作者：Christine / 整理：学堂君

作者简介

Christine，本科就读于复旦大学，拥有南加州大学硕士学位，目前在硅谷的高科技公司。从事财务分析工作多年，业余时间从事房地产投资，先后在佳兆投资和出租独立屋办公楼、零售和工业用房。最近几年主要专注于商业地产的投资。

我的一个朋友，名副其实的“包租婆”，手里握着几套房产，全部用来出租，即使不工作，每套房子每个月收到的租金也足够生活。

她曾问我，把房子租给别人，然后自己拿租金，不是更加省时又省力吗？为什么还要选择投资商业地产？

其实和大部分人一样，一开始，我也做住宅的投资和出租，而且是最简单的独立屋。但是由于平时工作比较忙，还要照顾孩子，根本没有多余的时间去管理租客，也没有更多的时间整修房子，我很快就有些力不从心。

有一天，孩子的学校里有一个比较重要的亲子活动，老师在上面滔滔不绝，我的手机在下面响个不停。挂掉几次之后，那个号码还是陆续打过来，我只好抽身出去接电话。

原来，是我的一个租客出了状况，房子的水管漏水。我顿时一个头两个大，且不说那个房子离学校有些距离，就算我真的赶过去，一时间，也没有办法立即解决。

虽然我心里早有盘算，想换一种房产投资，却一直犹豫不决，于是这件事仿佛成为压垮骆驼的最后一根稻草。

我思前想后，投资住宅的诸多繁琐事宜，实在不适合我这种既要忙工作，又要照顾家庭的职业女性。于是，当天晚上，我便开始计划换一种投资。

我想找到一种地产，既能够带来比较高的现金流，在管理方面又比较轻松。思虑许久后发现，只有商业地产才符合要求。

因此，2014 年，我花费大量的时间去学习关于商业地产的知识。和住宅相比，商业地产的风险确实比较高，但我可以接受。2015 年，我便开始了商业地产的投资和出租。

我的工作是财务分析，可能是职业病的缘故，我在投资之前，首先要分析它的可行性。如果投资商业地产，首先要对它有一定的了解。

首先，我简单介绍一下商业地产的种类。

商业地产一共分为六种：

多单元公寓，这里指得是 5 个单位或大于 5 个单位的多单元公寓；

办公楼；

零售；

工业用房；

酒店；

特殊用途（Special Purpose）的房产，包括自助式的仓储（Self Storage）、老人院、教堂、电影院等。

哪些因素会影响租金回报率（Cap Rate），商业地产如何提升它的价值，商业地产的风险和风险控制是怎样的，最初开始投资会出现哪些错误等等，这些都是在投资商业地产之前需要明白的。

我们在评估房产的回报率之前，最重要、也是最先的一步，就是要估算房产的价值。那么，商业地产的价值是由什么决定的呢？

如果按照数学理论来解释，它取决于两个因素。

第一个是“分子”，就是房子的租金收入，“分子”越高，意味着商业地产的价值越高。

另一个是“分母”，就是租金回报率（Cap Rate），“分母”越低，房子的价值就越高。

要提升商业地产的价值，就要从它的“分子”和“分母”入手。

一种方法是提高“分子”，也就是提高商业地产的租金收入。另一种方法，就是降低租金回报率（Cap Rate）。

其实，租金回报率（Cap Rate）是商业地产中一个很重要的概念。

对于商业地产的价值来说，确定租金回报率（Cap Rate）是最关键的一步，也是最困难的一步。

具体什么是租金回报率租金回报率（Cap Rate），它又是怎么计算的？你可以看下我们北美地产学堂同期发布的关于租金回报率（Cap Rate）的小知识。

为什么租金回报率（Cap Rate）对商业地产的投资如此重要？

其实，商业地产的租金回报率（Cap Rate）代表了两种意义。一个是房子在刚买下来的第一年，可以获得的回报率；另一个是，在房子背后，你要承担的风险。

回报率和风险，永远是绑在一起的，而且永远成正比。回报率越高，就意味着要承担的风险越高；反之，也是如此。

回报和风险成正比，这是投资圈的一条定律，它适用于商业地产的投资，在其他领域的投资也是一样。

房地产市场瞬息万变，有太多的因素会影响商业地产的租金回报率（Cap Rate），从而导致回报率和风险的变化。

房子所处的大环境

第一个因素是你的房子所处的大环境。

我们把美国的大部分城市和地区划分为一线、二线和三线。一线城市是指这个地区的人口比较多，人口密度比较高，就业机会比较多，房子的空置率比较低，空置期比较短。

如果你的房子处于这样的一线地区，地区本身的风险比较低，所以，房子的风险也比较低，租金回报率（Cap Rate）就比较低。

相反，如果你的房子处在一个人口稀少、工作机会少、失业率高、房子的空置率也比较高的地区，环境本身的存在风险就高，所以，房子的租金回报率（Cap Rate）也会比较高。

