Self-Storage自助仓储投资系列-快速入门第2篇

upwind66

Administrator
管理成员
作者:Lotus

此系列第一篇:
https://bbs.ourrea.com/d/745-self-storage-1

如何找到Deal呢?

三个主流方式:
1 和专精这块的房地产中介建立好关系
2 亲自去敲门每一处自助仓储,发现潜在卖家(你要懂得卖家为何拥有,又因为什么原因可能会卖)
3 和行业内的人多交流,合作,尤其在市场难找到好deal的时候


关键点在于作为买家,您要清晰的知道自己在寻找的目标物和尊重他人的时间。
一开始从小型自助仓储投资试起。(比如三线城市third-tier market的小型设施。)

对于房地产中介,选择和您价值观一致的中介合作很重要,同时您也要让中介准确了解您的所需,
您的投资策略,中介才能给您带来您能最终拿下的deal,这样才不会浪费彼此时间。
同时请注意您在中介圈子里的名声,如果中介给您带来了合乎要求的deal,您要重视并且行动起来。
这样长此以往,您能更容易的拿到没上市的设施off-market deal。因为卖家,买家,中介三方都省心省力
做成一单生意。
圈子很小,不要轻易毁掉和中介的关系。

举例您可以和中介说:我只要二线城市second-tier market, 多大面积以上的sqft,,原拥有者
管理差,我拥有后能通过改进和提高金融,运营管理,修缮改造,从而增加总收入和现金流
达到增值效果(value add)这样的deal。
举例:一个破产的Kmart可以改造变为自动化的自助仓储.

自助仓储投资的融资

为自助存储设施获得融资是能够投资自存储的关键因素之一。小型企业协会(SBA)为自助仓储投资者提供了一些受欢迎的贷款计划,包括SBA 504(用于设施开发)和SBA 7a(用于已建好的设施)。
SBA贷款是有追索权的贷款(recourse loans),但他们通常有利率优势且没有气球贷款(大额尾付贷款balloon loan) ,只需要大约10%至15%的首付款。SBA贷款通常还在贷款中包括营运资金(working capital)和大额改造花费的资金(capital improvement cost)。

投资者也可以去寻求一些常规融资,这将需要至少20%的首付,并且通常不将营运资金或大额改造资金 计入贷款成本(loan cost),并且几年后会有大额尾付(Ballon)。
投资者可以寻求的另一种不常见的贷款方式是:要求卖家融资,即卖方为买方提供融资。还有其他的例如 CRE贷款,包括私人融资,众筹或过渡贷款(bridge loan),但是这些融资方式通常很少见。
贷方在尝试为自助存储交易提供资金时考虑的最重要因素是债务偿还率(DSCR)。因此,设施的净收入NOI越高,贷到钱可能性就越大。自助存储设施行业中的大多数贷方都希望DSCR在1.25到2.0范围内。

自我存储投资的弊端

自助存储投资确实存在风险,其中最大的风险是留置权过程(lien process)。
Storage Wars存储空间投资大战 使拍卖自助存储设施的过程有时看起来有利可图,但老实说,对于设施拥有者而言,这是极度冒险的。大多数设施所有者试图尽可能避免留置权因为牵扯到诉讼。即使您已遵守本州有关留置权(lien)和拍卖程序(auction process)的规定,租客仍可以起诉您,这可能导致昂贵的律师费和不必要的麻烦。

供过于求是自助存储投资者的另一个担忧,尤其是在最近。根据Marcus and Millichap的史蒂芬·温斯托克(Steven Weinstock)的数据,2018年和2019年该领域的新开发和建设出现了巨大的峰值,2018年和2019年的自助存储分别增加了近6700万平方英尺和6450万平方英尺。
这导致该行业的租金水平趋于平稳,空置率上升,特别是在自助存储发展最快的大型城市中。幸运的是市场似乎正在放缓速度,预计到2020年将有不到6000万平方英尺的新空间出现。这意味着选择合适的市场比以往任何时候都更加重要,留意资产回报率cap rate,营运净收入NOI和空置率,和当地市场平均水平保持一致很重要。

投资自我存储的工具和资源
如果您正在寻找相关的资源,那么您所在州的本地自助存储协会(SSA)是一个不错的起点。https://www.selfstorage.org/
继续阅读有关自助存储投资的信息,并开始在网站上搜索当前的销售设施,以了解当地市场和购买过程。

Reference:
https://ajosborne.com/find-self-storage-deals/
https://www.fool.com/millionacres/r...state/how-get-started-self-storage-investing/
 
顶部