不同经济周期，不同房产投资的回报率 - 北美地产学堂 BBS 不同经济周期，不同房产投资的回报率 房博士
作者：Michael
作者简介
Michael，美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park)，进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。
上周我和大家盘点了从1854年-2020年美国的34个经济周期。
盘点不同经济周期的美国房产投资策略
本周，我会为大家总结不同反铲投资策略在各个经济周期的投资注意事项和策略。
01
House Flipping
房屋翻建
房屋翻建是众多房产投资者喜爱的一种房产投资策略，也是众多投资策略中被商业化最高的一种。大家在美国常见的各种电视节目上，经常能见到很多明星房屋翻建节目。比如说，HGTV的Masters of Fip。
房屋翻建是以低于市场价收购房产，通过翻新和局部修理来提升房产价值，以市场或高于市场价卖出来获取利润。
因为房屋翻建取决于在低点收购房源，并在高点卖出，这个投资策略通常适用于在房产价格上升的阶段，也就是在经济复苏和繁荣期。如果房产的价值处于下降通道，缩水的价值将会大幅度压缩投资者的利润空间。
从收购房源到、装修到最后卖出，通常需要3-6个月时间，投资者需要时刻关注不同经济周期的拐点。如果你在经济下行前的拐点卖出，你的利润率会最大化；但在经济下行前你没有卖出，你处于两难境地。
很多投资者拒绝在经济下行割肉止损，他们将面对长期套牢的境地，因为职业的房屋翻建投资者会有多个项目同时进行，并且有很多银行或个人贷款，每个月的账面成本会很高。他们通常要面临的是要等待多年经济才能复苏，而他们的成本不止是金钱，还是时间和信心。
经济下行结束后，房屋翻建投资者会在经济复苏时期有大量的投资机遇。在所有的房产投资策略中，房屋翻建受市场周期影响最大的一种投资策略。下图为房屋翻建在不同经济周期的表现：
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▲房屋翻建在不同经济周期的表现
02
Wholesaling
Wholesaling是众多房产投资策略中对投资者的启动资金要求最少的投资策略之一。通常，投资者需要通过自己对市场的敏锐判断和卓越的谈判技巧来寻找和购买低于市场价值的房产，并在短期内卖出或过户给其他投资者的投资策略，这种策略是以赚取佣金为主，是主动收入。
Wholesaler的主要客户是Flipper，也就是房屋翻建投资者。这意味着他们需要以比房屋翻建投资者更低的批发价从市场上获取房源，并快速地出手，这两种投资策略所经历的经济周期影响大体相同。但对于wholesaler，最佳的时机通常在市场中房源紧缺的情况下。
Wholesaling 最佳时期是：
• 经济复苏后期
• 经济繁荣期
这种策略对投资者的沟通能力、谈判能力和市场营销能力有较高的要求。此外，wholesaler需要具备比房屋翻建者更低的价格获取房源的能力。如果你能熟练掌握这个技能，你在其他的经济周期也可以获利，但因为市场上的有效房源存量减少，市场规模有限。
对于wholesaler，创建自己的买家名单很关键，除了房屋翻建投资者，市场上普通的买家、投资客、开发商和私募基金都是潜在的合作者。
在经济复苏初期，市场会有很多房源，但这种房源可以通过MLS等公众平台获取，这也意味着房东和房屋翻建者可以无障碍的沟通，wholesaler在市场上的价值并不大。下图为Wholesaling在不同经济周期的表现：
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▲Wholesaling在不同经济周期的表现
03
Private and Hard-Money Lending
私贷和硬钱贷款
私贷也可理解为国内的民间借贷，在美国，这套投资流程已经非常标准化和规范化。私贷投资者主要建立在信任的基础上，你可以把钱借给亲戚、朋友、同学和投资者。
硬钱放款人通常是专业放款人，他们与借款人没有私人关系也并不认识，他们通过评估和抵押借款人的资产来确保其借款如期收回。其风险通常取决于其抵押物的价值，如果在经济下行周期，房产（抵押品）价值缩水，若借款人不能如期还款，放款人的投资收益率将缩水或损失。
贷款这种投资策略在任何市场周期都可以盈利，尤其是对于那些可以承销不同贷款种类的公司。许多放款公司会采用多元化投资策略，将资金出借给不同的房地产投资者，比如说：开发商、房产投资人、商业房产投资者、房屋翻建投资者。放款人会更根据所在的经济周期对不同类型房产投资者的影响，来随时调整他们的投资策略。
虽然房产贷款投资者在任何经济周期都可以盈利，但在不同的周期，所面临的的风险和投资回报率也不尽相同。通常，供需关系和利率会影响投资者的利润率。当利率高时，房产投资者的需求高，而市场上提供贷款的公司减少，贷款公司的利润率增加；而利率低，市场有众多便宜资金入场时，贷款公司利润率降低。
