作者：房博士
作者简介
房博士，博士毕业，拥有美国不动产销售执照多年。自2014年开始，亲自参与了几十套房子的投资，具有丰富的一手房产投资经验。
最近建了一个知识星球。感兴趣的朋友，可以进人北美地产学堂知识星球，一起探讨房产投资。
我有个朋友，进入了某海外买房投资群。
每周，群主会推出几套房源，让群友买来做出租屋。
每当房子推出来的时候，大家就一哄而上，就像抢白菜一样，疯抢着付定金， 房子几乎被秒杀抢走。
我问：买房者会看群主给的投资数据吗？
朋友说： 大部分人，跟我一样，是闭着眼睛瞎买，不懂房产投资的。看数据？那些复杂的数据，我们也看不懂啊！
我听了，很是震惊。
01
房产投资基本功必不可少
作为投资人，能看懂数据，分辨出一个房产是“金砖”还是“瓷砖”， 值得不值得购买，这是房产投资的一个基本功。
有这个能力，不是万能的。但是，没有这个能力，是万万不能的。
买房就像结婚。你在不了解一个人的情况下，会跟对方结婚吗？
不会。
不了解对方，仓促结婚，后面会带来各种不确定，也许会为你的生活，带来无穷无尽的灾难。
同样，不看数据，闭着眼睛买房，你可能就像我碰到的一些朋友一样，买进负现金流的房子。结果，租金不抵各种开支。
如果预期的增值，不能如约而至，这个房子，可能就会成为你的负债。
卖掉房子要亏钱；不卖吧，每个月，你都要从自己口袋里，往外掏钱。
如果生活中有个闪失，比如说离婚、生一场大病不能工作、工作被雷，或者再加上房子需要大修，这个房子，可能就会成为你的大负担，为你带来无尽的烦恼。
可是，群主放出来的数据很多，看的时间很短。
怎么能够快速确定， 一个房子，是否值得购买呢？
02
两大法则教你如何分辨房产能有正现金流
买房投资，主要是看一个房子是否能增值，以及是否能带来正现金流。
有一些富人，买房主要是期望增值。
就像前几年在国内买房一样，在深圳买套房，房价呼呼往上涨，根本就不管房子每月能有多少现金流。
他们买的是预期，期待着将来房产增值后，能卖个好价钱。
判断一个房子是否能有升值潜力，将来是否会有大幅增值，要考虑的因素很多，比如地段、商圈、学区、犯罪率、购买人群、工作机会、人口增长、城市规划等等。
这些，很难在短时间研究完毕。
判断一个房产作为出租屋，是否能有正现金流；在持有期间，会不会往口袋外掏钱，这个比较简单。
正现金流，就像蛋糕，买来就可食用。而所谓的升值，就像蛋糕上的点缀，卖出的时候，能极大地提高蛋糕的价值。没有它，蛋糕照样能吃。
下面，是我介绍给我朋友的两个法则。
学会它们，能让你在一分钟内确定出，买一个房子，在贷款的情况下，是否可能有正的现金流？
这两个法则，就是 1%法则和 50%法则。
1%法则
1%法则，是房产投资行业内公认的，用来判断一个房子，是否会有正现金流的标准。
1%法则，就是说：
如果是10万美元的房子，那么一个月的租金，应该是在10 万美元的 1% ，1000美元以上。
如果是20万美元的房子，那么一个月的租金，应该在2000美元以上。
以此类推。
一个房子如果能够满足1%的规定，基本上，在支付了地税、保险，以及房屋贷款(mortgage）外，一般会有正的现金流。
举个例子，市场上有甲、乙两栋房屋出售。
甲房要价20万元，每月租金是2000元；乙房房价是10万元，每月租金收入1500元。甲房地理位置好，房子很漂亮；乙房比较破旧，位置也不是很好。
这两个房子都符合1%法则。
如果说 agent 给我一个房子，售价$25.5万，而租金只有$1,700左右，那么，这个房子就不符合1%法则。
目前的我，不会考虑买这个房子做出租屋。
因为这个房子很可能是负现金流。
的确，在德州，按照几天前北美地产学堂群里朋友给出的信息，把数据输入计算器，这个房子，按首付25%，30年4.875%的固定利率进行贷款，每个月的现金流是-$193。
真的就是负资产啊。
50%法则
买了出租屋后，如何快速计算出每个月，可能有多少的现金流呢？
如果这个房子需要贷款，如何能够确定，最后到手的钱，足以支付贷款？
这时候，我就会用50%法则。
在美国买房子用于出租，会产生各种费用，比如说保险费、地产税、管理费、修理费、水电费、运营费等等。
50%法则是指， 你的房租收入大约50%会用于以上的各种开销。
根据50%法则，我们初步计算，如果现金买房，屋主会有50%的纯租金收入。
比如说10万美元的房子，每个月的租金是1000美元。那么，刨去各种开支后，你预计每个月到手的现金是500美元。现金回报率是500*12 /100,000=6%.
