房地产投资需要天时、地利、人和？一起来听听她奇妙的投资故事吧！ - 北美地产学堂 BBS 房地产投资需要天时、地利、人和？一起来听听她奇妙的投资故事吧！ 房博士
作者：SnowMountain / 整理：学堂君
作者简介
SnowMountain，九十年代末毕业于上海某大学，信息数据库专业，毕业后进入四大会计师事务所从事大型公司财务审计和管理咨询工作。四年后，来美就读MBA。毕业后在东部一家公司从事财务工作，2009年因为队友工作原因，从东部搬到 Chicago郊区。
不知道你的投资思维是怎样的？是一直坚守一种思维到底、一成不变，还是会迫于形势做出调整？
其实我的投资经历一直被小农、贫困思维的紧箍咒束缚，永远和赚大钱在两条平行线上，看着很近，一伸手就可以有交集，但是却始终迈不出去那一步。
经历了许多的误打误撞之后我才发现，对于投资，无论是房地产还是别的什么，圈子真的很重要。你有一个什么样的圈子，结交到什么样的朋友，真的会对你的投资和决定起到很大影响。
今天，我就围绕“圈子”这个问题，来聊聊我的投资经历。
01
我出身于上海的一个普通工人家庭，不知道从什么时候起，大概是从会算术开始，我就很喜欢给家里算账，简单的收入、支出、存款、银行利息等，算一算，在多少年之后，家里的存款可以达到多少。
和童年的好朋友比起来，我们家是比较清贫的。记忆中，我喜欢的东西，家里基本都买不起。90年代初，上海刚开证券交易所，那时候，还在上初中的我就想，要是有钱就去买一些原始股票，但是因为家里没钱，只能作罢。就这样，最原始的投资种子，在我的脑海里生根发芽。
那时候我还小，因此错过了在上海炒原始股而暴富的机会。
由于家里收入不高，我只能依靠打工和奖学金来支付我的学费，大学四年都是这样。虽然学费不是很高，但对于普通工人家庭来说，也是一个天文数字。我记得父母辛苦工作一年，全家省吃俭用，存下来也只有不多的一些钱。因此，我现在非常理解，多数的美国家庭都支付不起孩子去藤校的费用，7万、8万的藤校学费对普通美国家庭来说也是一个天文数字。他们认为读一个便宜的学校，只要能快点出来挣钱就好。
大学四年，通过打工赚到的钱，给了我很多精神上的快乐，那是一种独立自主、可以掌控自己命运的安全感。
工作以后，工资相对来说已经很高。大概是在外企的缘故，我的同事们见多识广，他们都纷纷开始在上海买房，那时候买房可以退税，10几万、20几万就可以在外滩买小户型，而浦东的就更便宜，但是现在，至少需要1000万。
我没有加入他们的圈子，他们买房，我存钱。你问为什么？因为，我被俞敏洪“人生必将辉煌”的立志口号煽动，早早就做好了出国留学，到美国读MBA的计划。我努力的存钱，四年之后，这些钱刚好足够第一年的学费，而第二年的学费却只能选择高达6%利率的学生贷款。
我错过了上海房价高涨暴富的年代，这不仅是投资房子还是投资教育的问题，也是选择什么圈子的问题。
02
当然，也不是说我选择教育投资不好或者存在遗憾的问题，我觉得美国给了我更大的天地，更广泛的投资机会，最重要的更加成熟的市场。
MBA毕业，我和男友在东部认识，他也喜欢炒股，两个人因为共同兴趣走到一起。那时候，我们一穷二白。他炒Option，刚亏钱，一切从头开始；我有几万的学生贷款要还，而且两人都是H1B，熬绿卡，害怕失业，生活过得很清苦。
2004年，我们要组建家庭，要买房子，但是房价每个月都在上涨，情况不妙。冬天很快过去，春天到来，房价也如雨后春笋般，转眼就是一万一万的涨幅，越看越涨，越等越涨。
到了2006年、2007年的时候，地段好的地区，状况良好、崭新的、有3个卧室的、前两年40-50万的房子都已经涨到差不多70-80万。但是我们在等绿卡，而且工作也不稳定，就一直没有买。
在美国租公寓的那几年，我们开始终于有些积蓄，琢磨着准备投资。那时候，国内的房价还比较低，男友提议在北京三环买70万人民币的酒店式公寓，而现在早已涨到1000万；后来又想买200万的北京郊区连体别墅，可是发现钱也不太够。我们投资房产这件事，只能搁置。丢了西瓜，也丢了芝麻，什么都没投，只有现金躺在银行里，等着在美国买房。临门一脚，缺少抬腿的那股勇气。
