PK! PK! PK! K!

upwind66

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作者: chengwen


别问我怎么起了个这么怪的名字, 其实我也不知道,只记得《义勇军进行曲》最后的七个字四句话是这样写的:前进!前进!前进! 进!

不过说实在的,只要一提到PK赛,我还真有点喝了鹿血的感觉,浑身温热, 有些激情澎湃呢。PK赛是北美地产学堂课程的最后一个环节,也是最精彩的一部分,尤其是作为参赛队员的时候。那可真是接近于实战啊,刀光剑影,攻防兼备,在短短的15分钟之内,将课上所学,悉数耍弄,进一步要雷霆万钧,退一步要天衣无缝,前有对手,旁有裁判,后面还有乌压压一片观众,都拿眼睛盯着你呢!稍有不慎。。。。呵呵,你懂的!

我在学堂参加过的第一个PK赛是找deal比赛,至今记忆犹新。见房博士在群里约稿, 我的第一反应是想鼓动我们东海龙王队的女同胞们来写。她们个个文笔优美,声音动听,美丽得都让人无法形容,因为我从来没有见过她们。每次团队在Zoom里开会的时候,她们要做的第一件事永远是确保电脑摄像头处于关闭状态。队名为啥叫东海龙王队?那是因为我们的参赛队员从南向北来自弗洛里达,宾州,新泽西,纽约,康州,北达波士顿,蜿蜒盘旋,横跨整个东海岸,可不像一条昂首的巨龙么?!秀一下Weijia设计的logo吧,你看帅不帅?!

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我们队先后从纽约,波士顿,康州等地选参赛房源,三筛五选,最后确定了位于纽约以北六十英里的一栋银行拍卖屋。纽约市人口本已过度饱和,新冠疫情更让很多人北迁。我们所选地点的学区,生活,交通都不错。一般银行拍卖屋是不能进去看的,幸好有位队友找到了做地产经纪人的学姐,想方设法帮我们搞到钥匙,可以实地看房,还拍了很多照片和录像(如下)。房子外观六七成新,地基无损。 最让我们放心的是内部除了一些垃圾和杂乱的家具日用品外,没有什么损坏。在连夜和外地的队员开会讨论后,大家都认为这房屋可以,是不是一个好deal就看价格了。



经过市场对比分析,当地房屋平均价 $200/sqft,这栋房子1622 平方尺,翻新重点包括屋顶,厨房,两个卫生间,地板等,费用预算为5万,翻新后的市场价应在32万左右。

ARV = 200/sqft*1622 sqft = $324400

根据找deal课上跟Kang老师学的70%法则,我们的竞标价基本要定在17万左右,来保证足够的利润空间。

324400*70%-50,000=177,080


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这里顺便加上一句,这栋房子于我们比赛后在市场上卖出,Zillow 上标明的成交价为$177,750, 也就是说我们的估算$177,080和市场价仅相差了几百元!你说我怎么可能不为我们的团队骄傲呢!!!当然,我想感到最欣慰的应该是Kang老师和房博士吧,因为我们都是她们俩教出来的呀。


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财务组的收益分析显示,这个项目的汇报率约34%,年化受益率82%;考虑到诸多风险因素,比如新冠疫情等因素导致市场行情的变化,5个月后等我们翻新完毕上市时,市场也可能有下行的风险,而使售价低于预期,所以必须做最保守的估算。 不过财务组估算下来保守收益也有24%, 年化58%。

另外,万一主打退出策略最后不能如计划实施,团队也制定了备份退出方案,那就是退市转长租,即BRRRR,每月可以有200多美金的正现金流,一年一万四。6个月后做重新贷款的话,基本上投入资金可以全部套现,就可以留着这房子在房租市场上不停地下蛋了,而且无需任何资金投入。


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说到退出机制,这里不得不提到一个小插曲。

在为团队介绍房源当地概况时,我提到这里有山有水,一年有四季,四季各不同:
春天百花盛开,可以去爬山;夏季湖水荡漾, 可以划船,钓鱼;秋天满山红叶;冬天厚厚积雪,Carmel离滑雪场很近。滑雪场离纽约只有一个小时,很多纽约客周末就来这儿滑雪。Carmel西面是著名的西点军校,和哈德逊河,河上有座很老的火车桥,早就废弃了,差点被政府炸掉,遭到当地百姓反对, 桥没有被炸掉,反而改造成了世界上最高最长的的观光人行桥,人在上面可以走过美丽的哈德逊河。这简直就是景点啊,队友建议我们做AirBNB,那样我们的收益至少可以翻倍!会后第二天,打电话跟Carmel房管部门进行了确认,当地是允许做AirBNB的。




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可是队友们在做进一步尽职调查时,却发现了个新情况。这个房子的地址是在Carmel,邮编也是Carmel, 可是行政上却是属于旁边的另一个小镇Kent。那小镇是如此之小,竟然没有自己的邮编!这真的就像有人跟你说纽约市不属于纽约州,而是属于新泽西一样奇怪吧。更糟糕的是Kent不允许做AirBNB. 为了规避风险,团队最终没有选择这个利润最厚的退出策略。所以参加PK赛,可不止是巩固复习了地产课上所学,更是直接延展到了实际的房地产市场,超出了课程的范围,接近于实战。

接下的几天,整个团队都在全力以赴,紧张,细致,而又有序地准备比赛。队员们白天都上班,会议讨论就在夜晚进行,有时侯会议开到凌晨都停不下来。这一点要特别感谢赛队里女队员们,毫不夸张地说从比赛命题下来,到 准备比赛,参加预赛,决赛,最后拿到冠军她们做了绝大部分工作。

比赛的过程非常激烈,也非常精彩,我刚好找到了当时预赛的视频,贴在下面,感兴趣的朋友可以看看。


后记:我一直念念不忘这栋让我们整个团队为之付出了很多心血的房子,也一直关注着它。因为它,我们相互鼓励,一起奋斗;也是因为它我们赛后也都成了好朋友。就在写此小文的前几天,我看到这房子已装修一新,卖家以$369,900上市, 如下。比我们半年前比赛时估算的市值高出三四万,估计这与后来的房市大幅上涨有关。

 
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