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简书作者
0.3492019-01-27 13:51打开App
2019年1月的第一个周末，我们请了芝加哥做法拍屋的李正文先生到我们北美地产学堂给大家做分享。

李正文博士是一个特别有温度，有内涵，温文尔雅的绅士。他作为群主的Chicago flip 地产投资生活群，经常每天盖起几百层的高楼。当然了，我们邀请他，主要是因为他有着丰富的法拍屋投资经验。他已经翻卖过30多套银行法拍屋。

在美国生活的地主们都知道，法拍屋投资利润丰厚。当然了，坑也不少。所以，听听大咖们是如何在该领域日进斗金，同时避开各种陷阱，对于想投资法拍屋的朋友们，还是很有帮助的。

下面是他分享的音频文字整理内容。感谢红花时间整理资料。

想要音频材料的朋友，可以私信我，我可以给你发我们北美地产学堂大咖们的分享材料。

自我介绍

北美投资理财学习平台的朋友们，大家晚上好。

大家好，很高兴认识大家，我叫正文。谢谢房博士的邀请，能够有机会在这里和群友聊一聊关于flipping的一些事情。

个人经历：进入地产机缘巧合，从小事做起

工作：学术界 vs 工业界
思考：创业（互联网+）vs 地产 (market inefficient, 量大）
今天我就是讲一讲我是怎么样从地产小白，然后渐渐的进入地产里面，然后又渐渐的focus 在flipping 上面，所以我的标题就叫从小事做起，本来做地产也是机缘巧合，我可能和绝大部分这里面的听众差不多都是到这边来读书，然后我还读了PHD读了好几年书，读完了以后开始工作。

读书

当时在读书期间的话，就要考虑以后到底是要去工业界工作，还是要去学术界，比如postdoc，然后找一个学校里面教书，其实我的绝大部分朋友同学都进了学术界去做教授去了。但是在我快毕业的时候，我当时就比较struggle，当时其实只是想要做一点实际的能够应用的东西了，所以当时就觉得还是进工业界，找了一份工作，然后在里面其实做了快十年。当时在工作的时候就是一边工作一边想以后自己的路怎么走，当然刚开始都是整天都想一些不着边际的一些想法，然后怎么样创业，怎么样利用互联网，利用产业升级做一些事情，但是自己想了很多，然后和朋友也头脑风暴了很多。创业迈出第一步都非常困难，因为这个风险都很高，尤其是像我们刚开始第一代移民到美国来，其实就是一穷二白，怎么样从一穷二白的状态下，然后有魄力去开始一些比较高风险的一些东西，非常有挑战。

后来是怎么样进到地产里面的呢？因为我们工作了就开始买房子，刚开始买房子也一窍不通，但是买到第二个自住房的时候，忽然就觉得自住房里面其实还是有很多的可以做的，因为相比创业来说，创业可能一下子做成了可能会大很多，但是创业可能99%全死掉了。但是地产里面它是一个marketing inefficient不是充分有效的市场的一个东西。然后它的量比较大，一般的房子基本上是绝大部分家庭最主要的资产来源了，它量很大，然后他加上他的market 不 efficient所以从那时候开始，我有意识地在寻找一些地产方面的东西。这就是从小事做起了；刚开始这其实是一个很小的一个想法，我这个人特点就是对我自己喜欢的事情，我会花很多的精力来探索这个里面的东西，主动的去寻找，看了一些比如《穷爸爸，富爸爸》，还有在网上找一些这类方面的东西，

为什么做flipping

模式多样，条条大路通罗马
Appreciation vs cash flow：东西两岸 vs 中西部
Residential vs commercial
Flipping 短平快， reward vs risk
后来其实机缘巧合，跑到文学城的投资理财里面去看了很多帖子，从那里认识了很多的大地主，小地主，得到了很多的有用的信息了。在里面其实我认识了很多很好的不错的朋友，然后大家都比较愿意分享。网络平台是一个很好的信息渠道，这样才了解了很多不同地方的这种地产，怎么样投资，不一样的模式。比如在纽约或者在加州，很多的地方都是升值很厉害，但是他比较capital intensive，刚开始一穷
二白的时候，在那边起步都相当艰难，因为起步的资金比较大。