在有了一些积蓄之后，我又开始炒股票。读 MBA 的时候，拿着贷款的学费炒股，买哪只股票，哪只股票就涨，这导致我的自信心开始爆棚。
我和一个从北京来的同学关系不错，他也喜欢炒股票。我俩坐在一个教室里做开卷考试（美国 MBA 的考试都是开卷，自己找个学习房间，写完 Case Study，交卷就成），一边做题，一边看盘，做Day Trade。
他一直以来的愿望就是在华尔街成为 Trader ，功夫不负有心人，毕业之后，他在芝加哥（Chicago）的期货交易所里做 Option Trader，现在自己开了一家Fund。
话说回来，我炒股赚了一些钱，但是也没敢大干，要是把学费和生活费投没了，就没有好果子吃，于是见好就收，第一件事先把学费付掉。
其实在股市上的好运气（Virgin Luck），不是因为我的炒股水平有多高，而是2003年，股市开始了一轮新的牛市。
直到2006年、2007年，股市一路高歌，没有回调，那时候，我认为股价虚高，房地产市场是泡沫。
2007年底，我开始大举做空General Motor（GM），2008年做空银行股，一个个空过来。最成功的一笔交易是Lehman Brother（LEH）的股票，从 60 多块，一直持有到个位数才平仓 Cover，一个星期以后，LEH 从地球上消失。
炒股的几万本金，在大半年内翻了四番。我看到了股票投资的利害之处，看准了就大举杀入。因为绿卡一直没有下来，一直没有买房，我们运气不错地躲过了 2008 年金融危机的房地产泡沫，而且还从股市里赚了一笔。
这是我投资生涯中唯一值得划重点的地方，和 Big Short 的那个医生相比，我达到了看准大方向，敢于大仓位进场的思维层次。
03
2008年夏天，我们终于拿到了绿卡，老公也换了工作，2009年初，我们搬到了芝加哥（Chicago）郊区。
那时候的房子好便宜，三个车库的大豪宅，在东部基本都是 100 万起价，而这里居然只有 50 万，便宜了一半，而且是在学校附近。
我们先是看上了一个 Short Sale，等了大半年，被人捷足先登，把我们 under contract 的房子直接抢了去。
我现在还不是很明白对方是怎么做到的。但我学到的经验就是，Short Sale要想成功，就直接双代理（Dual Agent）。因为豪宅下跌得很惨，我们首付房款的一大半，余下的利用 2.65% 利率的贷款，买了一个高性价比的大房子。
也就是这个房子，也因为小农思想的禁锢，我们两个人的存款都用来还贷款，而错过了股市大牛市的10年。
这里需要说一件事情。2011年，老公突然一时兴起，想拿出 1000 美元去买比特币（Bitcoin）。那个时候比特币（Bitcoin）1美元，我认为他的想法荒谬至极。现在回想起来，当初整个思考和决定的过程，还是存在着犹豫、压力和临门一脚的那股勇气。
第一，那时候的存款都用来还贷款（Mortgage）。2010年怀孕，预产期在2011年6月份。工作的地方离居住的地方太远，2月份的时候出了一次车祸，车子报废，还好孩子没有问题，心有余悸。5月份辞职在家，决定先把孩子健康地生下来。一个人的工资，加上刚买了大房子，财务压力很大，这个时机还是很关键的。
第二，对比特币（Bitcoin）不了解。1000 美元，那是真真正正的钱。但是，比特币（Bitcoin），那个是“钱”吗？思维层次不在线。
第三，老公也建议自己的朋友买几百个，不用花费多少钱，就当打水漂玩一玩。知根知底的好哥们对他的眼光没信心，觉得不靠谱。
最后我们又是什么都没干，这个就是我们和 1000 万美元擦肩而过的投资经历。
所以，我的投资经历没有辉煌的历史，就是一部不咸不甜的流水帐，是一个赚钱还债而错过大钱的故事。
04
说到房地产，我是2017年秋天才开始投资的。对房地产不上心的原因之一是股票投资已经可以得到不错的回报率，投资房子需要花费大量的时间，哪有点几下鼠标这么容易。