物业评级（Property Rating）

第二个因素是物业评级（Property Rating）。这里的评级主要是指房子的年代（Age）和房屋状况。

每一种商业地产都可以分为不同的Rating，Class A、B and C。一般来说，等级越高，房子状况越好，租金回报率（Cap Rate）就越低。

这里你可以看下我们北美地产学堂之前三马老师的分享：北美地产学堂 | 如果经济危机即将到来，买什么样的房产最安全？，他是专业的。

下面的图片是 CBRE North America Cap Rate Survey 中的数据，主要是 2018 年，美国各大地区的多单位公寓的租金回报率（Cap Rate）。

我们可以看到，总体来说，2018 年下半年，全美范围内，多单位公寓的租金回报率（Cap Rate）为 5.26%。其中，Class A 的租金回报率（Cap Rate）为 4.70%，Class B 为 5.19%，Class C为 5.91%。

很明显，证明了刚才的结论，房子的等级越高，租金回报率（Cap Rate）就越低。

商业地产的类型

第三个因素是商业地产的类型。不同类型的商业地产，由于风险系数不同，租金回报率（Cap Rate）也不同。

下面是 CBRE - 2018 年不同类型商业地产的租金回报率（Cap Rate）的数据统计图。

我们可以看到，2018 年，租金回报率（Cap Rate）最低的商业地产是 Retail High Street（集中在繁华城市黄金地段的、大型的、高档的零售店）。

如果我们把 Retail High Street 排除，租金回报率（Cap Rate）最低的是多单位公寓（Multifamily Infill），只有 5.26%。

多单位公寓虽然属于商业地产，但是它却是用于居住的。居住是每个人的刚性需求，无论经济好坏，人总要有地方住。所以，多单位公寓也是一种风险比较低的商业地产。

而租金回报率（Cap Rate）最高的商业地产是 Retail Power Center，去年下半年是 8.42%。 Power Center 是什么？是面积超过 10 万英尺、往往只租给一个租客的商铺。

比如，一个很大的 Retail Space，租客是像沃尔玛这样非常大型的零售商，这种模式就可以称之为 Retail Power Center。

为什么它的的租金回报率（Cap Rate）这么高？如果你关注经济新闻，最近几年，你会经常听到零售商倒闭或是零售店关店的消息。

从总体上来说，零售行业（Retail）受到了一些冲击，特别是这种 Power Center，由于面积比较大，适合的租客范围很小，只有这些大型的零售企业才会选择租赁，但是这些大型零售店的数量又在慢慢减少。

这样的 Power Center，很难再找到新的租客。而为了找到新的租客，必须花费大量的钱对房子进行改建，比较常见的一种方式是改为健身中心。

还有一种商业地产，它的租金回报率（Cap Rate）和风险也比较高，就是 Hotel 。去年下半年是 7.97%，也很接近 8%，这又是为什么？

因为，Hotel 本身就是一种风险比较高的投资，它容易受到经济的影响。在经济形势不好的时候，很多人就不会出去旅游，租金回报率（Cap Rate）就会相应的提高。

此外，如果你仔细看这个数据，就会注意到，所有的商业地产里面，只有工业地产（Industrial）去年下半年的租金回报率（Cap Rate）要比上半年低，其他所有商业地产去年下半年的租金回报率（Cap Rate）都比上半年略微提高。为什么会这样？

你还记得吗？去年美联储加息了三次，而利息对租金回报率（Cap Rate）是有一定影响的。

租金回报率（Cap Rate）基本上是跟着利息一起变动的，但是这中间有时间上的滞后，并不是说昨天加了息，今天的租金回报率（Cap Rate）就立马上涨，一般会有几个月甚至一年半载的滞后，而且不是按照 1:1 的比例变动。

根据一份 CBRE 的统计数据，在过去二十几年，利息每变动 1%，商业地产的租金回报率（Cap Rate）就会变动 0.7%。

这里的变动包括上升和降低，利息上升的时候，租金回报率（Cap Rate）也会跟着上升，反之亦然。

2018 年的三次加息，反映在商业地产的租金回报率（Cap Rate）上，就是，大部分的商业地产，去年下半年的租金回报率（Cap Rate）都比上半年稍微高一点。

