作者：房博士
01
前言
前几天，在我们北美地产学堂的学员群里，有位好学的新学员，发了一份朋友圈截图，上面写着：
新学员问：
如果你是资深的房产投资者，看到这里，估计早就看出，这个5.6%回报率的算法，是有问题的了。
如果没有看出来，下面我来说说：
以上 5.6% 的收益，是如何算出来的？
这个 5.6% 回报率的算法，有什么问题？
02
投资回报率的算法及问题
投资回报率的算法
在这个案例里，假设的是现金交易，投资回报率是这么算出来的：
年租金收入：
$850/月36 单位12=$367,200/年
投资回报率：
$367,200/$6,500,000=5.6%
算法的问题所在
就如我们的学员所说，这个算法主要有两个问题：
租金收入的算法过于乐观
年租金收入的算法，是假设 36 单位的公寓，第一天买下来，第二天就能全部出租出去。出租之后，所有的房租，都能分毫不差地收上来。
但是在现实生活中，你不太可能今天房子过户，明天 36 单位的公寓全都出租出去吧？
即便你有如此能耐，将来你出租房屋的时候，你的房屋，也不可避免地会出现一段空置期。这个空置期的长短，因时、因地而异。在不同的经济周期，不同的市场，房屋的空置期可能不一样，但总是会存在的。
至于 36 单位的租金是否可以完全收上来，就看管理人员的管理水平和租户的配合程度了。
所以，算回报率的时候，用满租的房租来计算，这个也太乐观了点。在现实生活中，我会建议至少用 3% 的空置期，来计算年租金收入。
出租房产时涉及到的各类支出（Operating Expense）没有计算在内
正如我们的学员指出的，这个算法的问题，没有考虑到出租房产时会涉及到的各类支出 。
房产出租中涉及到的各类开支，我们可以用英文首字母缩写TIMMUR（Tax、Insurance、Management、Maintenance、Utility、Repair) 来表示：
T：Tax（房产税）
在美国做房产投资，房产税是一项不可避免的支出。就如同我们的微信公众号文章：北美地产学堂 | 房地产税从0.29%到2.16%，各州居然差这么多？中指出的，这笔开销，可以微不足道，也可以是房东的一大负担。
如果你想知道一个物业的房产税是多少，你可以跟你的卖家或者 Title 公司要一下数据，也可以到政府网站上找到这份数据。
需要注意的是，如果你的买价要比政府的估价高很多，政府很可能会根据你的买价来重新估算物业的房产税。于是，你很可能要比卖家支付更高的房产税。所以，在你算投资回报的时候，务必按照你的买价，重新估算你要交的房产税。
我们可以看到，在以上 5.6% 的收益算法中，房产税是没有计算在内的。
I: Insurance（保险）
如果你的房产有抵押贷款，贷款公司会要求你必须买保险。即便没用贷款，我们也建议你买一下房东保险。这类保险，可以赔偿你的财产和房租收入损失，提供可能的责任保护。具体什么是房东保险，可以看一下我们最近的微信公众号文章：北美地产学堂 | 因为买错了房东保险，差点吃了大亏！
至于保险费究竟要多少，你可以货比三家，比较一下不同的保险公司的报价。在报价的时候，建议你一定要问一下目前卖家所用的保险公司的报价。这家保险公司，对于你所要买的物业的索赔历史，应该是最清楚的。你在计算租金回报率的时候，可以暂时用卖家保险公司的费用，来计算保险开销。
M: Management（管理费）
如果你委托房屋代管人帮你照料房屋、收取租金、打点修理水电设备等等，你是需要支付管理费的。管理费的高低，跟你物业的多少和所在地点有关，一般为每月租金的 6-10%。即便你打算自己管理，在你算投资回报的时候，建议你也把这部分的费用算进去。
M: Maintenance（维护费用）
这些费用是指，你为了维护房产的正常运营所需要的花费。比如说，你需要请人清洗地毯、粉刷房子、割草、换灯泡、清理被堵塞的下水道等等。这部分费用是不可忽视的。
U: Utilities（水电煤气垃圾费）
这是指房东所需要支付的水费、电费、煤气费、排污费和垃圾费等等。
虽然在有租客居住在的时候，你可以把这部分费用让租客来承担。但当租客搬走之后，在空置期，这部分费用，就成为了房东你的负担。