之前听北美地产学堂的前辈分享，他说房地产投资要天时、地利、人和。这一点我真的深有体会，我第一个投资房的想法就是偶然产生的。
2017年夏天，公司进行人事变动，我在转换工作，转换之间刚好有一个月的空档期。老公那时在看《富爸爸，穷爸爸》，从比特币的低潮里开始满血复活，觉得现金流（Cash Flow）真的是一个特别好的东西。有一天他兴奋地和我说：“老婆，我觉得你当包租婆蛮合适的。租房有现金流，现金流可是个好东西。”
这句对现金流的点评，说者无意，听者有心，仿佛醍醐灌顶，打通任督二脉般通透。对呀，我怎么从来就没有想到过。
说干就干，打开 Redfin，搜了一下低价位的公寓（Condo）。哇，当时就有一个特别好的 Short Sale，算一算回报率，每年的净现金流至少有7%，既可以增值，又有税务上的好处。第二天就约了 Agent，吃一堑，长一智，这次用了 Dual Agent，卖方 Agent 推荐的自己人做买方 Agent，一切顺利，两个月就完成了。
这次我专门从 Home Equity 贷款25万买投资房。现在想想，当时我的脑子可能出了问题，迫不及待地把 2.65% 的贷款还掉，现在要去贷 5% 的 Home Equity，这么一想，我的财务知识全都是书面的，缺乏实践（street smart）。相反老公，什么财务知识都没有，但是思维在线，有些street smart。
我的公司里有一个华人VP，他要退休了。私下里，他提到，他们家这几年一直在买房，网上拍卖（Auction）。他在2012年到2015年的时间段里，通过 Auction 差不多买了30套房，买房就和买包一样。
我被震撼了，30套房，一个月就是三万的现金流啊。我仰望苍天，“老天爷，请告诉我，这几年我都错过了什么”。
在这样两个人的影响下，我买了第一个投资房，那么，第二个，第三个就简单了。2018年，减税法案出台，大家的钱一下子就多了，房子，特别是低价位的房子，就要抢了。所以，我的办法是找双代理（Dual Agent），快出手，现金交易Cash offer，然后去掉房检的要求，基本都是以低于市价 5%-10% 的价格买下来，这样，净现金流在第一年就可以到达 7%。
我也不去抢房，只要超过底线，就不加钱。我买房都是买两卧两浴的公寓，价位一般在 13-15 万之间。我知道这样的房子最好租，目标群体一致，基本都是刚工作的年轻人，或者是买不起房的小家庭。
现在的年轻人毕业工作，10年之内基本都不可能买房，而且他们将来买房，大部分人都不会再去买SFH（Single Family House），而是买不需要自己操心的公寓，所以，这样的房子将来会好卖，价格肯定不会跌，毕竟需求在那里。
我的一个公寓，一对年轻夫妇原本都签好合同了，但是住进去的第三天，丈夫不喜欢。他们想要有小孩 play ground 的社区，而我正好有另一个房子符合这个要求，并且两个月后就会空出来，于是推荐给他们，他们非常喜欢。他们在不喜欢的那个公寓住两个月，我又有时间重新出租，时间上一点儿都没有耽误，刚好衔接。
我想，任何事情，简单一定是最好的，因为人的时间和精力都是有限的。现在想来，我只买单一品种的两卧两浴的公寓，带来一个意外的好处，就是租客资源可以共享。将来他们搬走了，也许可以推荐朋友。
今年上半年，我买完第三个投资房，就不准备买了。原因有三：第一，没有什么可以deal，价钱已经在那里；第二，美国经济形势不太好，可以说处于经济周期的顶部；第三，管理房子还是有些麻烦的。
新买的第三个房子也出了一点小插曲。有天半夜，客户打电话说洗澡龙头关不上，水一直在向外流，我只好拉起老公，半夜12点，去解决这个问题，为了第二天一大早可以修好，我们两个人都请了一天假。
我的包租婆热情一下子灭了一半，试想，如果当时我们正在夏威夷度假，半夜房子出了状况，该怎么办？我想我会先把头埋在沙滩里，然后责问老公为什么要我去当包租婆。
05
这里有几个概念还是要给大家解释，可能已经是老生常谈。
第一，投资的最核心问题是价值，给价值标上一个金钱的数字就是定价。定价的最基本参照体系是市场同类资产的价格和预期回报，以及和同类资产对比的风险系数。而定价的最核心的基数就是现金流。