在经济衰退和复苏周期内，专业的贷款公司减少，而私人贷款因为对市场不熟悉，不敢轻易贷款。专业的贷款公司有可能会获取超过10%或更高的回报率。但在经济繁荣和达到顶点时，市场会有大量的贷款公司竞争，这时贷款公司的利润将大幅降低。
许多贷款公司只专注于向一种房产投资者贷款，通常为房产买入持有策略的投资者或房屋翻建者。这样的策略会让贷款公司处于同样的市场周期性风险，尤其是经济处于顶点的阶段。下图为私贷和硬钱贷款在不同经济周期的表现：
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▲私贷和硬钱贷款在不同经济周期的表现
04
Notes Investing
房产票据投资
当购房者通过银行或贷款机构申请贷款时，会出现一个称为期票的文件，该文件定义了贷款的条款，包括贷款金额、付款金额、付款次数、频率和时间、逾期付款罚款等。
票据本身仅是付款承诺，没有抵押品担保。证券文书将票据与契据联系在一起，作为财产的抵押权。它还阐明了如果借款人未能付款，贷方的追索权（抵押品赎回权），以及许多其他细节。
常见的几种票据包括：
• 使用卖方融资出售财产，并从票据中赚取现金流；
• 购买“不良”票据（即借款人未按承诺付款的票据），通过大幅折扣及与借款人重新谈判拟定还款策略从票据中获利；
此外，投资者可以购买第一或次位留置权的票据。其中， 第一留置权票据是那些在借款人违约的情况下最先拥有权利获得付款的票据。如果财产被取消抵押品赎回权，或者作为破产的一部分，借款人被迫偿还债务，则第一批留置权票据持有人将是第一个获得付款的人。对于大多数投资者，这是更安全的投资方式。
初级留置权是指不在第一位置的票据。这意味着如果借款人违约，票据持有人不能处于止赎或获得付款的第一位，票据持有人通常只有在他能说服借款人付款或在第一留置权票据持有人的全部余额都还清后，且还剩钱时，才会获取回报。
如果第一留置权票据持有人的欠款还没有还清，初中留置权持有人将受损失。通常，房产票据投资可以在任何经济周期获利的一种投资组合。
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▲房产票据投资在不同经济周期的表现
下周我将为大家带来独立屋、买入持有、多户单元和房地产开发等房产投资策略在不同经济下的表现。
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作者：Michael
作者简介
Michael，美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park)，进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。
上周我和大家盘点了从1854年-2020年美国的34个经济周期。
盘点不同经济周期的美国房产投资策略
本周，我会为大家总结不同反铲投资策略在各个经济周期的投资注意事项和策略。
01
House Flipping
房屋翻建
房屋翻建是众多房产投资者喜爱的一种房产投资策略，也是众多投资策略中被商业化最高的一种。大家在美国常见的各种电视节目上，经常能见到很多明星房屋翻建节目。比如说，HGTV的Masters of Fip。
房屋翻建是以低于市场价收购房产，通过翻新和局部修理来提升房产价值，以市场或高于市场价卖出来获取利润。
因为房屋翻建取决于在低点收购房源，并在高点卖出，这个投资策略通常适用于在房产价格上升的阶段，也就是在经济复苏和繁荣期。如果房产的价值处于下降通道，缩水的价值将会大幅度压缩投资者的利润空间。
从收购房源到、装修到最后卖出，通常需要3-6个月时间，投资者需要时刻关注不同经济周期的拐点。如果你在经济下行前的拐点卖出，你的利润率会最大化；但在经济下行前你没有卖出，你处于两难境地。
很多投资者拒绝在经济下行割肉止损，他们将面对长期套牢的境地，因为职业的房屋翻建投资者会有多个项目同时进行，并且有很多银行或个人贷款，每个月的账面成本会很高。他们通常要面临的是要等待多年经济才能复苏，而他们的成本不止是金钱，还是时间和信心。
经济下行结束后，房屋翻建投资者会在经济复苏时期有大量的投资机遇。在所有的房产投资策略中，房屋翻建受市场周期影响最大的一种投资策略。下图为房屋翻建在不同经济周期的表现：
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▲房屋翻建在不同经济周期的表现
02
Wholesaling
Wholesaling是众多房产投资策略中对投资者的启动资金要求最少的投资策略之一。通常，投资者需要通过自己对市场的敏锐判断和卓越的谈判技巧来寻找和购买低于市场价值的房产，并在短期内卖出或过户给其他投资者的投资策略，这种策略是以赚取佣金为主，是主动收入。
