作者：Charlene
今天谈谈二手房的房检及房检报告。
买过房子的人都知道Home Inspection Contingency, 多数情况下买家都会选择做Home Inspection，少数情况下不做是因为没法做，比如法拍屋和estate auction（除非刚。也有一种不做的情况是主动放弃的， 比如在卖方市场的情况下， 有时买家为了抢房会主动放弃房检，不过主动放弃房检还是挺冒险的， 通常不建议。
房检的流程大家都很熟悉， 网上也有很多关于房检的讨论， 就不在这里赘述。
房检师的资质很重要，一位 经验丰富的房检师可以帮助发现隐患。
房检时买家最好一起参加，好的房检师会向买家解释注意事项及问题所在，房检过程会让买家对自己要买的房子有个全面的了解， 学到很多东西。
如何读懂房检报告
买房经纪人也很重要，房检报告拿到以后，买方经纪人根据检查报告提到的问题及买家的要求，在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份要求卖家修理或出相应的修理费的文件（amendment）给卖方经纪人。
2017年初买了个1850 年建的号称3卧室1卫生间的小房子（图1），二楼有2个小卧室； 一楼有一个小房间（没有closet, listing agent 把它当卧室卖），一个厅及1个卫生间， 后面有个加建的厨房，有个2车位的车库（detached）, 地基是stone, 总共有1312 sqft。房子很老， 但不是历史文物。
其实我买房子还是挺挑剔的， 可是不知道为什么看了这个房子后就很想买，可能是因为价格便宜，可以满足1% 法则。那个时候只听说过这个法则， 每个房子都是按这个来出价的。
这个房子开价9万。其实有很多需要修理的， 有几个窗户外框都烂了，车库门框也烂了些。
考虑到那些需要修的地方，出价 8万3，房检后又讲了点价， 最后以8万成交。
（图1）
买这个房子时有几个大的问题没有被重视：
一是因为当时很想买，很多问题都被忽略了，看房时agent 和我都没注意到一楼那个房间没有closet, 也没注意到房间和closet门不在。
二是“没读懂”房检报告。
房检报告提到：
1) 花床（Raised flower）太高
房子前面左右两边各有一个raised flower bed, 房检报告（图2）里提到花床的土与 siding/wood frame接触, 水有可能从木头框架渗入到内墙。建议把花床降低4-6 英尺的高度。
（图2）
由于缺乏经验， 犯了大错：
1） 以为按房检师的建议把花床降低就可以了。没有询问前屋主花床有几年了，这样就可以推测wood frame是不是有潜在的腐烂问题。
买下房子以后， 马上请我的contractor把花床去掉， 当地基露出来后发现，房子前门两边横着放在石头地基上粗大的木头已经有⅓腐烂了。问了我的中介，她说没法找卖家，只能自己修。
我的contractor打电话到city相关部门询问， 修理地基上腐烂的木头是否需要申请许可，city告诉他如果没有动到地基就不用。
Contractor把房子稍微抬起来，把最下面那条粗大横放的木头去掉， 然后横着装入新的长木头。我不清楚这种维修是不是真的不需要许可， 选择相信我多年合作的 contractor说的。但将来买房时， 需要disclose。
因为花床在， 无法请人查看地基上的wood frame 是否完好无损，这种情况买还是不买？当时根本没有想过这个问题，中介也没提醒我， 房检报告也没有提醒关注木头腐烂的可能。
写到这里，我有些好奇到底是不是前屋主故意隐瞒，上MLS查了一下， 2003年卖房的图片上就有这个花床了，当时已经换过2任屋主了，十几年了不烂才怪呢。如果当时有点经验， 让中介查一下旧的卖房记录就知道这个潜在的问题了。花了不少钱修， 可惜都看不见。
2） 地下室问题：
这个房子没有地下室， 只是挖出一个空间放热水器和furnace等， 常常称作Silo。看房时看到用来隔出空间的一堵砖墙塌了一个角， 沙土从那个角滑出来（图3），因为不懂，没觉得修一下那面砖墙（不是外墙） 有什么了不起的。房检报告提到找qualified contractor 评估一下， 做些必要的修理。我的contractor说可以做，重新倒个水泥footing, 然后用concrete block重新垒一面墙。估价$1300.