如果一个资产，你能够算出来每年的现金流，用市场的市场系数，就能够算出来价格。假设一个公寓，净现金流是一万，市场的期望回报率是 5%，那这个公寓的价值就是 20 万，随着每年现金流的增长，美联储不断地减息，这个价值就会不断地增加。
有现金流，就有价值。我曾经在地产群里说过，如果你有一个净现金流 10 万的全职工作，再去掉一半在时间和身体上的损耗，净现金流变成 5 万，如果市场的市场系数还是 20 的话，那么，这个工作对你的价值就是一百万的估值。
大家有空可以看一下估值（Valuation）这方面的书籍，还有一个投资界通用的定价模型：Capital Asset Pricing Model – CAPM。
很多人搞不清楚市场的各种价格为什么会变动，背后的原因是什么？老公第一次见我，就问我债券是怎么定价的，价格的变动是怎么引起的，我当时就在想这个人的智商是不是有问题。后来发现，其实很多人都不是很清楚这个看似很简单的问题。
比如，一个公司的债券是每年 6% 的利息，同样的，其他债券是5%的回报率，那么这个 6% 的价格就会上涨，直到这个债券的价格趋于 5% 的利息。如果不是，就会有人卖掉 5% 的债券，去买 6% 的债券，最后大家趋于同价，市场不再有投机（Arbitrage）的机会，市场处于完全有效状态。这个就是资本主义最核心的市场有效性假设，自由流动的产品、资产和自由流动的现金。
第二，宏观和微观经济学上关于供应和需求的概念，以及供求关系如何推动价格的移动。这个你可以随便买本书大致看一下，其实回到第一点，还是市场的有效性，以及投机（Arbitrage）机会的消失。
我想，Street Smart 大概就是看到了市场的本质，具有对在市场上发生事情的背后主导因素的直觉和洞察力，以及对发展趋势的宏观把握能力，能够预测到供应和需求的基本面的宏观方向上的趋势转变。
对宏观趋势方向的掌握，金融界叫做 Alpha 投资，索罗斯是最好的 Alpha 投资的鼻祖。这种投资只要方向正确，基本就是坐着收钱，什么都不用做。
微观的投资组合管理，是 Beta 投资，是投资组合的几类资产微调，然后期望得到超过市场的回报。
最后，你需要知道一些基本的财务知识，要了解财务三大报表，以及追踪一些宏观的经济数据。
06
前面的流水账经验比较多。
总而言之，首先，千万不要有“穷人”思维，但是，要有“富人”的思维方式。这需要本钱，而本钱就是源源不息的现金流。
如果时间回到 2011 年，如果那时有三个投资房的现金流，我想，用一个房子一个月的收入，投资 1000 个比特币应该没有什么问题，这样就有本钱来以小博大。
其次，对于债务的理解，也要有正确的认识。我一直不喜欢贷款。就算是现在，我的投资房也都是现金，没有重新贷款出来。但是今后，我不会。等到利率降到一定的低点，如果有投资机会，保持一定的债务比例可以使投资回报增加一个数量级。
最后，一定要把这些从教训里学到的思维方式传递给下一代。他们可以不去藤校，可以工作一般，但是他们一定要知道怎么投资。投资是一个必备技能。当然，如果有一天美国搞社会主义（这个可能性很大），那么，这个技能他们就用不上，也可以传递给下一代。
从哲学的角度，投资更像是对阴晴圆缺的宇宙万物的基本规律的把握。市场低到不能再低，就会反弹；大家都歌舞升平、贪婪奢华时，就会衰退。我错过的很多东西，也是我最终获得的东西。
07
讲到这里，我的投资经历也讲得差不多了，但我还是要重申一下，虽然最初我是靠着炒股白手起家，但股票是一个对专业要求很高的技术活，风险比房地产要高得多，总结起来就是以下三点：
1．10个炒股，9个亏；
2．炒股跳楼的人，比房地产跳楼的人应该多很多；
3．炒股没有现金流，基本都是投机活动，和赌博差不多。
房地产有现金流，只要坚持下去，总会有见到曙光的一天。但股票不是，大部分股票都会从地球上消失。房地产具有稳定现金流的不可替代的优势，而这个正是股票投资的短板。