如果这个学生公寓有公摊部分的面积，比如说洗衣房、过道、办公室等，公共部分的物业费，也是需要房东来负担的。
R: Repair（维修费）
修理费是指用于修理屋顶、空调、热水器、窗子等产生的各类费用。
这类费用通常会比较高，单项费用可能在 1000 美元以上。在算投资回报率上，这部分费用不可忽视。
03
写在最后
以上我跟你分析了我们学员提供的案例里，投资回报率算法中存在的问题。
如果要正确地计算投资回报率，需要搞清楚每年的净房租收入。算净房租收入的时候，需要把以上我们谈到的房屋空置率和房产投资中涉及到的各类开销，考虑进去。
通过以上的案例， 我真的感受到，房产投资的路上，有各类坑。
就像这个案例，卖家或者经纪人，为了推销房产，把房产的各类信息，包括投资回报率，描绘得非常迷人。
有经验的投资者，看出对方的小伎俩，笑一笑，对这类房产，直接跳过，避免入坑。
而没有经验的房产投资者，可能看不出其中的门道。他只看到了富有吸引力的投资回报率，诱人的描述，以及精心挑选和编辑的美图。在不知情的情况下，就有可能主动入坑。
当他兴致勃勃地购入物业的时候，却不知道，现实很残酷，这个物业可能给他带来几十万、甚至上百万的损失。
如何避免入坑？
你可以自己去实践，摸爬滚打，不断践行，不断复盘，搞清楚什么地方可能有什么样的坑，最后绕过各类坑，到达自己的目的地，获得成功。
你也可以跟着老师或者书本学习，从前人的经验中，知道什么地方有什么坑。在践行过程中，预知到书本或者老师提到的可能的坑，绕过去，避免可能的巨额损失，更顺利地获得成功。
这种学习方法，并不是说你就不会有失败的时刻，只是说，你失败的概率会更低一点。就像孩子学走路，有人在旁边陪护着你，你在学习的过程中，可能还是会摔跤，但至少不至于摔得太多太惨。
你是哪一类人？
如果你像我一样，是后者，那么，就请关注我们北美地产学堂推出的读书营和各类房产投资课程，它会对你有所帮助的。
01
前言
前几天，在我们北美地产学堂的学员群里，有位好学的新学员，发了一份朋友圈截图，上面写着：
新学员问：
我们的 Tim 老师，看了学员的提问，没有正面回答，他提示大家：
学员们就老师的问题，展开了热烈的讨论。
如果你是资深的房产投资者，看到这里，估计早就看出，这个5.6%回报率的算法，是有问题的了。
如果没有看出来，下面我来说说：
以上 5.6% 的收益，是如何算出来的？
这个 5.6% 回报率的算法，有什么问题？
02
投资回报率的算法及问题
投资回报率的算法
在这个案例里，假设的是现金交易，投资回报率是这么算出来的：
年租金收入：
$850/月36 单位12=$367,200/年
投资回报率：
$367,200/$6,500,000=5.6%
算法的问题所在
就如我们的学员所说，这个算法主要有两个问题：
租金收入的算法过于乐观
年租金收入的算法，是假设 36 单位的公寓，第一天买下来，第二天就能全部出租出去。出租之后，所有的房租，都能分毫不差地收上来。
但是在现实生活中，你不太可能今天房子过户，明天 36 单位的公寓全都出租出去吧？
即便你有如此能耐，将来你出租房屋的时候，你的房屋，也不可避免地会出现一段空置期。这个空置期的长短，因时、因地而异。在不同的经济周期，不同的市场，房屋的空置期可能不一样，但总是会存在的。
至于 36 单位的租金是否可以完全收上来，就看管理人员的管理水平和租户的配合程度了。
所以，算回报率的时候，用满租的房租来计算，这个也太乐观了点。在现实生活中，我会建议至少用 3% 的空置期，来计算年租金收入。
出租房产时涉及到的各类支出（Operating Expense）没有计算在内
正如我们的学员指出的，这个算法的问题，没有考虑到出租房产时会涉及到的各类支出 。
房产出租中涉及到的各类开支，我们可以用英文首字母缩写TIMMUR（Tax、Insurance、Management、Maintenance、Utility、Repair) 来表示：
T：Tax（房产税）