动工后才发现，倒个水泥footing垒一面新的墙比想象的难度大不少。因为是沙土（几乎像沙子一样），一边挖一边下滑。Contractor原以为下滑到一定程度就会停住，接近可以倒水泥时， 那面未倒踏的砖墙突然又坍塌了一角，更多的沙子滑出来，得从新来过， 且难度加大。 当然最后还是做成了, 但费用翻倍都不够。
（图3）
3） 房子背后的厨房是后来加建的(具体时间不详)， 没有挖地下室。Condition report 里提到，“Kitchen wall was damaged due to the flashing。Roof has been fixed and replaced.” 这个flashing应该是指加建部分与房子主体的衔接处（图4， 红色箭头）。
房检师在报告里写了， “Moisture stains on the kitchen ceiling were tested with a moisture meter, no moisture present at the time of inspection.”
厨房天花板的干水迹估计与seller condition report 里提到的flashing问题引起的漏水有关。看得出漏水问题解决后墙没有换过，只是刷过漆盖住水迹， drywall里面是否有霉无法知道。
（图4）
这个flashing引起漏水的问题是不是老房部分地基下沉而加建部分没动引起的？当时根本不懂得去思考， 房检师没提及，中介也没有说什么，自己也不懂得需要问房检师。
希望地基不会继续变动， 房子已经那么老了，估计也不会有太多的变化了。
这个房子是通过中介买的，也做了房检， 可是还是掉进了坑。总结一下， 犯了下面几个错误：
修过这个房子以后， 再看到地基是Stone的房子我都直接飘过。去年上过flip 和房产管理课后，更加明白为什么修理地基很花钱，最好别碰地基有问题的房子。
现在的我肯定不买这个房子。
今天谈谈二手房的房检及房检报告。
买过房子的人都知道Home Inspection Contingency, 多数情况下买家都会选择做Home Inspection，少数情况下不做是因为没法做，比如法拍屋和estate auction（除非刚。也有一种不做的情况是主动放弃的， 比如在卖方市场的情况下， 有时买家为了抢房会主动放弃房检，不过主动放弃房检还是挺冒险的， 通常不建议。
房检的流程大家都很熟悉， 网上也有很多关于房检的讨论， 就不在这里赘述。
房检师的资质很重要，一位 经验丰富的房检师可以帮助发现隐患。
房检时买家最好一起参加，好的房检师会向买家解释注意事项及问题所在，房检过程会让买家对自己要买的房子有个全面的了解， 学到很多东西。
如何读懂房检报告
买房经纪人也很重要，房检报告拿到以后，买方经纪人根据检查报告提到的问题及买家的要求，在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份要求卖家修理或出相应的修理费的文件（amendment）给卖方经纪人。
2017年初买了个1850 年建的号称3卧室1卫生间的小房子（图1），二楼有2个小卧室； 一楼有一个小房间（没有closet, listing agent 把它当卧室卖），一个厅及1个卫生间， 后面有个加建的厨房，有个2车位的车库（detached）, 地基是stone, 总共有1312 sqft。房子很老， 但不是历史文物。
其实我买房子还是挺挑剔的， 可是不知道为什么看了这个房子后就很想买，可能是因为价格便宜，可以满足1% 法则。那个时候只听说过这个法则， 每个房子都是按这个来出价的。
这个房子开价9万。其实有很多需要修理的， 有几个窗户外框都烂了，车库门框也烂了些。
考虑到那些需要修的地方，出价 8万3，房检后又讲了点价， 最后以8万成交。
（图1）
买这个房子时有几个大的问题没有被重视：
一是因为当时很想买，很多问题都被忽略了，看房时agent 和我都没注意到一楼那个房间没有closet, 也没注意到房间和closet门不在。
二是“没读懂”房检报告。
房检报告提到：
1) 花床（Raised flower）太高
房子前面左右两边各有一个raised flower bed, 房检报告（图2）里提到花床的土与 siding/wood frame接触, 水有可能从木头框架渗入到内墙。建议把花床降低4-6 英尺的高度。