但是只有一个例外，就是工业地产（Industrial）。为什么会出现这个例外？

因为网络经济在不断地发展，刺激了市场对工业地产（Industrial）的需求，特别是对仓库的需求。

尽管去年加息三次，但是需求增加，仍然没有影响到它的租金回报率（Cap Rate）。

也是由于这个原因，工业地产（Industrial）是目前商业地产里面最受欢迎、最热门的一个 Sector。

租客情况

第四个影响租金回报率（Cap Rate）的因素是你的租客，包括租客的财务状况和信用等级（Credit Rating）。

在美国，商业地产的租客有上市公司、非上市公司以及一些很难查到信用记录的个体户。

如果你的租客是上市公司，就肯定会有信用等级。这些信用等级，可以通过付费的方式到某些公司查看。

租客的财务状况和信用等级的变化，会直接影响房子的租金回报率（Cap Rate），也会直接影响房子的估值。从这个意义上来讲，你的租客决定你的命运。

租客对房东来说非常重要，无论租客是谁，是沃尔玛、星巴克这样信用比较高的500强的企业也好，是刚开始做生意的个体户也好，这其中都是有利又有弊的。

并不是说租给世界500强的公司，你就万事大吉，可以放手什么也不用管，也不是说租给做小生意的个体户，就只有弊端而没有好处。

租约

第五个可以影响到租金回报率（Cap Rate）的因素，就是租约，租约也是非常重要的。

一般的话，租约越长，对于房东来讲，风险就越低，所以一般越是长的租约，他的租金回报率（Cap Rate）也就越是低。

除此之外，单一租客还是多租客也会影响租金回报率（Cap Rate）的高低。一般多租客的房子比单一租客的房子风险要低，所以租金回报率（Cap Rate）也比较低。

你可以想象一下，如果你的房子是单一租客的话，他走掉了，那你这个房子就完全空置了。

如果你的房子是多租客的话，这么多租客在同一时间全部搬走，这种几率还是比较小的，所以多租客的房子的租金回报率（Cap Rate）会比较低。这也是多单元公寓的优势。

担保人

第六个会影响租金回报率（Cap Rate）的因素就是有没有担保人。

如果你的房子是租给一个做生意的小的个体户，你一定要问他要一个担保人，他不一定会给你，但是你一定要要求，不然这个房子的风险就比较高。

因为一旦他的生意出了什么问题，付不了房租了，有了这个担保人，作为房东，你可以向他来追讨房租。

利息

第七个可以影响租金回报率（Cap Rate）的因素，就是利息（Interest Rate）。

我把它放到最后来讲，并不代表利息是影响租金回报率（Cap Rate）的因素里面最不重要的。恰恰相反，利息跟租金回报率（Cap Rate）之间是很有关系的。

下面这张图表显示的是，1990 年到 2015 年这 25 年的时间里面，美国商业地产租金回报率（Cap Rate）的走势（蓝色线），以及美国十年期国债收益率的走势（灰色线）。

看一下这个走势，你就会发现这两根线基本上走势是差不多的，从 1990 年到 2015 年，它的整个趋势都是往下走的。

商业地产的租金回报率（Cap Rate）跟十年期国债收益率之间，它有一个时间上的滞后，而且它不是 1:1 的关系，是 1:0.7 的关系。

但是 25 年来，也不是每一年、每一个阶段租金回报率（Cap Rate）的走势都是和十年期国债收益率的走势完全一致的。

从这张图里面你可以看到，有三个阶段，租金回报率（Cap Rate）的走势跟十年期国债收益率的走势是相反的。

第一个阶段是 1990 年到 1993 年这个阶段。美国在 1990 年初期曾经经历过一段时间的经济衰退，在经济衰退的时候，一般联储局就会用降息来刺激经济。

但是在经济衰退的时候，商业地产的空置率会增加。空置率增加以后，就会影响到租金，会把市场上的租金压下去，租金走低，房价也会走低，它的租金回报率（Cap Rate）就走高。

所以你可以发现，在经济衰退的时候，往往租金回报率（Cap Rate）的走势和利息的走势是相反的。

租金回报率（Cap Rate）跟利息走向相反的第二个阶段是差不多在 2002 年到 2006 年这一段时间。

这段时间，其实利息是稍微走高了一点点，但是租金回报率（Cap Rate）一直在走低。

因为在经历了 911 以后，美国的经济开始复苏、走强，所以在经济好的时候，因为市场上对商业地产的需求比较强，就迫使租金的价格提升，也抬高了物业价格，所以租金回报率（Cap Rate）在走低。

第三个阶段就是我们比较熟悉的，2008 年到 2010 年这个阶段。大家都知道，在 2008 年的时候，美国发生了一次比较严重的经济衰退。从那以后，美联储就一直在降息。

跟 90 年代的时候一样，商业地产出现了比较高的空置，空置一出现，市场上的租金就比较低，租金低就会逐步压低物业的价格。所以在经济衰退的时候，它的租金回报率（Cap Rate）就比较高。

其实，利息和租金回报率（Cap Rate）之间的关系，是一个比较深奥的话题，也比较复杂。

今天，我们就简单总结了一下可以影响租金回报率（Cap Rate）变化的七大因素。

无论何时，你想要投资商业地产，都要考虑你的房子所处的大环境、房子的物业评级、你要投资哪种类型商业地产、租客的具体情况、租约的长短、租客是否有担保人以及利息走势情况，因为这些都会影响商业地产投资中最重要、最关键的租金回报率（Cap Rate）。

只有认真了解并学习之后，才可以更有把握地在商业地产这条投资道路上越走越远。