如果有贷款，那么，你的现金流就是租金的一半，减去贷款。
这个50%是一个长期的平均数，是一个比较保守的数据。
当然了，营运费用也因房子的新旧程度，当地劳工和原料成本、保险费、地产税等而不同。
新房维修费用少，越旧的房子维修费用越高。
但如果你的空房、地税、保险和各种维修费用长期大于你房租的50%，你就需要查查，你的房子或者你的房屋管理公司是否有问题了。
03
两大法则的实例运用
以后看到一堆房产信息，怎么运用1%和50%法则，来确定一个房子是否有好的现金流，能有多少现金流？
主要看两个数字，买价和出租价。
比如，有人给你推荐了一栋1955年建造的3卧2厕1,204 sqft 的独立屋。给你的数据如下：
买价：222,000美元
出租：1,250美元每月
税务：2,664美元每年
保险：500美元每年
维修和维护：100美元每月
贷款：137,400美元（60%的贷款）
利率：4.5%
年限：25
每月支付：764美元
然后根据各种数据运算，告诉你，这个房子，即便你贷款，也有多少多少的正现金流。
看到一大堆数据，先喝口水，深呼吸，静下心来，然后，关注买价和出租价。
问自己：
这个房子，满足 1%法则吗？
显然，这个房子，是不符合1%法则的。
买价$222,000，按照 1%法则，你期待的每个月的租金就是$2,200，而不仅仅是$1,250每个月。
然后，计算是否会有正现金流。
按照50%法则，刨去各种费用（保险费、地产税、管理费、修理费、水电费、运营费），到手的每个月租金，预计会是$1,250的50%，也就是$625。
而这 $625，是不足以支付$764 的贷款的。
推荐者给出的100 美元每月的维修和维护费，显然是低估了。
一般来说，光房产管理的费用，一般都在租金的 8%-10%左右，也就是 100 美元左右了。更何况这是1955 年的房子，免不了要修修补补的。一次大修，可能就会把一个月的租金吃掉。
所以，买房子，一定要看数据。
数据，能帮你打开上帝之眼，告诉你房产推荐者没有说出来的信息。
04
写在最后
作为一个房产投资者，必备的技能之一，就是要能辨别出一个房子，究竟是好的deal，还是不是好的deal。
就像一个淘金者，必须要有辨别金子和石头的能力。没有这份能力，如何能淘金？
1%和50%法则，是你判断一个房子是否会有好的现金流的尺子。
1%法则，能帮你快速判断出，一个房子在贷款的情况下，是否还能有正现金流。
50%法则能帮你快速判断，每个月，能有多少钱入账。
做房产研究的时候，了解这些法则，能帮你快速地过滤掉大量不值得分析的房产，从而专注于分析值得去看的房子。
这两个法则，也是我用来确定一个房子究竟是不是好deal的标准之一。
买房投资，你是追求增值还是现金流？
追求什么，因人而异。
如果你还没有财富自由，建议你多多关注现金流。掌握以上两个法则，能帮助你快速辨别“金子”和“石头”。
如果你已经财富自由，能够全款买房，不在乎现金流，只想买个房子，出租几年，等将来房子升值后再卖掉，那么，学不学这些法则，就请随意了。
但是，还是建议你关注一下，你打算买来升值的房子，是否有泡沫。
买个泡沫太大的房子，就像跟一个不优秀的人结婚。对方把你带偏了，你可能，几年都回不到正道上。
不过也别担心，北美地产学堂的知识星球，汇集了一群北美房产投资专家。
他们见多识广，投资过北美各地的房产，解读过各类房产投资数据。
在这儿，你可以广结良师益友，直接跟专家们接触、提问；同时，你还可以优惠参加我们的线下活动。
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作者简介
房博士，博士毕业，拥有美国不动产销售执照多年。自2014年开始，亲自参与了几十套房子的投资，具有丰富的一手房产投资经验。
最近建了一个知识星球。感兴趣的朋友，可以进人北美地产学堂知识星球，一起探讨房产投资。
我有个朋友，进入了某海外买房投资群。
每周，群主会推出几套房源，让群友买来做出租屋。
每当房子推出来的时候，大家就一哄而上，就像抢白菜一样，疯抢着付定金， 房子几乎被秒杀抢走。
