POH 估值的trick

upwind66

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作者:luojq11

这一周一直在看各种的MHP的deal. 终于搞明白了一个重要的区别。Park owned Home vs Tenant owned Home. (POH vs TOH.)
POH的估值不能够用CAP rate 直接反推出来,因为移动屋是一种manufactured house, 大工业产品, 就和旧车一样,折旧的很快,不保值。
所以不能用公寓投资的方法CAP rate反推法来估算POH的价值。
NOI公式:
Net Operating Income = [(Gross Rental Income) x (Occupancy Rate)] – (Operating Expenses)
Apartment value = NOI / cap rate

一般来说,70 80年代以前的旧移动屋市场价最多也就值8000, 而POH租金900里面实际包含400 lot rent + 500 house rent;

如果用CAP rate 反推法,这个POH 价值高达
假设(500*12 *90%(出租率)- $1200(expense) =$4200.
假设CAP rate 8%
4200/ 8% = $52500.00
而一个旧的POH的真实价值根本只有几分之一。
MHP的精华部分在于土地,不在于上面的房子。
所以我们买MHP的时候都喜欢TOH多的park, POH也都用rent to own 等激励方法把它们改变成TOH.
一点体会,希望大家多讨论。
 

upwind66

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作者:minghsieh

Good point. Most brokers try to Cap the home rent into the total park value. Follow Luojq11 above post to get the fair value. MHP is the business of land rental, not the home rental. Home comes with repairs which create more expense. and steal your limited time to enjoy life.
 
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