十几个州是“超级留置权”州。
HOA 发起的法拍， 做尽职调查时需要注意什么呢？
首先我们要了解一下HOA Lien 的顺位问题，下图显示了各种liens的Priority （Fig. 1）。
（Fig. 1)
HOA Liens 排在上图liens的什么位置呢？这个由房子所在的州决定。
图2 显示了各州HOA Liens的排序， 有21各州（也有其他网上来源说24个州）是super liens (土黄色的州)， 其中的12个（包括哥伦比亚行政区）允许非司法法拍。
图片来自
(Fig. 2)
HOA 属于Super Lien 的州， 它的顺位排在Mortgage Lien 之上 （Fig 3）。
(Fig. 3)
对于Super-lien的州，法拍时不用关注屋主欠多少 mortgage，因为法拍后mortgage会被wipe off。因此房子被银行或lender赎回的可能性很大， 除非银行或lender疏忽了或欠的数目小。
图4显示了mortgage 被HOA 法拍抹掉的危险程度， 颜色越红， 危险越大。这些州的lenders要特别小心。
图片来自https://avantarisk.com/hoa-foreclosure-risk-at-a-glance-how-does-your-state-measure-up/
HOA Foreclosure Risk at a Glance
(Fig. 4)
对于那些HOA非super lien 的州，HOA 排在primary mortgage 之后。参加这些州的HOA法拍就得关注屋主还欠多少primary mortgage。
在 HOA 法拍之后，所有比HOA Lien低级的liens比如第二顺位抵押贷款都将消失。虽然债务的抵押品已被取消，但借款人的付款义务仍然存在，因为借款人签署了本票。第二顺位贷款抵押持有人可以起诉借款人以收取债务。
赎回期
如果您所在的州在法拍后提供赎回权，屋主可以回购该房产。赎回法因州而异。
在加利福尼亚州，如果 HOA 使用非司法法拍程序，屋主将获得 90 天的赎回权。在赎回期间，屋主可以通过支付留置权金额、成本、费用和其他允许的费用，在止赎后取回财产。加利福尼亚州法律还要求屋主向购买者补偿对房产进行的任何维修。
在德克萨斯州，赎回期为自 HOA 向房主邮寄书面销售通知之日起 180 天。不过，德克萨斯州的公寓协会法律有所不同。
您所在州的赎回时间范围可能更长或更短。即使您的州法律没有针对HOA 法拍后的赎回权的法规，但您所在的州关于法拍后赎回期的法律，也适用于 HOA法拍。
有些州根本不提供赎回权。
如果你对某个州的法拍感兴趣，参与HOA法拍前， 你需要研究一下相应州的HOA法拍方面的法规。
法拍屋最常见的是因贷款违约由银行发起的，其他常见的还有因欠交地税欠或HOA而被法拍。
HOA 为什么有这么大的权力可以发起的法拍？
超过 6700 万美国人生活在由业主协会 (HOA) 管理的社区中（https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/hoa-liens-foreclosures-an-overview.html）。
HOA 为其成员提供许多好处: 提供和维护公共空间和设施，如游泳池、狗公园和健身中心，为整个社区的外观和设计提供指导，并为草坪、景观和绿地的维护和保养提供资金。运行良好且资金充足的 HOA 还可以帮助增加或维持社区财产的价值——这对房主和贷方来说都是福音。
与地方政府的财产税一样，HOA会费为社区的基本运营提供资金。当大量单位业主拖欠抵押贷款并停止支付HOA时，HOA 的财务压力可能会变得极端。为确保 HOA 可以收取未支付的会费，一些州立法机构赋予他们启动法拍的权利。
许多州法律赋予HOA“super-priority” liens。超级留置权赋予 HOA 启动法拍的权力，并优先于传统排在第一位的mortgage Lien。目前，有 二十几个州是“超级留置权”州。
HOA 发起的法拍， 做尽职调查时需要注意什么呢？
首先我们要了解一下HOA Lien 的顺位问题，下图显示了各种liens的Priority （Fig. 1）。
（Fig. 1)
HOA Liens 排在上图liens的什么位置呢？这个由房子所在的州决定。
图2 显示了各州HOA Liens的排序， 有21各州（也有其他网上来源说24个州）是super liens (土黄色的州)， 其中的12个（包括哥伦比亚行政区）允许非司法法拍。
图片来自
(Fig. 2)
HOA 属于Super Lien 的州， 它的顺位排在Mortgage Lien 之上 （Fig 3）。
(Fig. 3)
对于Super-lien的州，法拍时不用关注屋主欠多少 mortgage，因为法拍后mortgage会被wipe off。因此房子被银行或lender赎回的可能性很大， 除非银行或lender疏忽了或欠的数目小。
图4显示了mortgage 被HOA 法拍抹掉的危险程度， 颜色越红， 危险越大。这些州的lenders要特别小心。
图片来自https://avantarisk.com/hoa-foreclosure-risk-at-a-glance-how-does-your-state-measure-up/
HOA Foreclosure Risk at a Glance
(Fig. 4)
对于那些HOA非super lien 的州，HOA 排在primary mortgage 之后。参加这些州的HOA法拍就得关注屋主还欠多少primary mortgage。
在 HOA 法拍之后，所有比HOA Lien低级的liens比如第二顺位抵押贷款都将消失。虽然债务的抵押品已被取消，但借款人的付款义务仍然存在，因为借款人签署了本票。第二顺位贷款抵押持有人可以起诉借款人以收取债务。
赎回期
如果您所在的州在法拍后提供赎回权，屋主可以回购该房产。赎回法因州而异。
在加利福尼亚州，如果 HOA 使用非司法法拍程序，屋主将获得 90 天的赎回权。在赎回期间，屋主可以通过支付留置权金额、成本、费用和其他允许的费用，在止赎后取回财产。加利福尼亚州法律还要求屋主向购买者补偿对房产进行的任何维修。
在德克萨斯州，赎回期为自 HOA 向房主邮寄书面销售通知之日起 180 天。不过，德克萨斯州的公寓协会法律有所不同。
您所在州的赎回时间范围可能更长或更短。即使您的州法律没有针对HOA 法拍后的赎回权的法规，但您所在的州关于法拍后赎回期的法律，也适用于 HOA法拍。
有些州根本不提供赎回权。
如果你对某个州的法拍感兴趣，参与HOA法拍前， 你需要研究一下相应州的HOA法拍方面的法规。