Self-Storage自助仓储投资系列-开篇简介1 - 北美地产学堂 BBS

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本系列第二篇:快速上手: https://bbs.ourrea.com/d/757-self-storage-2

Self-Storage 已经在美国存在了几十年,但是在最近几年突然火热起来,据Sparefoot称,目前在全国范围内估计有45,000至60,000处设施,总面积超过17亿平方英尺。尤其是对于身处高竞争力的高价房地产市场的投资者来说,
投资自助仓储设施 是他们投资组合里分散风险的好选项之一。

对于许多房地产投资者而言,自助仓储(Self-storage)是一种吸引人的资产类别,因为自存储具有巨大的收入潜力,较低的管理成本和费用,比其他商业房地产(CRE)类别来说,建设成本更少以及不需要多少精力去管理。中小型自存储业务几乎可以自给自足,只需要兼职管理即可。
由于租户不居住在该物业上,因此不存在情感纠葛,建筑本身需要维护的地方也更少。租客按月付钱,使业主能够更快的掌控或上涨租金。
现在也有大量已建立的自助存储设施可供购买,这使得很容易进入这个行业市场。《自助仓储年鉴》Self Storage Almanac发现:截至2019年,73%的自助仓储设施由小型运营商拥有,其中包括拥有一,两个设施的小型投资者或传统家族作坊式经营。
截至2020年3月,自助存储行业的平均年收入为390亿美元,占所有家庭租金的9.4%。对存储空间的需求会随着几代人过渡到生活的下一阶段而增长。

总之,由于以下几个原因,自我存储是一个吸引人的资产,其中包括:
• 具有巨大收入潜力的现金流。
• 偏低的建筑和建筑成本。
• 低开销和各项费用。
• 设施不需要更多管理(取决于规模)
• 按月租的模式可以更快地提高租金。
• 这个价值390亿美元的行业的需求在不断增长。


如何投资自助存储
如果您想投资自助存储,那么您首先要决定如何投资。

房地产投资信托
投资自助存储的最简单方法是购买自助仓储房地产投资信托(REIT)中的股份。这是最被动的投资选择,只需要最少的时间,同时仍可通过股息回报获得投资回报。

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积极参与自助仓储
但是,如果您希望积极参与自助存储,则可以自己投资的自助存储设施。通常有两种选择:
• 从头开始发展建造自助存储设施。
• 购买现有已建好的自助仓储设施。


开发自助存储设施

这是在该行业进行投资的最耗费人力财力的方法;但是,如果操作正确,可能会非常有利可图。需要大量的经验,知识和资源来取得成功。新建的自助存储设施被视为Class A类存储设施,在自助存储市场中具有最高的价值。
如果您选择开发自己的自存储设施,则首先要确定要在存储单元需求高且供应少的市场去购买土地。理想情况下,场地位置至少要有3英亩的建筑面积,有时候多层建筑可以用少于3英亩的面积建造。
请务必与当地市政当局核实,以确保您了解其分区,许可和开发程序,并且可以按预期在现场开发该设施。土地和建筑成本越低,您获得的回报就越好,因此以合适的价格找到合适的场地非常重要。
建筑物的建造应满足当地需求,在满足当地建筑物,消防和安全法规的同时,为该区域提供所需的单元组合。开发商应具有远见,开发出对大买家(REITs)有吸引力的建筑。可以参考一下REITs拥有的类似设施,例如Public Storage (NASDAQ?SA)然后效仿,设计和建造出达到或超过其标准和设施的(例如气候控制climate control)的建筑物。

将建设成本和建造进度保持在最低限度是开发项目成功与否的关键步骤。大多数投资者选择聘请项目经理来帮助促进和管理设施的日常运营和建设。
建成后,该物业将处于“租赁lease-up”模式,这意味着该设施将开始宣传找新租户,并以当前市场价格尽可能快地讲这些单位租出去。这可能要花费几个月到一年的时间,具体取决于设施的规模。制定有效的营销计划,合理定价以及优秀的管理人才将有助于加快这个进度。
一旦物业出租后,开发商便可以长期持有,之后再融资(cash-out refinance)或将其出售给第三方买家(举例可能是房地产投资信托基金REIT)。