（图2）
由于缺乏经验， 犯了大错：
1） 以为按房检师的建议把花床降低就可以了。没有询问前屋主花床有几年了，这样就可以推测wood frame是不是有潜在的腐烂问题。
买下房子以后， 马上请我的contractor把花床去掉， 当地基露出来后发现，房子前门两边横着放在石头地基上粗大的木头已经有⅓腐烂了。问了我的中介，她说没法找卖家，只能自己修。
我的contractor打电话到city相关部门询问， 修理地基上腐烂的木头是否需要申请许可，city告诉他如果没有动到地基就不用。
Contractor把房子稍微抬起来，把最下面那条粗大横放的木头去掉， 然后横着装入新的长木头。我不清楚这种维修是不是真的不需要许可， 选择相信我多年合作的 contractor说的。但将来买房时， 需要disclose。
因为花床在， 无法请人查看地基上的wood frame 是否完好无损，这种情况买还是不买？当时根本没有想过这个问题，中介也没提醒我， 房检报告也没有提醒关注木头腐烂的可能。
写到这里，我有些好奇到底是不是前屋主故意隐瞒，上MLS查了一下， 2003年卖房的图片上就有这个花床了，当时已经换过2任屋主了，十几年了不烂才怪呢。如果当时有点经验， 让中介查一下旧的卖房记录就知道这个潜在的问题了。花了不少钱修， 可惜都看不见。
2） 地下室问题：
这个房子没有地下室， 只是挖出一个空间放热水器和furnace等， 常常称作Silo。看房时看到用来隔出空间的一堵砖墙塌了一个角， 沙土从那个角滑出来（图3），因为不懂，没觉得修一下那面砖墙（不是外墙） 有什么了不起的。房检报告提到找qualified contractor 评估一下， 做些必要的修理。我的contractor说可以做，重新倒个水泥footing, 然后用concrete block重新垒一面墙。估价$1300.
动工后才发现，倒个水泥footing垒一面新的墙比想象的难度大不少。因为是沙土（几乎像沙子一样），一边挖一边下滑。Contractor原以为下滑到一定程度就会停住，接近可以倒水泥时， 那面未倒踏的砖墙突然又坍塌了一角，更多的沙子滑出来，得从新来过， 且难度加大。 当然最后还是做成了, 但费用翻倍都不够。
（图3）
3） 房子背后的厨房是后来加建的(具体时间不详)， 没有挖地下室。Condition report 里提到，“Kitchen wall was damaged due to the flashing。Roof has been fixed and replaced.” 这个flashing应该是指加建部分与房子主体的衔接处（图4， 红色箭头）。
房检师在报告里写了， “Moisture stains on the kitchen ceiling were tested with a moisture meter, no moisture present at the time of inspection.”
厨房天花板的干水迹估计与seller condition report 里提到的flashing问题引起的漏水有关。看得出漏水问题解决后墙没有换过，只是刷过漆盖住水迹， drywall里面是否有霉无法知道。
（图4）
这个flashing引起漏水的问题是不是老房部分地基下沉而加建部分没动引起的？当时根本不懂得去思考， 房检师没提及，中介也没有说什么，自己也不懂得需要问房检师。
希望地基不会继续变动， 房子已经那么老了，估计也不会有太多的变化了。
这个房子是通过中介买的，也做了房检， 可是还是掉进了坑。总结一下， 犯了下面几个错误：
- “爱”上了房子，所以即使看到那么多问题， 都被淡化了。
- 不能太依赖中介： 我重新看了一下当初房检过后提交的amendment, 竟然没有提到修理Silo里那面坍塌的砖墙。只要求降$3000修理其他的, 不知道那时我和中介是怎么想的。自己现在也当了中介，这种房子我肯定建议我买家不要买， 除非价格非常非常好。
- 要好好读透房检报告写的每个问题，有疑问的一定要找房检师及屋主刨根问底。
- 地基有问题， 还是不要买。花了$4000修与地基、地下室有关的问题但看不到房子有任何增值。
修过这个房子以后， 再看到地基是Stone的房子我都直接飘过。去年上过flip 和房产管理课后，更加明白为什么修理地基很花钱，最好别碰地基有问题的房子。
现在的我肯定不买这个房子。