所以大家不要被我带偏，觉得自己可以在股市上一展身手，重要的是要知道自己的优势在哪，扬长避短。
北美地产学堂 |
作者：SnowMountain / 整理：学堂君
作者简介
SnowMountain，九十年代末毕业于上海某大学，信息数据库专业，毕业后进入四大会计师事务所从事大型公司财务审计和管理咨询工作。四年后，来美就读MBA。毕业后在东部一家公司从事财务工作，2009年因为队友工作原因，从东部搬到 Chicago郊区。
不知道你的投资思维是怎样的？是一直坚守一种思维到底、一成不变，还是会迫于形势做出调整？
其实我的投资经历一直被小农、贫困思维的紧箍咒束缚，永远和赚大钱在两条平行线上，看着很近，一伸手就可以有交集，但是却始终迈不出去那一步。
经历了许多的误打误撞之后我才发现，对于投资，无论是房地产还是别的什么，圈子真的很重要。你有一个什么样的圈子，结交到什么样的朋友，真的会对你的投资和决定起到很大影响。
今天，我就围绕“圈子”这个问题，来聊聊我的投资经历。
01
我出身于上海的一个普通工人家庭，不知道从什么时候起，大概是从会算术开始，我就很喜欢给家里算账，简单的收入、支出、存款、银行利息等，算一算，在多少年之后，家里的存款可以达到多少。
和童年的好朋友比起来，我们家是比较清贫的。记忆中，我喜欢的东西，家里基本都买不起。90年代初，上海刚开证券交易所，那时候，还在上初中的我就想，要是有钱就去买一些原始股票，但是因为家里没钱，只能作罢。就这样，最原始的投资种子，在我的脑海里生根发芽。
那时候我还小，因此错过了在上海炒原始股而暴富的机会。
由于家里收入不高，我只能依靠打工和奖学金来支付我的学费，大学四年都是这样。虽然学费不是很高，但对于普通工人家庭来说，也是一个天文数字。我记得父母辛苦工作一年，全家省吃俭用，存下来也只有不多的一些钱。因此，我现在非常理解，多数的美国家庭都支付不起孩子去藤校的费用，7万、8万的藤校学费对普通美国家庭来说也是一个天文数字。他们认为读一个便宜的学校，只要能快点出来挣钱就好。
大学四年，通过打工赚到的钱，给了我很多精神上的快乐，那是一种独立自主、可以掌控自己命运的安全感。
工作以后，工资相对来说已经很高。大概是在外企的缘故，我的同事们见多识广，他们都纷纷开始在上海买房，那时候买房可以退税，10几万、20几万就可以在外滩买小户型，而浦东的就更便宜，但是现在，至少需要1000万。
我没有加入他们的圈子，他们买房，我存钱。你问为什么？因为，我被俞敏洪“人生必将辉煌”的立志口号煽动，早早就做好了出国留学，到美国读MBA的计划。我努力的存钱，四年之后，这些钱刚好足够第一年的学费，而第二年的学费却只能选择高达6%利率的学生贷款。
我错过了上海房价高涨暴富的年代，这不仅是投资房子还是投资教育的问题，也是选择什么圈子的问题。
02
当然，也不是说我选择教育投资不好或者存在遗憾的问题，我觉得美国给了我更大的天地，更广泛的投资机会，最重要的更加成熟的市场。
MBA毕业，我和男友在东部认识，他也喜欢炒股，两个人因为共同兴趣走到一起。那时候，我们一穷二白。他炒Option，刚亏钱，一切从头开始；我有几万的学生贷款要还，而且两人都是H1B，熬绿卡，害怕失业，生活过得很清苦。
2004年，我们要组建家庭，要买房子，但是房价每个月都在上涨，情况不妙。冬天很快过去，春天到来，房价也如雨后春笋般，转眼就是一万一万的涨幅，越看越涨，越等越涨。
到了2006年、2007年的时候，地段好的地区，状况良好、崭新的、有3个卧室的、前两年40-50万的房子都已经涨到差不多70-80万。但是我们在等绿卡，而且工作也不稳定，就一直没有买。
在美国租公寓的那几年，我们开始终于有些积蓄，琢磨着准备投资。那时候，国内的房价还比较低，男友提议在北京三环买70万人民币的酒店式公寓，而现在早已涨到1000万；后来又想买200万的北京郊区连体别墅，可是发现钱也不太够。我们投资房产这件事，只能搁置。丢了西瓜，也丢了芝麻，什么都没投，只有现金躺在银行里，等着在美国买房。临门一脚，缺少抬腿的那股勇气。
