2020年的美国房地产市场会怎样？ - 北美地产学堂 BBS 2020年的美国房地产市场会怎样？ 房博士
作者：学堂君
2018 年美国的房价信息发布出来的时候，很多人都在预测 2019 年的房市情况。
转眼间 2019 年已经结束，2020 年新年伊始，我们也开始总结过去，展望未来。
别的就不多说，学堂君还是从我最拿手的美国房市入手，为大家总结一下 2019 年的美国房地产市场，也预测下 2020 年美国房产又会是怎样的光景。
当然，这只是学堂君自己的看法，如果你有别的意见或建议，你可以加入我们北美地产学堂的微信群聊，我们一起讨论。
受中美贸易战、英国脱欧事件、美国即将总统大选等因素的影响，美联储在今年多次实行降息，甚至将抵押贷款利率拉低至历史最低水平，因此，房产市场发出了一些警告信号。
尽管部分人对房产市场的前景持负面看法，但随着美国人口不断增加，就业率仍持续上升，强劲的劳动力市场还在继续刺激着住房的需求。
据悉，2019 年美国房屋开工和许可数量明显增加。2019 年 10 月底，全美的建筑许可数量达到 146 万，比 9 月份增加了 5%。
全美房地产经纪人公会（NAR）预估，2020 年的新屋开工数将比 2019 年增加 11.5%，而建筑许可是未来房屋建筑的最佳指标。
最近几个月建筑许可的数量的增加以及稳定的、可持续的房屋价格升值，都预示着，到 2020 年，美国的房屋市场将有可能稳定发展。
为什么我们可以这么认为？原因有以下四点：
稳定的房屋贷款利率
由于 2019 年的通货膨胀率低于预期，目前，美联储表示，将暂时保持利率不变，预期房贷利率将继续维持在 3.5% 左右。
抵押贷款利率继续保持低位，这将有可能进一步刺激住房需求。
数据显示，千禧一代（ 1981-1996 年出生的人）已经成为买房的主力军，占据全美购房者的 36%，预计到 2020 年春天，他们的房贷额会占到总额的 50%。
不同于前几代人，千禧一代普遍在成家、买房等人生的重大节点上相对更迟一点，他们往往会跳过第一次买低价房的“传统”，而直接购买中等价位的房屋。
尽管房贷压力仍旧存在，但是工作岗位的增加、失业率的降低、就业率的上涨，再加上自 2018 年 10 月以来，每月的工资增长率一直保持在每年 3％ 或以上，工资水平的逐步提高，使得千禧一代有可能可以接受买中等价位的自住房。
房屋价格和租金的增长率逐渐降低
自 2018 年 12 月创下 8.3％ 的超高增长率，美国房屋价格中位数的年增长率正在逐渐减慢。2019 年 10 月的同比增长率为 4.7％。
租金的表现略有不同，自 2019 年 6 月份，租金同比增长比较稳定，每个月都有小幅度上涨，目前增长率约为 2.3％。
预计这种增长趋势将持续到 2020 年初，随后将有可能逐渐消失。
到 2020 年年底，预计年租金增长速度将降至 2％以下，比目前的水平低约半个百分点。
总体来说，预计到 2020 年，美国房屋价格和房屋租金的增长将进一步放缓，从而稳定至与工资增长水平和通货膨胀一致， 达到买卖双方，租户和房东之间更加平衡的状态。
房屋的销量正在增加
美国人口普查局（US Census Bureau）的数据显示，2019 年 11 月美国新屋销售量较 10 月增长 1.3％，较 2018 年同期增长 16.9％。
自 2010 年 1 月以来，美国的房屋销量一直在 530 万左右徘徊，时而触底反弹，稍有增加，时而回落，降低些许。
2018 年 12 月，季节性的缘故，房屋销量回落至 500 万，抵押贷款利率上升，以及购房者难以存够首付是主要的原因。
而随着销量的回落，可用房屋的库存开始增加，原本快速增长的房屋价格开始放缓。
但是，2019 年又发生变化。房屋价值增速持续放缓，但抵押贷款利率下降，房屋销量增加，库存迅速减少。
尽管新房只占总销量的一小部分，但 2019 年新房销量大幅增长，这一现象提高了建筑商的信心，新建住宅许可证的申请也随之增加。
如果建筑商在 2020 年兑现他们的承诺，建造出更小，更实惠的房屋来，那么，首次购房者将更有能力购买新房，从而助长新房的销售量。
为什么会这么说？前面刚刚提到的购房主力军——千禧一代，开始进入购房的行列。
值得注意的是，他们在购房时，倾向于在密集而城市化的地区买房。
他们喜欢环保型材料打造的、科技化、智能化的房屋。
因为资金有限， 他们对于前几十年建造的大型住房，购买能力有限。相对的，他们更喜欢面积较小、容易维护的房屋……
此外，千禧一代更多注重目前的个人生活需要，也就是说，只要房贷利率维持在较低水平，市场上可选择的小面积房屋增加，而房价又在可以负担的范围内，就会刺激他们的购房需求，新房的销量就会更快地增加。
政府的金融改革起到强大作用
2008 年的次贷风暴，全民一窝蜂借款炒房，最终导致房市崩盘，为避免重蹈覆辙，政府进行了金融改革，促使银行放贷的标准变得更严苛，因此，房市的杠杆结构相对稳健。
虽然现在仍旧存在一些不确定因素，可能影响经济复苏的走势，但经济学家们普遍认为，就算经济由强转弱，也不至于将房市拉得太深。
鉴于上述原因，我们相信，2020 年房市应该会比较稳定。
