经济衰退下，教你6招投资美国房产赚钱的秘籍 - 北美地产学堂 BBS 经济衰退下，教你6招投资美国房产赚钱的秘籍 房博士
作者：Michael
作者简介
Michael，美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park)，进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。
自2020年1月以来，每一天世界都在发生巨大的变化。人类历史上似曾相识的一场瘟疫-冠状病毒的大流行，正在刷新我们对世界的认知。
据国际货币组织于2020年4月13日发布的经济预测：发达经济体今年的增长率预计为-6.1%。正常增长水平远远高于发达经济体的新兴市场和发展中经济体预计也将经历负增长，2020年增长率为-1.0%；如果不包括中国，则为-2.2%。170多个国家的人均收入预计将收缩。
▲数据来源：IMF, World Economic Outlook
对于即将到来的经济衰退，作为房产投资者，该采用怎样的投资策略来为房产投资保驾护航呢？
1、入手学区房：对于国人，学区房是再熟悉不过的投资概念了。在美国，好的学区房的市场租金往往高于平均水平，且具备低空置率和优质租客的特点。
在经济上行的周期，学区房的高昂价位和低现金流回报率让众多投资者望而却步。当经济衰退来临时，这些学区房的价格往往大打折扣，这将是你唯一在合理的价格区间入手学区房的机会。
2、刚需性住房投资机遇：刚需性住房通常指的是Class B+、Class B-、Class C级别的房产。经济衰退时，绝大多数潜在买家，即不会再购入低端(Class D) 房产也不会购入高端房产（Class A）。低收入家庭的收入在经济下行中会受到较大的影响，这意味着他们很难通过银行的贷款审批；另一部分高净值人群由于收入减少，会考虑更换到较小面积的住房以减少房贷带来的资金压力。
此时，中产阶级的刚需性住房将在市场上最先复苏，Class B+、B-、C+ 的独立屋、公寓楼和可移动房屋公园都属于深受美国投资者欢迎的投资类别。此外，对于wholesaling和房屋翻建投资者，这也将是绝佳的入场机会。
3、从金融机构批量买入房产：根据美国法律，银行要避免其帐簿上背负太多债务。对于投资者，如果你手握大量现金，或由几位高净值人群组成的联合投资公司，可以通过银行入手大量低价房产。但这种策略需要投资者手持大量现金，并且与银行专业人士保持良好的关系。
4、寻找早期的REO交易机会：当经济进入下行周期，因为大量房东无法支付银行贷款，将在市场上出现大量破产房投资机会。此时，要密切关注经济的走势，如果持续下探，银行将持续释放出大量折扣的破产房。对于现金流投资者，这将是绝佳的入场机会。
在经济走出衰退期后，越来越多的破产房投资机会将出现在市场上。但对于投资者，你要做好充分的尽职调查，因为很多银行对破产房的交房流程和首付款有严格的要求。比如说，不能验房且在2周之内现金到账。这对很多投资者，是一个挑战。所以，手持现金的投资者将脱颖而出。
5、寻求被市场套牢的积极卖家：在经济衰退期间，许多投资者会看着自己之前没有出售的房产而望洋兴叹，后悔没有在高点卖出。持续低迷的经济让很多房东无法支付其房贷，他们将不得不考虑割肉抛售房产。对于很多投资者，你将遇到千载难逢的机会去购买自己理想的住房。
6、关注长期投资机遇：投资者可以关注短期内并不能有产出，但从长期投资的角度，将会有更高的投资收益的机会。比如说：投资到因为资金链短缺停滞的房产项目，并在经济上行期间，重新包装卖出。
除此之外，可以选择投资破旧的仓储和工业厂房，这部分的投资主要是考察其所在地理位置，在经济好的时候，可以重新申请审批，把工业厂房改成公寓出售或长期持有赚取现金流。
在不同的经济周期，房产的投资策略虽不尽相同，但成功的房产投资需具备以下几个条件：
• 手持现金；
• 与业内人士建立交易信任和交易关系；
• 胆大心细；
作为聪明投资者的你，准备好了吗？
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作者：Michael