在有了一些积蓄之后，我又开始炒股票。读 MBA 的时候，拿着贷款的学费炒股，买哪只股票，哪只股票就涨，这导致我的自信心开始爆棚。
我和一个从北京来的同学关系不错，他也喜欢炒股票。我俩坐在一个教室里做开卷考试（美国 MBA 的考试都是开卷，自己找个学习房间，写完 Case Study，交卷就成），一边做题，一边看盘，做Day Trade。
他一直以来的愿望就是在华尔街成为 Trader ，功夫不负有心人，毕业之后，他在芝加哥（Chicago）的期货交易所里做 Option Trader，现在自己开了一家Fund。
话说回来，我炒股赚了一些钱，但是也没敢大干，要是把学费和生活费投没了，就没有好果子吃，于是见好就收，第一件事先把学费付掉。
其实在股市上的好运气（Virgin Luck），不是因为我的炒股水平有多高，而是2003年，股市开始了一轮新的牛市。
直到2006年、2007年，股市一路高歌，没有回调，那时候，我认为股价虚高，房地产市场是泡沫。
2007年底，我开始大举做空General Motor（GM），2008年做空银行股，一个个空过来。最成功的一笔交易是Lehman Brother（LEH）的股票，从 60 多块，一直持有到个位数才平仓 Cover，一个星期以后，LEH 从地球上消失。
炒股的几万本金，在大半年内翻了四番。我看到了股票投资的利害之处，看准了就大举杀入。因为绿卡一直没有下来，一直没有买房，我们运气不错地躲过了 2008 年金融危机的房地产泡沫，而且还从股市里赚了一笔。
这是我投资生涯中唯一值得划重点的地方，和 Big Short 的那个医生相比，我达到了看准大方向，敢于大仓位进场的思维层次。
03
2008年夏天，我们终于拿到了绿卡，老公也换了工作，2009年初，我们搬到了芝加哥（Chicago）郊区。
那时候的房子好便宜，三个车库的大豪宅，在东部基本都是 100 万起价，而这里居然只有 50 万，便宜了一半，而且是在学校附近。
我们先是看上了一个 Short Sale，等了大半年，被人捷足先登，把我们 under contract 的房子直接抢了去。
我现在还不是很明白对方是怎么做到的。但我学到的经验就是，Short Sale要想成功，就直接双代理（Dual Agent）。因为豪宅下跌得很惨，我们首付房款的一大半，余下的利用 2.65% 利率的贷款，买了一个高性价比的大房子。
也就是这个房子，也因为小农思想的禁锢，我们两个人的存款都用来还贷款，而错过了股市大牛市的10年。
这里需要说一件事情。2011年，老公突然一时兴起，想拿出 1000 美元去买比特币（Bitcoin）。那个时候比特币（Bitcoin）1美元，我认为他的想法荒谬至极。现在回想起来，当初整个思考和决定的过程，还是存在着犹豫、压力和临门一脚的那股勇气。
第一，那时候的存款都用来还贷款（Mortgage）。2010年怀孕，预产期在2011年6月份。工作的地方离居住的地方太远，2月份的时候出了一次车祸，车子报废，还好孩子没有问题，心有余悸。5月份辞职在家，决定先把孩子健康地生下来。一个人的工资，加上刚买了大房子，财务压力很大，这个时机还是很关键的。
第二，对比特币（Bitcoin）不了解。1000 美元，那是真真正正的钱。但是，比特币（Bitcoin），那个是“钱”吗？思维层次不在线。
第三，老公也建议自己的朋友买几百个，不用花费多少钱，就当打水漂玩一玩。知根知底的好哥们对他的眼光没信心，觉得不靠谱。
最后我们又是什么都没干，这个就是我们和 1000 万美元擦肩而过的投资经历。
所以，我的投资经历没有辉煌的历史，就是一部不咸不甜的流水帐，是一个赚钱还债而错过大钱的故事。
04
说到房地产，我是2017年秋天才开始投资的。对房地产不上心的原因之一是股票投资已经可以得到不错的回报率，投资房子需要花费大量的时间，哪有点几下鼠标这么容易。
之前听北美地产学堂的前辈分享，他说房地产投资要天时、地利、人和。这一点我真的深有体会，我第一个投资房的想法就是偶然产生的。