但是地产里面有很多不一样的模式，从这种网络平台里面我们也可以了解到，条条大道通罗马，你在东西两岸的话可以凭着appreciation升值很多，但是中部的话也不是一无是处，中部的话有很多人做得很好，那种cash flow一般都比东西两岸要强很多。这样的话有两个好处，一个就是它起步的资金比较少，另外一个就是他其实风险比较低，因为我不依赖于升值，平时的rent足够cover 所有的开支然后还
有格外的盈余。文学城里面其实有好几个中西部这个方面的地主，而且还做得比较大，都是几十套上百套。从那个里面开始就是有意思的收集各个地方的信息，然后结合自己目前的处境怎么样做点东西。后来的话大约三年以前，我搬到中部芝加哥附近了，这样的话我开始慢慢explore地产里面的东西。刚开始并没有一下子就fall into flipping。

刚开始我在大约2016年上半年的时候买了一个4-flat $58000，然后出租的话能租2000多块钱一个月，就觉得这个模式很好。然后就开始explore这方面，就是芝加哥很大，它大约有两百七十万的人口。它有不同的area，一共大概有七八十个different communities，然后每个community里面又错综复杂，所以找到特定的地理位置，找到这种适合rental 还是flipping，怎么样plan 自己的东西，其实还是需要经过一个thought process就是要想清楚想明白了。

我后来决定做flipping，真的也就是机缘巧合，就是在不停的explore这种想法过程当中，偶尔的hookup flipping。有一天我在网上找这种合适的property，然后一下子就看有一个property，就说某时某刻在某个地方，我其实从我买第一栋4-flat开始，一直到我hookup 机会，其实大约走了快半年时间，所以就是16年下半年某个时候，我找到这种拍卖信息，就是某时某刻在某个地方，有个live auction，我就想我那天刚好有空，我就去看一看。

现场拍卖

从此以后对这种live auction 了解了一些东西，它有一些什么？他几乎每天都有auction，然后每天都有, 少则30个property，多则八九十个property在liveauction。这样的话就是刚开始我知道有这么个模式了以后，我就要拼命的到里面去挖这个方面information。我大约什么时候get ready for real money其实刚开始是观察了别人怎么样做，然后每天回家去做homework，什么样的人bid 了什么样的property，在什么地方，自己回家去不停的做这种studying，为什么别人这样
bid,他有没有over bid或者是under bid？因此了解了各个bidder的不同的style，也不停的在update自己的想法，knowledge，所以整个的过程其实大约花了三四个月，一直到自己开始变得feel comfortable的时候，大约这样就是四个月已经过去了。

一直到了2017年1月份还是2月份，我开始感觉comfortable了，然后才觉得自己应该focus在flipping 上面。为什么要这样做？其实做rental的话，中西部其实也不错了，因为cash flow很强，就像我讲的，我找一个4-flat，6万块钱买的，可以一个月可以租2000多块钱的，cash flow非常strong。但是为什么还是想要focus在flipping上面呢？就是短平快，因为我们在资金量比较少的时候，其实flipping来钱快，rental 其实也还是有很多的杂事，乱七八糟的事情，我有精力来manage这些rental，我就不能flipping了。所以这就是我最近
的一年多到两年之间，我focus在flipping 的上面。这个里面有这种reward vs risk的一个balance，从笼统角度来说的话，可能你找到合适的property，然后buy and hold to rental,这个就是网上很多人说他BRRRR model，可能会是beat了很多其它的model。

从我的短期的目的来说，因为我要尽快的积累资本，所以就是flip最快，然后这个里面其实reward vs risk，risk其实感觉是很低了，因为你买的时候有大约有30-50% discount ，然后你remodel 10-15% ，然后你卖的时候transition 10%，所以大约做一单的话，大约可以有20%到40%左右的return。这种时候如果你做的快的话，譬如能把cycle time控制在三个月到六个月，你的钱一年大约可以做两次，
所以annual return可能到百分之三十百分之五十。这个return其实还是不错的，而且考虑到风险比较小，所以觉得还算是一个不错的business. 这个里面是cashon cash 的return ，因为做flipping的话都是要现金去买，当天买第二天就要付清。所以这个里面就是短期来说，对于我来讲，在我explore的这种领域内，flip最适合我，而且可以是一个跳板，让自己比较快的积累资金，希望能够把flip这一
块暂时先做起来，完善起来，要做好以后再想其他的事。