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作者：学堂君
2018 年美国的房价信息发布出来的时候，很多人都在预测 2019 年的房市情况。
转眼间 2019 年已经结束，2020 年新年伊始，我们也开始总结过去，展望未来。
别的就不多说，学堂君还是从我最拿手的美国房市入手，为大家总结一下 2019 年的美国房地产市场，也预测下 2020 年美国房产又会是怎样的光景。
当然，这只是学堂君自己的看法，如果你有别的意见或建议，你可以加入我们北美地产学堂的微信群聊，我们一起讨论。
受中美贸易战、英国脱欧事件、美国即将总统大选等因素的影响，美联储在今年多次实行降息，甚至将抵押贷款利率拉低至历史最低水平，因此，房产市场发出了一些警告信号。
尽管部分人对房产市场的前景持负面看法，但随着美国人口不断增加，就业率仍持续上升，强劲的劳动力市场还在继续刺激着住房的需求。
据悉，2019 年美国房屋开工和许可数量明显增加。2019 年 10 月底，全美的建筑许可数量达到 146 万，比 9 月份增加了 5%。
全美房地产经纪人公会（NAR）预估，2020 年的新屋开工数将比 2019 年增加 11.5%，而建筑许可是未来房屋建筑的最佳指标。
最近几个月建筑许可的数量的增加以及稳定的、可持续的房屋价格升值，都预示着，到 2020 年，美国的房屋市场将有可能稳定发展。
为什么我们可以这么认为？原因有以下四点：
稳定的房屋贷款利率
由于 2019 年的通货膨胀率低于预期，目前，美联储表示，将暂时保持利率不变，预期房贷利率将继续维持在 3.5% 左右。
抵押贷款利率继续保持低位，这将有可能进一步刺激住房需求。
数据显示，千禧一代（ 1981-1996 年出生的人）已经成为买房的主力军，占据全美购房者的 36%，预计到 2020 年春天，他们的房贷额会占到总额的 50%。
不同于前几代人，千禧一代普遍在成家、买房等人生的重大节点上相对更迟一点，他们往往会跳过第一次买低价房的“传统”，而直接购买中等价位的房屋。
尽管房贷压力仍旧存在，但是工作岗位的增加、失业率的降低、就业率的上涨，再加上自 2018 年 10 月以来，每月的工资增长率一直保持在每年 3％ 或以上，工资水平的逐步提高，使得千禧一代有可能可以接受买中等价位的自住房。
房屋价格和租金的增长率逐渐降低
自 2018 年 12 月创下 8.3％ 的超高增长率，美国房屋价格中位数的年增长率正在逐渐减慢。2019 年 10 月的同比增长率为 4.7％。
租金的表现略有不同，自 2019 年 6 月份，租金同比增长比较稳定，每个月都有小幅度上涨，目前增长率约为 2.3％。
预计这种增长趋势将持续到 2020 年初，随后将有可能逐渐消失。
到 2020 年年底，预计年租金增长速度将降至 2％以下，比目前的水平低约半个百分点。
总体来说，预计到 2020 年，美国房屋价格和房屋租金的增长将进一步放缓，从而稳定至与工资增长水平和通货膨胀一致， 达到买卖双方，租户和房东之间更加平衡的状态。
房屋的销量正在增加
美国人口普查局（US Census Bureau）的数据显示，2019 年 11 月美国新屋销售量较 10 月增长 1.3％，较 2018 年同期增长 16.9％。
自 2010 年 1 月以来，美国的房屋销量一直在 530 万左右徘徊，时而触底反弹，稍有增加，时而回落，降低些许。
2018 年 12 月，季节性的缘故，房屋销量回落至 500 万，抵押贷款利率上升，以及购房者难以存够首付是主要的原因。
而随着销量的回落，可用房屋的库存开始增加，原本快速增长的房屋价格开始放缓。
但是，2019 年又发生变化。房屋价值增速持续放缓，但抵押贷款利率下降，房屋销量增加，库存迅速减少。
尽管新房只占总销量的一小部分，但 2019 年新房销量大幅增长，这一现象提高了建筑商的信心，新建住宅许可证的申请也随之增加。
如果建筑商在 2020 年兑现他们的承诺，建造出更小，更实惠的房屋来，那么，首次购房者将更有能力购买新房，从而助长新房的销售量。
为什么会这么说？前面刚刚提到的购房主力军——千禧一代，开始进入购房的行列。
值得注意的是，他们在购房时，倾向于在密集而城市化的地区买房。
他们喜欢环保型材料打造的、科技化、智能化的房屋。
因为资金有限， 他们对于前几十年建造的大型住房，购买能力有限。相对的，他们更喜欢面积较小、容易维护的房屋……
此外，千禧一代更多注重目前的个人生活需要，也就是说，只要房贷利率维持在较低水平，市场上可选择的小面积房屋增加，而房价又在可以负担的范围内，就会刺激他们的购房需求，新房的销量就会更快地增加。
政府的金融改革起到强大作用
2008 年的次贷风暴，全民一窝蜂借款炒房，最终导致房市崩盘，为避免重蹈覆辙，政府进行了金融改革，促使银行放贷的标准变得更严苛，因此，房市的杠杆结构相对稳健。
虽然现在仍旧存在一些不确定因素，可能影响经济复苏的走势，但经济学家们普遍认为，就算经济由强转弱，也不至于将房市拉得太深。
鉴于上述原因，我们相信，2020 年房市应该会比较稳定。
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