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Michael，美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park)，进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。
自2020年1月以来，每一天世界都在发生巨大的变化。人类历史上似曾相识的一场瘟疫-冠状病毒的大流行，正在刷新我们对世界的认知。
据国际货币组织于2020年4月13日发布的经济预测：发达经济体今年的增长率预计为-6.1%。正常增长水平远远高于发达经济体的新兴市场和发展中经济体预计也将经历负增长，2020年增长率为-1.0%；如果不包括中国，则为-2.2%。170多个国家的人均收入预计将收缩。
▲数据来源：IMF, World Economic Outlook
对于即将到来的经济衰退，作为房产投资者，该采用怎样的投资策略来为房产投资保驾护航呢？
1、入手学区房：对于国人，学区房是再熟悉不过的投资概念了。在美国，好的学区房的市场租金往往高于平均水平，且具备低空置率和优质租客的特点。
在经济上行的周期，学区房的高昂价位和低现金流回报率让众多投资者望而却步。当经济衰退来临时，这些学区房的价格往往大打折扣，这将是你唯一在合理的价格区间入手学区房的机会。
2、刚需性住房投资机遇：刚需性住房通常指的是Class B+、Class B-、Class C级别的房产。经济衰退时，绝大多数潜在买家，即不会再购入低端(Class D) 房产也不会购入高端房产（Class A）。低收入家庭的收入在经济下行中会受到较大的影响，这意味着他们很难通过银行的贷款审批；另一部分高净值人群由于收入减少，会考虑更换到较小面积的住房以减少房贷带来的资金压力。
此时，中产阶级的刚需性住房将在市场上最先复苏，Class B+、B-、C+ 的独立屋、公寓楼和可移动房屋公园都属于深受美国投资者欢迎的投资类别。此外，对于wholesaling和房屋翻建投资者，这也将是绝佳的入场机会。
3、从金融机构批量买入房产：根据美国法律，银行要避免其帐簿上背负太多债务。对于投资者，如果你手握大量现金，或由几位高净值人群组成的联合投资公司，可以通过银行入手大量低价房产。但这种策略需要投资者手持大量现金，并且与银行专业人士保持良好的关系。
4、寻找早期的REO交易机会：当经济进入下行周期，因为大量房东无法支付银行贷款，将在市场上出现大量破产房投资机会。此时，要密切关注经济的走势，如果持续下探，银行将持续释放出大量折扣的破产房。对于现金流投资者，这将是绝佳的入场机会。
在经济走出衰退期后，越来越多的破产房投资机会将出现在市场上。但对于投资者，你要做好充分的尽职调查，因为很多银行对破产房的交房流程和首付款有严格的要求。比如说，不能验房且在2周之内现金到账。这对很多投资者，是一个挑战。所以，手持现金的投资者将脱颖而出。
5、寻求被市场套牢的积极卖家：在经济衰退期间，许多投资者会看着自己之前没有出售的房产而望洋兴叹，后悔没有在高点卖出。持续低迷的经济让很多房东无法支付其房贷，他们将不得不考虑割肉抛售房产。对于很多投资者，你将遇到千载难逢的机会去购买自己理想的住房。
6、关注长期投资机遇：投资者可以关注短期内并不能有产出，但从长期投资的角度，将会有更高的投资收益的机会。比如说：投资到因为资金链短缺停滞的房产项目，并在经济上行期间，重新包装卖出。
除此之外，可以选择投资破旧的仓储和工业厂房，这部分的投资主要是考察其所在地理位置，在经济好的时候，可以重新申请审批，把工业厂房改成公寓出售或长期持有赚取现金流。
在不同的经济周期，房产的投资策略虽不尽相同，但成功的房产投资需具备以下几个条件：
• 手持现金；
• 与业内人士建立交易信任和交易关系；
• 胆大心细；
作为聪明投资者的你，准备好了吗？
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