Flipping 注意事项

Property transition types:

Market sale
short sale
foreclosure
REO
Flipping important items:

Title search
Tax lien
Building code violation
Profit margin: Market value vs acquisition discount; rehab cost;
holding cost; sale cost
Everything is probability;
Team work: Speedup process flow
下面我就讲一讲flipping的一些注意事项，其实看起来这些东西就买和卖比较简单，但是背后的这种homework其实还是要必须要做全的。

比如说你在做flipping的时候，每天其实都要研究，基本上把所有的available的property 都要研究一遍。比如你每天要研究50个到60个property 每个property都要研究一下他的title干净不干净，他有没有欠税款tax lien，然后有的时候你还要check一下，他在city里面有没有code violation,严重不严重，这些东西都是细节方面的事情，就是具体做事时候，这种detail 的事情。但是这些细节方面的东西其实是决定了你deal的成败的一个非常关键的东西，所以我大约可以share 一些这些东西和大家，但是你们听一听可能感觉不是那么深刻，要自己真正具体的去explore真正做这一块的东西的时候才会感觉更好一些。

Property transition type:

做这种foreclosure flipping其实是整个地产行业里面其实是一小块的部分的, 有多种property transition types.

Market sale就是一般的交易，从MLS从Zillow, 从Redfin各种各样的地产网站上面可以看到，绝大部分都是market sale有seller agent 有 buyer agent。

一般情况下，如果这个房子under water ，或者屋主不能pay mortgage ,然后其实go to the short sale这个意思是什么？就是我屋主我没钱付付清这个房贷了，然后我要把房子卖掉，然后他需要银行同意，因为他可能欠银行的钱，比如说欠20万，但这个房子只能卖15万了，银行同意才行. 这样的话这个周期拉得比较长一点。Short sale如果不行的话，银行直接的就会把房子收回来，然后银行来卖。这种时候银行foreclose这个property,然后银行就把property放到live auction或者internet，比如auction.com上面卖，这种时候就是一个foreclosure的一个形式。

我主要是做foreclosure这一块，以前有人问各个不同的property type有什么好处？坏处? foreclosure这边的话好处是什么？一是你得到房子比较快，二是他的discount力度比较大。坏处是你不能进房子里面看，所以你不知道房子里面的condition。这样的话其实就是其实需要很强的experience。这也就是为什么我刚开始要花了好几个月，每天做研究，花很长时间能够让自己能够comfortable。

Foreclosure如果这个房子在online auction上面卖不掉，那银行其实就是直接把房子收回去，就变成REO property，然后REO property银行还是会拿到市场上来卖。很多时候都是通过auction.com这种网站上面拍卖，它也有可能是找local的agent来代卖, 或者package 一起卖给大的投资者。

所以从residential house transition type基本上有这几个方面:market sell,然后short sale, 然后foreclosure，然后REO,在每一块里面其实都有机会的。就是要看我们在的市场上面，我们合适做哪些方面。

我讲了different property types，然后flipping ，你需要查看的这种注意事项，然后下面也是experience dependent，就是你要看profit margin你怎么样计算，这个里面其实还experience，这种经验最重要，你要研究这个房子，他的market value在什么地方，你大约以多少percent discount来买。这就是上一次房博士讲的70% rule come here 。然后你还要大约估算这个rehab cost 多少，这种holding成本，然后再加上最后成交，你要sale还有sale cost，还有timing,所以讲讲这种flipping的基本的程序就是这个样子。

关键你怎么样才能拿到这种property，其实很多时候是一种probability的问题，什么意思？就是你不能盯着一个地方的一个房子来看，因为这种房子出来的话，你不一定拿得到，为什么？一是很多时候他都不一定能进foreclosure，它很多时候就是消失，就走掉了。
第二个是他即使进foreclosure了一些以后银行给的这种starting bidding price太高了，就是你根本没有利润。第三个就是他的starting biding price很低，但是有其他的competitor和你一起bid，bid bid就把price bid上去了，所以这个里面盯着一个房子要买的话，你得到的机会太少了。所以要我们就讲一定要广撒网，捕小鱼; 就是网要撒得足够大，研究的东西，研究的区域要足够大，这样的话你才会有
不错的机会出来。

