作者：Charlene
以前同别人谈起法拍屋时， 常常听到有人提到法拍屋即使拍到了， 还有被赎回的可能。因为这个不确定性， 很多人就避开了。
我自己买过几个法拍屋， 因为都没有碰到被赎回的问题， 所以一直也没有去研究本州的相关法律。
最近上了Tax Lien/Tax Deed 的课， 了解到各个州关于Tax Sale的法律法规很不相同。正好乘这个机会， 到网上把与 Wisconsin法拍及赎回的相关的内容学习了一下， 总算明白了为什么自己买到的法拍屋没有被赎回的风险。
威斯康辛州的赎回期：在法拍之前
众所周知， 如果您停止支付抵押贷款，银行可以通过法拍来出售您的房屋，用收益来偿还您欠的贷款金额以及费用。
在某些州，当您在法拍失去房屋后，您可以在售后的“赎回期”内通过“赎回”（回购）来收回房屋。
但是，威斯康辛州法律没有给房主提供法拍后的赎回权，该州的赎回期发生在法拍之前。
威斯康辛州的法拍如何运作
威斯康辛州的法拍是走司法的，就是说lender必须在法院提起诉讼来法拍您的房屋。 （想了解威斯康辛州止赎程序的来龙去脉，请参阅 Wisconsin Foreclosure Law and Procedure）。
Lender从法院获得判决后，赎回期开始。 赎回期满后，可以开始法拍，法拍后由法院确认。
您有多长时间才能赎回房屋
在威斯康辛州，赎回期的长短取决于许多因素，例如银行是否要求“deficiency judgement”, 或借款人是否放弃了房产。如果贷方放弃追讨deficiency judgment的权利，则赎回期缩短。
- 自住房(owner occupied), 20英亩或以下,一至四户房屋
• 2016年4月27日之前的抵押贷款：赎回期通常是法院作出法拍的判决后12个月（Wis. Stat. § 846.10）。但是，如果放款人放弃追讨deficiency judgement的权利，则赎回期将缩短为六个月。
• 2016年4月27日之后的抵押贷款：赎回期通常为法院作出法拍的判决后的六个月。 借款人可以要求法院将赎回期限延长至八个月，但前提是他或她有意愿出售抵押房屋并已与房产经纪人签署出售合同。
如果放款人放弃追讨deficiency judgement的权利，则赎回期限将缩短至三个月。 借款人可以要求法院将赎回期延长至五个月，但前提是他或她有意愿出售抵押房屋并已与房产经纪人签署出售合同。
要赎回房屋，您必须向法院书记员或lender付判决金额及利息，lender在获得法拍判决以后的产生的费用， 以及判决后lender所付的税（Wis. Stat. § 846.13）。
最后的机会：
今天还学习到，您还是有机会在法拍后但在法院确认法拍出售前（confirming Sale）支付赎金赎回房产的（Security State Bank v. Sechen, 2005 WI App 253, 288 Wis.2d 168, 707 N.W.2d 576）。
这是为什么我看到过几例法拍当天已经有人拍走， 几个月后又重新拿来被法拍。当时查了案例发现， 这几例是在法院签发”Confirming Sale”之前赎回了， 后来又欠款，被银行重新法拍。当时不明白怎么回事， 现在清楚了。
其他阻止法拍的方法
除了赎回房产外，还有其他方法可以阻止法拍。您有可能重新贷款，比如通过Home Affordable Refinance program，付清逾期的贷款，也可修改抵押贷款，或出售房屋来偿还到期的款项。
以前同别人谈起法拍屋时， 常常听到有人提到法拍屋即使拍到了， 还有被赎回的可能。因为这个不确定性， 很多人就避开了。
我自己买过几个法拍屋， 因为都没有碰到被赎回的问题， 所以一直也没有去研究本州的相关法律。
最近上了Tax Lien/Tax Deed 的课， 了解到各个州关于Tax Sale的法律法规很不相同。正好乘这个机会， 到网上把与 Wisconsin法拍及赎回的相关的内容学习了一下， 总算明白了为什么自己买到的法拍屋没有被赎回的风险。
威斯康辛州的赎回期：在法拍之前
众所周知， 如果您停止支付抵押贷款，银行可以通过法拍来出售您的房屋，用收益来偿还您欠的贷款金额以及费用。
在某些州，当您在法拍失去房屋后，您可以在售后的“赎回期”内通过“赎回”（回购）来收回房屋。
但是，威斯康辛州法律没有给房主提供法拍后的赎回权，该州的赎回期发生在法拍之前。
威斯康辛州的法拍如何运作
威斯康辛州的法拍是走司法的，就是说lender必须在法院提起诉讼来法拍您的房屋。 （想了解威斯康辛州止赎程序的来龙去脉，请参阅 Wisconsin Foreclosure Law and Procedure）。
Lender从法院获得判决后，赎回期开始。 赎回期满后，可以开始法拍，法拍后由法院确认。
您有多长时间才能赎回房屋
在威斯康辛州，赎回期的长短取决于许多因素，例如银行是否要求“deficiency judgement”, 或借款人是否放弃了房产。如果贷方放弃追讨deficiency judgment的权利，则赎回期缩短。
- 自住房(owner occupied), 20英亩或以下,一至四户房屋
• 2016年4月27日之前的抵押贷款：赎回期通常是法院作出法拍的判决后12个月（Wis. Stat. § 846.10）。但是，如果放款人放弃追讨deficiency judgement的权利，则赎回期将缩短为六个月。
• 2016年4月27日之后的抵押贷款：赎回期通常为法院作出法拍的判决后的六个月。 借款人可以要求法院将赎回期限延长至八个月，但前提是他或她有意愿出售抵押房屋并已与房产经纪人签署出售合同。
如果放款人放弃追讨deficiency judgement的权利，则赎回期限将缩短至三个月。 借款人可以要求法院将赎回期延长至五个月，但前提是他或她有意愿出售抵押房屋并已与房产经纪人签署出售合同。
- 非自住房, 1978年5月12日之后的抵押贷款：赎回期为六个月，如果放款人放弃追讨deficiency judgement的权利，则赎回期为三个月（Wis. Stat. § 846.103）。
- 被遗弃的财产: 不管如果放款人时候放弃追讨deficiency judgement的权利，如果您放弃（永久搬出）房屋，赎回期为五周（ Wis. Stat. §846.102）。
要赎回房屋，您必须向法院书记员或lender付判决金额及利息，lender在获得法拍判决以后的产生的费用， 以及判决后lender所付的税（Wis. Stat. § 846.13）。
最后的机会：
今天还学习到，您还是有机会在法拍后但在法院确认法拍出售前（confirming Sale）支付赎金赎回房产的（Security State Bank v. Sechen, 2005 WI App 253, 288 Wis.2d 168, 707 N.W.2d 576）。
这是为什么我看到过几例法拍当天已经有人拍走， 几个月后又重新拿来被法拍。当时查了案例发现， 这几例是在法院签发”Confirming Sale”之前赎回了， 后来又欠款，被银行重新法拍。当时不明白怎么回事， 现在清楚了。
其他阻止法拍的方法
除了赎回房产外，还有其他方法可以阻止法拍。您有可能重新贷款，比如通过Home Affordable Refinance program，付清逾期的贷款，也可修改抵押贷款，或出售房屋来偿还到期的款项。