在美国做房产投资，房产税是一项不可避免的支出。就如同我们的微信公众号文章：北美地产学堂 | 房地产税从0.29%到2.16%，各州居然差这么多？中指出的，这笔开销，可以微不足道，也可以是房东的一大负担。
如果你想知道一个物业的房产税是多少，你可以跟你的卖家或者 Title 公司要一下数据，也可以到政府网站上找到这份数据。
需要注意的是，如果你的买价要比政府的估价高很多，政府很可能会根据你的买价来重新估算物业的房产税。于是，你很可能要比卖家支付更高的房产税。所以，在你算投资回报的时候，务必按照你的买价，重新估算你要交的房产税。
我们可以看到，在以上 5.6% 的收益算法中，房产税是没有计算在内的。
I: Insurance（保险）
如果你的房产有抵押贷款，贷款公司会要求你必须买保险。即便没用贷款，我们也建议你买一下房东保险。这类保险，可以赔偿你的财产和房租收入损失，提供可能的责任保护。具体什么是房东保险，可以看一下我们最近的微信公众号文章：北美地产学堂 | 因为买错了房东保险，差点吃了大亏！
至于保险费究竟要多少，你可以货比三家，比较一下不同的保险公司的报价。在报价的时候，建议你一定要问一下目前卖家所用的保险公司的报价。这家保险公司，对于你所要买的物业的索赔历史，应该是最清楚的。你在计算租金回报率的时候，可以暂时用卖家保险公司的费用，来计算保险开销。
M: Management（管理费）
如果你委托房屋代管人帮你照料房屋、收取租金、打点修理水电设备等等，你是需要支付管理费的。管理费的高低，跟你物业的多少和所在地点有关，一般为每月租金的 6-10%。即便你打算自己管理，在你算投资回报的时候，建议你也把这部分的费用算进去。
M: Maintenance（维护费用）
这些费用是指，你为了维护房产的正常运营所需要的花费。比如说，你需要请人清洗地毯、粉刷房子、割草、换灯泡、清理被堵塞的下水道等等。这部分费用是不可忽视的。
U: Utilities（水电煤气垃圾费）
这是指房东所需要支付的水费、电费、煤气费、排污费和垃圾费等等。
虽然在有租客居住在的时候，你可以把这部分费用让租客来承担。但当租客搬走之后，在空置期，这部分费用，就成为了房东你的负担。
如果这个学生公寓有公摊部分的面积，比如说洗衣房、过道、办公室等，公共部分的物业费，也是需要房东来负担的。
R: Repair（维修费）
修理费是指用于修理屋顶、空调、热水器、窗子等产生的各类费用。
这类费用通常会比较高，单项费用可能在 1000 美元以上。在算投资回报率上，这部分费用不可忽视。
03
写在最后
以上我跟你分析了我们学员提供的案例里，投资回报率算法中存在的问题。
如果要正确地计算投资回报率，需要搞清楚每年的净房租收入。算净房租收入的时候，需要把以上我们谈到的房屋空置率和房产投资中涉及到的各类开销，考虑进去。
通过以上的案例， 我真的感受到，房产投资的路上，有各类坑。
就像这个案例，卖家或者经纪人，为了推销房产，把房产的各类信息，包括投资回报率，描绘得非常迷人。
有经验的投资者，看出对方的小伎俩，笑一笑，对这类房产，直接跳过，避免入坑。
而没有经验的房产投资者，可能看不出其中的门道。他只看到了富有吸引力的投资回报率，诱人的描述，以及精心挑选和编辑的美图。在不知情的情况下，就有可能主动入坑。
当他兴致勃勃地购入物业的时候，却不知道，现实很残酷，这个物业可能给他带来几十万、甚至上百万的损失。
如何避免入坑？
你可以自己去实践，摸爬滚打，不断践行，不断复盘，搞清楚什么地方可能有什么样的坑，最后绕过各类坑，到达自己的目的地，获得成功。
你也可以跟着老师或者书本学习，从前人的经验中，知道什么地方有什么坑。在践行过程中，预知到书本或者老师提到的可能的坑，绕过去，避免可能的巨额损失，更顺利地获得成功。
这种学习方法，并不是说你就不会有失败的时刻，只是说，你失败的概率会更低一点。就像孩子学走路，有人在旁边陪护着你，你在学习的过程中，可能还是会摔跤，但至少不至于摔得太多太惨。
你是哪一类人？
如果你像我一样，是后者，那么，就请关注我们北美地产学堂推出的读书营和各类房产投资课程，它会对你有所帮助的。