我问：买房者会看群主给的投资数据吗？
朋友说： 大部分人，跟我一样，是闭着眼睛瞎买，不懂房产投资的。看数据？那些复杂的数据，我们也看不懂啊！
我听了，很是震惊。
01
房产投资基本功必不可少
作为投资人，能看懂数据，分辨出一个房产是“金砖”还是“瓷砖”， 值得不值得购买，这是房产投资的一个基本功。
有这个能力，不是万能的。但是，没有这个能力，是万万不能的。
买房就像结婚。你在不了解一个人的情况下，会跟对方结婚吗？
不会。
不了解对方，仓促结婚，后面会带来各种不确定，也许会为你的生活，带来无穷无尽的灾难。
同样，不看数据，闭着眼睛买房，你可能就像我碰到的一些朋友一样，买进负现金流的房子。结果，租金不抵各种开支。
如果预期的增值，不能如约而至，这个房子，可能就会成为你的负债。
卖掉房子要亏钱；不卖吧，每个月，你都要从自己口袋里，往外掏钱。
如果生活中有个闪失，比如说离婚、生一场大病不能工作、工作被雷，或者再加上房子需要大修，这个房子，可能就会成为你的大负担，为你带来无尽的烦恼。
可是，群主放出来的数据很多，看的时间很短。
怎么能够快速确定， 一个房子，是否值得购买呢？
02
两大法则教你如何分辨房产能有正现金流
买房投资，主要是看一个房子是否能增值，以及是否能带来正现金流。
有一些富人，买房主要是期望增值。
就像前几年在国内买房一样，在深圳买套房，房价呼呼往上涨，根本就不管房子每月能有多少现金流。
他们买的是预期，期待着将来房产增值后，能卖个好价钱。
判断一个房子是否能有升值潜力，将来是否会有大幅增值，要考虑的因素很多，比如地段、商圈、学区、犯罪率、购买人群、工作机会、人口增长、城市规划等等。
这些，很难在短时间研究完毕。
判断一个房产作为出租屋，是否能有正现金流；在持有期间，会不会往口袋外掏钱，这个比较简单。
正现金流，就像蛋糕，买来就可食用。而所谓的升值，就像蛋糕上的点缀，卖出的时候，能极大地提高蛋糕的价值。没有它，蛋糕照样能吃。
下面，是我介绍给我朋友的两个法则。
学会它们，能让你在一分钟内确定出，买一个房子，在贷款的情况下，是否可能有正的现金流？
这两个法则，就是 1%法则和 50%法则。
1%法则
1%法则，是房产投资行业内公认的，用来判断一个房子，是否会有正现金流的标准。
1%法则，就是说：
如果是10万美元的房子，那么一个月的租金，应该是在10 万美元的 1% ，1000美元以上。
如果是20万美元的房子，那么一个月的租金，应该在2000美元以上。
以此类推。
一个房子如果能够满足1%的规定，基本上，在支付了地税、保险，以及房屋贷款(mortgage）外，一般会有正的现金流。
举个例子，市场上有甲、乙两栋房屋出售。
甲房要价20万元，每月租金是2000元；乙房房价是10万元，每月租金收入1500元。甲房地理位置好，房子很漂亮；乙房比较破旧，位置也不是很好。
这两个房子都符合1%法则。
如果说 agent 给我一个房子，售价$25.5万，而租金只有$1,700左右，那么，这个房子就不符合1%法则。
目前的我，不会考虑买这个房子做出租屋。
因为这个房子很可能是负现金流。
的确，在德州，按照几天前北美地产学堂群里朋友给出的信息，把数据输入计算器，这个房子，按首付25%，30年4.875%的固定利率进行贷款，每个月的现金流是-$193。
真的就是负资产啊。
50%法则
买了出租屋后，如何快速计算出每个月，可能有多少的现金流呢？
如果这个房子需要贷款，如何能够确定，最后到手的钱，足以支付贷款？
这时候，我就会用50%法则。
在美国买房子用于出租，会产生各种费用，比如说保险费、地产税、管理费、修理费、水电费、运营费等等。
50%法则是指， 你的房租收入大约50%会用于以上的各种开销。
根据50%法则，我们初步计算，如果现金买房，屋主会有50%的纯租金收入。
比如说10万美元的房子，每个月的租金是1000美元。那么，刨去各种开支后，你预计每个月到手的现金是500美元。现金回报率是500*12 /100,000=6%.
