Manage Manager

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作者:John

我是一个不愿意与房客打交道的人。所以,从三年前开始投资出租房就请了PM。当时见了5个PM公司和个人。发现大一点的公司基本都是按10%房租收费,加找房收一个月租金。另外,维修费$500以下都不问屋主,并且每次收维修费15%的附加费用(对于白菜房,这是很不合算的);还有其它Charge,譬如,特别是租给Section 8时,房检等人是按小时收费,等等。问了一些屋主,大都反应不是很好。所以,我后来选了一个家庭性质的PM公司。其优点是每月收房租8%的费用,找房客收½月房租,$100以上的维修会问屋主。我的这个PM做了40多年房地产,有执照;平心而论,是很不错的;特别是我第一年因为没有经验,他有时会主动跟我一起看房子,告诉我投资出租是否合适。但即使这样,还是有不少不如意的地方,主要是实际维修费用比估价高很多,一般会超出50%以上,最多达100%。后来我请教有经验的人,他们告诉我屋主要学会“Manage Manager”。两年来,我发现Manage Manager确实重要。下面是我这两年学习Manage Manager的一些体会:
1) Straight Forward:有什么想法甚至意见,尽量心平气和的直接了当的跟PM讲,不要不好意思。屋主是PM的客户—“衣食父母”/“上帝”。
2) Frim:对于合同中规定的内容,要坚持、不要轻易让步。譬如,合同规定$100以上的维修需要屋主同意,但PM会以各种借口,对于$200以下的维修先斩后奏。屋主发现以后一定要指出来,并提醒PM改正。如果不提醒、以后$300以上的也不会先请求屋主同意(我的另一个PM就发生过这种情况)。又如,如果合同规定,12个月以内房客搬走,找下一个房客不收找房客的费用,屋主也要坚持。如果屋主想付费,可以考虑以后以别的形式补偿。
3) 懂行:作为屋主,对于什么要修,什么可以不修,大概需要多少材料费、工时等要有概念。譬如,三年前,我的一个房子PM估计要$3000左右维修后达到Section 8的出租标准,后来花了将近$6000。这两年,我自己Flip了几个房子,有了一些维修方面的经验,对于这样的事就可以避免。
4) 手中有“粮”,才有制约的能力:譬如,在维修方面,要有自己的Handyman,这样,如果PM给的价不合理,就可以请自己的GC做。一年半前,我有一个房子发现一楼地板下面出现了白蚁,要换地板。PM请的人先说是$1000,但他请的3个人花了5小时还没有把地板撬开,然后说3个人需要一整天撬开地板拿走,估计要两天装新地板。尽管每个人的时薪只有$15,但3X3X8X$15 = $1080,加上要$800左右的材料费,总共需要$1900左右,这还是他们诚实的情况(一般工程结束后,Contractor都会多报时间)。我只好让他们先停工,等我带着自己的GC去看。GC说他一个人2小时能把剩下的地板撬开装垃圾袋,一天能装好地板。我当时就请那三个人离开。尽管我的GM是$45一小时,但总共只花了10小时,人工费省了$500左右,同时,我们也买到了降价的地板,只花了$500,节省$700+(这里包括付原来三个人大半天的工钱)。代价是我去了两次:一次跟GC估价,一次陪GC买材料。
5) 建立友好的人际关系:Manage Manager说到底还是人和人的关系,通过沟通和磨合,很多情形下,屋主和PM是可以相互理解的。如果你对别人好,一般情况下别人也会对你好。年初新冠疫情爆发后,美国很缺口罩,我正好事先准备了一些口罩,给了20个口罩给这个PM,他就开始从我的角度考虑问题,有事也主动沟通。
6) 果断:如果发现PM不合适,要尽快换掉。我认识一个非常有经验并做得相当成功的地主,有几十套出租房,以前他都是与自己的助手管理。一年前,他想集中精力做一些其它事,将所有房子都交给一家开出很好条件的管理公司管理。但第一个月就发生以每小时$40,共6小时收他等Section 8房检的费用。他果断地在第二个月终止合同。

想到这些,供大家参考,欢迎批评、补充。谢谢!
 
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