Wholesaler的主要客户是Flipper，也就是房屋翻建投资者。这意味着他们需要以比房屋翻建投资者更低的批发价从市场上获取房源，并快速地出手，这两种投资策略所经历的经济周期影响大体相同。但对于wholesaler，最佳的时机通常在市场中房源紧缺的情况下。
Wholesaling 最佳时期是：
• 经济复苏后期
• 经济繁荣期
这种策略对投资者的沟通能力、谈判能力和市场营销能力有较高的要求。此外，wholesaler需要具备比房屋翻建者更低的价格获取房源的能力。如果你能熟练掌握这个技能，你在其他的经济周期也可以获利，但因为市场上的有效房源存量减少，市场规模有限。
对于wholesaler，创建自己的买家名单很关键，除了房屋翻建投资者，市场上普通的买家、投资客、开发商和私募基金都是潜在的合作者。
在经济复苏初期，市场会有很多房源，但这种房源可以通过MLS等公众平台获取，这也意味着房东和房屋翻建者可以无障碍的沟通，wholesaler在市场上的价值并不大。下图为Wholesaling在不同经济周期的表现：
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▲Wholesaling在不同经济周期的表现
03
Private and Hard-Money Lending
私贷和硬钱贷款
私贷也可理解为国内的民间借贷，在美国，这套投资流程已经非常标准化和规范化。私贷投资者主要建立在信任的基础上，你可以把钱借给亲戚、朋友、同学和投资者。
硬钱放款人通常是专业放款人，他们与借款人没有私人关系也并不认识，他们通过评估和抵押借款人的资产来确保其借款如期收回。其风险通常取决于其抵押物的价值，如果在经济下行周期，房产（抵押品）价值缩水，若借款人不能如期还款，放款人的投资收益率将缩水或损失。
贷款这种投资策略在任何市场周期都可以盈利，尤其是对于那些可以承销不同贷款种类的公司。许多放款公司会采用多元化投资策略，将资金出借给不同的房地产投资者，比如说：开发商、房产投资人、商业房产投资者、房屋翻建投资者。放款人会更根据所在的经济周期对不同类型房产投资者的影响，来随时调整他们的投资策略。
虽然房产贷款投资者在任何经济周期都可以盈利，但在不同的周期，所面临的的风险和投资回报率也不尽相同。通常，供需关系和利率会影响投资者的利润率。当利率高时，房产投资者的需求高，而市场上提供贷款的公司减少，贷款公司的利润率增加；而利率低，市场有众多便宜资金入场时，贷款公司利润率降低。
在经济衰退和复苏周期内，专业的贷款公司减少，而私人贷款因为对市场不熟悉，不敢轻易贷款。专业的贷款公司有可能会获取超过10%或更高的回报率。但在经济繁荣和达到顶点时，市场会有大量的贷款公司竞争，这时贷款公司的利润将大幅降低。
许多贷款公司只专注于向一种房产投资者贷款，通常为房产买入持有策略的投资者或房屋翻建者。这样的策略会让贷款公司处于同样的市场周期性风险，尤其是经济处于顶点的阶段。下图为私贷和硬钱贷款在不同经济周期的表现：
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▲私贷和硬钱贷款在不同经济周期的表现
04
Notes Investing
房产票据投资
当购房者通过银行或贷款机构申请贷款时，会出现一个称为期票的文件，该文件定义了贷款的条款，包括贷款金额、付款金额、付款次数、频率和时间、逾期付款罚款等。
票据本身仅是付款承诺，没有抵押品担保。证券文书将票据与契据联系在一起，作为财产的抵押权。它还阐明了如果借款人未能付款，贷方的追索权（抵押品赎回权），以及许多其他细节。
常见的几种票据包括：
• 使用卖方融资出售财产，并从票据中赚取现金流；
• 购买“不良”票据（即借款人未按承诺付款的票据），通过大幅折扣及与借款人重新谈判拟定还款策略从票据中获利；
此外，投资者可以购买第一或次位留置权的票据。其中， 第一留置权票据是那些在借款人违约的情况下最先拥有权利获得付款的票据。如果财产被取消抵押品赎回权，或者作为破产的一部分，借款人被迫偿还债务，则第一批留置权票据持有人将是第一个获得付款的人。对于大多数投资者，这是更安全的投资方式。
初级留置权是指不在第一位置的票据。这意味着如果借款人违约，票据持有人不能处于止赎或获得付款的第一位，票据持有人通常只有在他能说服借款人付款或在第一留置权票据持有人的全部余额都还清后，且还剩钱时，才会获取回报。
如果第一留置权票据持有人的欠款还没有还清，初中留置权持有人将受损失。通常，房产票据投资可以在任何经济周期获利的一种投资组合。
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▲房产票据投资在不同经济周期的表现
下周我将为大家带来独立屋、买入持有、多户单元和房地产开发等房产投资策略在不同经济下的表现。
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