上面讲的就是怎么样做flipping，怎么样能得到property,然后你拿到property以后，你怎么样来rehab，这其实是一个Team work，很多人都是要给他get our hands dirty,自己亲自去刷墙什么的。这种事情我基本上不做，我必要的team就是contractor。这个里面当然刚开始就要走很多的弯路了，其实我试过二三十个contractor，基本上有10%，大概有两三个。干活还不错的，所以就留着，不停的试新的contractor ，不停的fill out, 只留好一点的，但是这个里面有很多的
lessons，今天时间关系我就不讲那些东西了。

总体而言，flipping business里面讲就是除了你得到这种property以外，那种cycle timing control也很重要，因为它直接关系到你的总的利润，所以比如我刚开始一年多以前，我开始做的时候，很多时候1个property都要做到六个月到九个月。随着你的经验积累，你的团队建设越来越好，我是希望能够把这种cycle time能控制在三个月到六个月，至多九个月，就是越快越好，因为这个关系到你的利
润，而且他是cash on cash的这种return 。

未来的想法

规模效应, teamwork; marketing; risk vs reward
资金利用率：Funding, all cash vs leverage
知识储备， multifamily; Developer; Commercial.
Financial freedom: passive income
下面讲一讲我未来有一些什么想法，因为flipping business其实是一个非常的labor intensive的一个business,一个人做大几乎是不可能的，所以就一定要做到规模效应。比如上了规模以后，你就必须要有team work。所以我其实一直在不停的完善我的team, 尤其operation team, contractor, agent, attorney，然后还有一些的funding ，我也在找一些investor能够利益分成这些方面，就是一直在不停的试这些方面的东西。

当我们做到一定规模了以后，我们就要考虑怎么样更market efficient，然后有各种各样的business model，就像我可以flip立刻就卖掉,我也可以buy and hold。

这个里面有很多的比如tax从税务方面怎么有效，然后hold怎么样更有效，里面会考虑的一些比flipping更复杂一点的这种问题，还有一些公司架构以及风险和return怎么样balance的一个过程。是讲一些规模效应的。

第二个还要想一想资金利用率的问题，因为做foreclosure我很多时候都是all cash business, all cash business的时候，你的回报率其实会受影响的，因为你不能来leverage地产上面一个很 powerful的工具，就是怎么样用银行的钱，怎么用other people’s money 来grow，这个就是要想怎么样更合理的资金利用率 leverage。

当我们把这些东西渐渐地做完善了以后，我相信还会有其他的business opportunity会出来，就是我们要处在一个时刻进步时刻进化的过程当中，就譬如你做单个的房子和做Multi-family，其实花的时间成本差不多了，但是你的return会很不一样，迟早可能要进这Multi-family这种business，然后做的过程当中，你要建自己的这种construction团队做developer，甚至是进到Land development
来买这种原始的地等升值，或者是建好了以后再成片小区的开发。另外除了这种residential以外，还会touch到commercial的一些东西。

总体感觉,我觉得每个地方，比如东西两岸，每个中西部大城市小城市，它每个地方的可能情况都不太一样，所以我们要从真的要从小事做起，从自己的backyard的开始, explore这些方面的东西，get our hands dirty, get our feet wet。这个东西你做以后要不停的想，不停的进化，然后才能形成一个不错的business opportunity，一个小的这种地产方面的生意了。

我不知道这种分享需要多长时间的。需要占用多大家多长的时间的，所以我基本上这个框架就是这个样子了，然后我个人的一点思考是这样子，原来我有一份daytime job ，但是每个人不一样，我的个性就是其实很不喜欢那种一天工作12个小时那种repeatable的工作，但是更希望能够做一点自己的事情，有时间想一想，能够希望这个不仅仅是低头拉车，还希望能够经常抬头看路，能够想想其他方
面的东西，看看脚下的路是否正确。

所以总是要想自己做点事情来。Work for our own business instead of working for others。

我看过一本书就是讲在地产里面一个很重要的一个concept，either build up our own dreams or someone will hire us to build theirs.这个里面的difference 值得分享的一些东西，就是怎么样把这些事情做好，其实就像我讲的就是要从小事做起，然后做这些事情的时候，其实还是需要一些passion，就是自己愿意为了自己的这些白日梦，然后能够希望能够做很多的乱七八糟的杂事。