2017年夏天，公司进行人事变动，我在转换工作，转换之间刚好有一个月的空档期。老公那时在看《富爸爸，穷爸爸》，从比特币的低潮里开始满血复活，觉得现金流（Cash Flow）真的是一个特别好的东西。有一天他兴奋地和我说：“老婆，我觉得你当包租婆蛮合适的。租房有现金流，现金流可是个好东西。”
这句对现金流的点评，说者无意，听者有心，仿佛醍醐灌顶，打通任督二脉般通透。对呀，我怎么从来就没有想到过。
说干就干，打开 Redfin，搜了一下低价位的公寓（Condo）。哇，当时就有一个特别好的 Short Sale，算一算回报率，每年的净现金流至少有7%，既可以增值，又有税务上的好处。第二天就约了 Agent，吃一堑，长一智，这次用了 Dual Agent，卖方 Agent 推荐的自己人做买方 Agent，一切顺利，两个月就完成了。
这次我专门从 Home Equity 贷款25万买投资房。现在想想，当时我的脑子可能出了问题，迫不及待地把 2.65% 的贷款还掉，现在要去贷 5% 的 Home Equity，这么一想，我的财务知识全都是书面的，缺乏实践（street smart）。相反老公，什么财务知识都没有，但是思维在线，有些street smart。
我的公司里有一个华人VP，他要退休了。私下里，他提到，他们家这几年一直在买房，网上拍卖（Auction）。他在2012年到2015年的时间段里，通过 Auction 差不多买了30套房，买房就和买包一样。
我被震撼了，30套房，一个月就是三万的现金流啊。我仰望苍天，“老天爷，请告诉我，这几年我都错过了什么”。
在这样两个人的影响下，我买了第一个投资房，那么，第二个，第三个就简单了。2018年，减税法案出台，大家的钱一下子就多了，房子，特别是低价位的房子，就要抢了。所以，我的办法是找双代理（Dual Agent），快出手，现金交易Cash offer，然后去掉房检的要求，基本都是以低于市价 5%-10% 的价格买下来，这样，净现金流在第一年就可以到达 7%。
我也不去抢房，只要超过底线，就不加钱。我买房都是买两卧两浴的公寓，价位一般在 13-15 万之间。我知道这样的房子最好租，目标群体一致，基本都是刚工作的年轻人，或者是买不起房的小家庭。
现在的年轻人毕业工作，10年之内基本都不可能买房，而且他们将来买房，大部分人都不会再去买SFH（Single Family House），而是买不需要自己操心的公寓，所以，这样的房子将来会好卖，价格肯定不会跌，毕竟需求在那里。
我的一个公寓，一对年轻夫妇原本都签好合同了，但是住进去的第三天，丈夫不喜欢。他们想要有小孩 play ground 的社区，而我正好有另一个房子符合这个要求，并且两个月后就会空出来，于是推荐给他们，他们非常喜欢。他们在不喜欢的那个公寓住两个月，我又有时间重新出租，时间上一点儿都没有耽误，刚好衔接。
我想，任何事情，简单一定是最好的，因为人的时间和精力都是有限的。现在想来，我只买单一品种的两卧两浴的公寓，带来一个意外的好处，就是租客资源可以共享。将来他们搬走了，也许可以推荐朋友。
今年上半年，我买完第三个投资房，就不准备买了。原因有三：第一，没有什么可以deal，价钱已经在那里；第二，美国经济形势不太好，可以说处于经济周期的顶部；第三，管理房子还是有些麻烦的。
新买的第三个房子也出了一点小插曲。有天半夜，客户打电话说洗澡龙头关不上，水一直在向外流，我只好拉起老公，半夜12点，去解决这个问题，为了第二天一大早可以修好，我们两个人都请了一天假。
我的包租婆热情一下子灭了一半，试想，如果当时我们正在夏威夷度假，半夜房子出了状况，该怎么办？我想我会先把头埋在沙滩里，然后责问老公为什么要我去当包租婆。
05
这里有几个概念还是要给大家解释，可能已经是老生常谈。
第一，投资的最核心问题是价值，给价值标上一个金钱的数字就是定价。定价的最基本参照体系是市场同类资产的价格和预期回报，以及和同类资产对比的风险系数。而定价的最核心的基数就是现金流。