如果有贷款，那么，你的现金流就是租金的一半，减去贷款。
这个50%是一个长期的平均数，是一个比较保守的数据。
当然了，营运费用也因房子的新旧程度，当地劳工和原料成本、保险费、地产税等而不同。
新房维修费用少，越旧的房子维修费用越高。
但如果你的空房、地税、保险和各种维修费用长期大于你房租的50%，你就需要查查，你的房子或者你的房屋管理公司是否有问题了。
03
两大法则的实例运用
以后看到一堆房产信息，怎么运用1%和50%法则，来确定一个房子是否有好的现金流，能有多少现金流？
主要看两个数字，买价和出租价。
比如，有人给你推荐了一栋1955年建造的3卧2厕1,204 sqft 的独立屋。给你的数据如下：
买价：222,000美元
出租：1,250美元每月
税务：2,664美元每年
保险：500美元每年
维修和维护：100美元每月
贷款：137,400美元（60%的贷款）
利率：4.5%
年限：25
每月支付：764美元
然后根据各种数据运算，告诉你，这个房子，即便你贷款，也有多少多少的正现金流。
看到一大堆数据，先喝口水，深呼吸，静下心来，然后，关注买价和出租价。
问自己：
这个房子，满足 1%法则吗？
显然，这个房子，是不符合1%法则的。
买价$222,000，按照 1%法则，你期待的每个月的租金就是$2,200，而不仅仅是$1,250每个月。
然后，计算是否会有正现金流。
按照50%法则，刨去各种费用（保险费、地产税、管理费、修理费、水电费、运营费），到手的每个月租金，预计会是$1,250的50%，也就是$625。
而这 $625，是不足以支付$764 的贷款的。
推荐者给出的100 美元每月的维修和维护费，显然是低估了。
一般来说，光房产管理的费用，一般都在租金的 8%-10%左右，也就是 100 美元左右了。更何况这是1955 年的房子，免不了要修修补补的。一次大修，可能就会把一个月的租金吃掉。
所以，买房子，一定要看数据。
数据，能帮你打开上帝之眼，告诉你房产推荐者没有说出来的信息。
04
写在最后
作为一个房产投资者，必备的技能之一，就是要能辨别出一个房子，究竟是好的deal，还是不是好的deal。
就像一个淘金者，必须要有辨别金子和石头的能力。没有这份能力，如何能淘金？
1%和50%法则，是你判断一个房子是否会有好的现金流的尺子。
1%法则，能帮你快速判断出，一个房子在贷款的情况下，是否还能有正现金流。
50%法则能帮你快速判断，每个月，能有多少钱入账。
做房产研究的时候，了解这些法则，能帮你快速地过滤掉大量不值得分析的房产，从而专注于分析值得去看的房子。
这两个法则，也是我用来确定一个房子究竟是不是好deal的标准之一。
买房投资，你是追求增值还是现金流？
追求什么，因人而异。
如果你还没有财富自由，建议你多多关注现金流。掌握以上两个法则，能帮助你快速辨别“金子”和“石头”。
如果你已经财富自由，能够全款买房，不在乎现金流，只想买个房子，出租几年，等将来房子升值后再卖掉，那么，学不学这些法则，就请随意了。
但是，还是建议你关注一下，你打算买来升值的房子，是否有泡沫。
买个泡沫太大的房子，就像跟一个不优秀的人结婚。对方把你带偏了，你可能，几年都回不到正道上。
不过也别担心，北美地产学堂的知识星球，汇集了一群北美房产投资专家。
他们见多识广，投资过北美各地的房产，解读过各类房产投资数据。
在这儿，你可以广结良师益友，直接跟专家们接触、提问；同时，你还可以优惠参加我们的线下活动。
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