尤其是刚开始的时候，其实很容易get frustrated，因为尤其是我们这种读完博士了，有一份还不错的白领的工作，刚开始你做地产的时候，有时候想，我为什么要为了十块钱20块钱的东西，我要花半个小时去找这种fitting 的item太不值得了。但是这个东西怎么样运作的，是我们能够把这种business 做起来的基础。就是这些小事，如果我们不能做的好的话，其实也很难把这种事情做起来，这些东西都是
一些foundation 的一些东西，在这个里面，其实有时候get frustrated的，但是需要自己的passion来get over这种挫折感，然后能把事情做好。

** 人生是一段段的旅途，先探索，做起来，Get our feet wet!! 祝大家旅途愉快。**

今天我的分享大约就到这里，然后我还有一些时间，我们大家如果有什么问题的话，我们可以汇总一下，然后再回答。

问题回答：

第一个问题，foreclosure. 买之前如何查lien?
具体的网站每个county都不一样，你要在你所在地的county 去查，实在不行的话，你去你recorder of deed的department去跑一趟，问一问有什么具体的网站可以查这种online records。你去local的department查其实是最保险的，但是很多时候你时间上面浪费不起，每个county 不一样。

第二个问题，listing有关房子的常用网站?
一般的market sale，我上面讲了MLS，Zillow, Redfin, Trulia, Realtor.com什么的。然后foreclosure很多时候还有一些收费的网站，我现在买的是一年600块钱的一些membership ，细分的一些网站可以搜索，然后一般有broker的话可能有broker access MLS 也可以。

第三个问题，你提到的foreclosure可以用银行的钱吗?
不能。这个都是cash business 用不了银行的钱。但是我曾经给我朋友分享的一般的，尤其是这双职工家庭，他们房子上面有很多的余钱，其实不知道怎么用，有一个home equity line of credit
这就是一个很perfect可以来leverage银行的钱的工具，什么意思？比如你有50万的房子现值，你现在只欠mortgage 20万了，你其实可以去银行开一个line credit，它 up to 90%, 一直可以开到45万。45万你除掉你得20万的mortgage,你还可以开25万的 credit 。这种line credit，你用的时候付钱，你不用的时候不用付钱，这个就是个非常好的工具。然后用的时候可能付5%interest 。但是对于我这business ，我如果有个30% return 的话，那就是great tool for me。

下面一个老顽童的一个问题，就是谁来付property tax.
正常情况下的话都是你买了这个房子以后，你一直到卖掉房子为止，你都要付之前所有的property tax.然后伊利诺伊这边还有很多时
候，你要预付过去半年到一年的property tax.这个都是cost的一个部分。

付费网站每个county都不一样，这个都是一些local的付费的网站，其他地方不实用；

下面一个问题是被火烧过了房子，值得不值得flipping？
这要看你还是要看你的市场分析，你买价多少，你火烧过的房子，你fix up大约cost多少多长时间，你能卖多少。碰巧的是我前段时间我刚刚买了一个被火烧过的房子，我觉得是一个great deal ，因为我买的很便宜，所以这里面都是plug into your equation.

刚才有一个model，就是以前房博士讲的，BRRRR, Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat这种model我其实没有细讲，其实对于我们flipping这种，其实那种model是一个very powerful tool，因为我举两个例子，很多时候比如三十万的房子，你如果能二十二三万买下来，rehab一万块左右，能够出租两千四两千五，其实他肯定达到了1%的rule ，这样的话你租出去以后，你可以从银行把你前期的二十三万二十四万钱全部拿回来，然后rent就是一个下蛋的母鸡，这样的话, 你repeat repeat，我想对于一般的双职工家庭的话，你如果有可能从银行拿20个贷款的话，有20个房子. 三十年后，就大约15million, 和大约1million 的租金收入了。

买过墓地边上的房子吗？
买过啊，everything is price dependent. 你的买价是如何.墓地旁边的房子一般Asian buyer会比较介意，但是很多的其他地方的人其实可能也无所谓，略微有点discount就可以了。