如果一个资产，你能够算出来每年的现金流，用市场的市场系数，就能够算出来价格。假设一个公寓，净现金流是一万，市场的期望回报率是 5%，那这个公寓的价值就是 20 万，随着每年现金流的增长，美联储不断地减息，这个价值就会不断地增加。
有现金流，就有价值。我曾经在地产群里说过，如果你有一个净现金流 10 万的全职工作，再去掉一半在时间和身体上的损耗，净现金流变成 5 万，如果市场的市场系数还是 20 的话，那么，这个工作对你的价值就是一百万的估值。
大家有空可以看一下估值（Valuation）这方面的书籍，还有一个投资界通用的定价模型：Capital Asset Pricing Model – CAPM。
很多人搞不清楚市场的各种价格为什么会变动，背后的原因是什么？老公第一次见我，就问我债券是怎么定价的，价格的变动是怎么引起的，我当时就在想这个人的智商是不是有问题。后来发现，其实很多人都不是很清楚这个看似很简单的问题。
比如，一个公司的债券是每年 6% 的利息，同样的，其他债券是5%的回报率，那么这个 6% 的价格就会上涨，直到这个债券的价格趋于 5% 的利息。如果不是，就会有人卖掉 5% 的债券，去买 6% 的债券，最后大家趋于同价，市场不再有投机（Arbitrage）的机会，市场处于完全有效状态。这个就是资本主义最核心的市场有效性假设，自由流动的产品、资产和自由流动的现金。
第二，宏观和微观经济学上关于供应和需求的概念，以及供求关系如何推动价格的移动。这个你可以随便买本书大致看一下，其实回到第一点，还是市场的有效性，以及投机（Arbitrage）机会的消失。
我想，Street Smart 大概就是看到了市场的本质，具有对在市场上发生事情的背后主导因素的直觉和洞察力，以及对发展趋势的宏观把握能力，能够预测到供应和需求的基本面的宏观方向上的趋势转变。
对宏观趋势方向的掌握，金融界叫做 Alpha 投资，索罗斯是最好的 Alpha 投资的鼻祖。这种投资只要方向正确，基本就是坐着收钱，什么都不用做。
微观的投资组合管理，是 Beta 投资，是投资组合的几类资产微调，然后期望得到超过市场的回报。
最后，你需要知道一些基本的财务知识，要了解财务三大报表，以及追踪一些宏观的经济数据。
06
前面的流水账经验比较多。
总而言之，首先，千万不要有“穷人”思维，但是，要有“富人”的思维方式。这需要本钱，而本钱就是源源不息的现金流。
如果时间回到 2011 年，如果那时有三个投资房的现金流，我想，用一个房子一个月的收入，投资 1000 个比特币应该没有什么问题，这样就有本钱来以小博大。
其次，对于债务的理解，也要有正确的认识。我一直不喜欢贷款。就算是现在，我的投资房也都是现金，没有重新贷款出来。但是今后，我不会。等到利率降到一定的低点，如果有投资机会，保持一定的债务比例可以使投资回报增加一个数量级。
最后，一定要把这些从教训里学到的思维方式传递给下一代。他们可以不去藤校，可以工作一般，但是他们一定要知道怎么投资。投资是一个必备技能。当然，如果有一天美国搞社会主义（这个可能性很大），那么，这个技能他们就用不上，也可以传递给下一代。
从哲学的角度，投资更像是对阴晴圆缺的宇宙万物的基本规律的把握。市场低到不能再低，就会反弹；大家都歌舞升平、贪婪奢华时，就会衰退。我错过的很多东西，也是我最终获得的东西。
07
讲到这里，我的投资经历也讲得差不多了，但我还是要重申一下，虽然最初我是靠着炒股白手起家，但股票是一个对专业要求很高的技术活，风险比房地产要高得多，总结起来就是以下三点：
1．10个炒股，9个亏；
2．炒股跳楼的人，比房地产跳楼的人应该多很多；
3．炒股没有现金流，基本都是投机活动，和赌博差不多。
房地产有现金流，只要坚持下去，总会有见到曙光的一天。但股票不是，大部分股票都会从地球上消失。房地产具有稳定现金流的不可替代的优势，而这个正是股票投资的短板。
所以大家不要被我带偏，觉得自己可以在股市上一展身手，重要的是要知道自己的优势在哪，扬长避短。
北美地产学堂 |