购买现有的自助仓储设施
如果您选择购买现有设施,则第一步将是寻找要购买的自助仓储设施。您可以在LoopNet,Crexi,Argus Self Storage或List Self Storage等各种网站上进行在线搜索,也可以与商业经纪人合作。此外,您可以使用直接发信件给那些自助仓储的拥有者进行营销。
就像其他商业物业一样,自助仓储设施也会根据资本化率(即资本化率Cap rate)列出和出售,而资本化率cap rate于 房地产的净营业收入(NOI)直接相关。这是在计入所有收入和费用后产生的现金流(cash flow)。Cap rate越高,买方的回报率就越好。进行现金流分析,

查看与经营自助仓储业务有关的所有费用,包括:
• 房地产税。(real estate taxes)
• 物业保险。(property insurance)
• 广告或市场营销费用。
• 管理费(建议至少为总租金的5%)。
• 工资单(用于较大的设施)。
• 办公用品。
• 电话或互联网费用。
• 水电等费用。(utilities)
• 信用卡处理费。(credit card processing fees)
• 在线软件。(online software)
• 草坪护理和害虫防治。(Lawn care and pest control)
• 维修与保养。
• 垃圾服务。
• 杂费。
该物业应有足够的现金流以支付所有费用以及偿还贷款;但是,如果该物业表现不佳,在该物业得到改善之前,
它可能没有足够的现金流来支付所有开销费用。

现有的大多数自助仓储设施都是B或C类设施,尤其是由小型投资者拥有的设施们。他们很多时候都年龄较大,
有一些磨损需要修缮,并且可能无法达到市场标准。这使买家可以通过修缮(add value),增加租金,扩大规模,
降低成本以及采用更好的管理方法来增加整体价值。

理想情况下,您要查找或创造一个具有以下功能的设施:
• 多种尺寸大小的单位选择(并且大概是市场均价)。
• 有吸引力的建筑物(新鲜的油漆,清晰的商标,修剪整齐的草坪,看上去很安全)。
• 适当的排水(这意味着在恶劣天气下设备不会淹水或冻结)。
• 正确的标牌,可以容易的看到设施名称和编号。
• 自动门24小时开放。
• 适当的照明(以确保夜间设施安全)。
• 监控摄像头。
• 具有在线租赁和支付功能的网站。

虽然并非每个设施都需要包含以上所有这些,但是添加这些功能将增加物业的整体价值。如果您所在的偏远地区只有一个竞争者,而小镇中只有几千住户,那么根据市场需求,您不一定需要增加自动门和安保摄像机。投资者应根据当地具体市场情况决定。
还有一点要牢记,有些地区需要气候控制单位,而其他地区则不需要。例如,在佛罗里达州,气候控制的自助仓储是标准配置,因为佛州的夏季湿度高且温度极高。您设施的位置将有助于确定需要包含的功能。
确定了具体建筑物后,您将根据现金流分析和期望的回报率或收益率去协商购买价格。重要的是要根据设施的当前运行情况提供报价,同时要记住设施的潜力能赚多少。商定价格后,买方将希望在商业合同规定的检查期内获得融资并进行尽职调查。

尽职调查可以包括:
• 审查当前和过去三年的损益表和资产负债表。
• 审查卖方过去三年的纳税申报表。
• 审查当前租金收入表。
• 验证收入和支出(与银行对账单匹配)。
• 订调查(ordering a survey)。
• 第一阶段检查phase I inspection(如果需要融资,则需要通过银行来订)。
• 评估Appraisal (如果需要融资,则需要通过银行订)。
出售结束后,新所有者将必须处理设施的每日管理,包括:
• 出租自助存储单元。
• 进行营销。
• 收取租金。
• 缴纳营业税sales tax。
• 维护设施。
• 发送延迟或留置权通知。(sending late or lien notices)
• 处理锁定和/或拍卖。(handling lockouts and/or auctions)
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Reference:
https://www.fool.com/millionacres/real-estate-investing/commercial-real-estate/how-get-started-self-storage-investing/

这系列的第二篇我会综合不同资料写写如何去找自助仓储deal等

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