作者：luojq11
这一周一直在看各种的MHP的deal. 终于搞明白了一个重要的区别。Park owned Home vs Tenant owned Home. （POH vs TOH.）
POH的估值不能够用CAP rate 直接反推出来，因为移动屋是一种manufactured house, 大工业产品， 就和旧车一样，折旧的很快，不保值。
所以不能用公寓投资的方法CAP rate反推法来估算POH的价值。
NOI公式：
Net Operating Income = [(Gross Rental Income) x (Occupancy Rate)] – (Operating Expenses)
Apartment value = NOI / cap rate
一般来说，70 80年代以前的旧移动屋市场价最多也就值8000, 而POH租金900里面实际包含400 lot rent + 500 house rent;
如果用CAP rate 反推法，这个POH 价值高达
假设（500*12 *90%(出租率）- $1200(expense) =$4200.
假设CAP rate 8%
4200/ 8% = $52500.00
而一个旧的POH的真实价值根本只有几分之一。
MHP的精华部分在于土地，不在于上面的房子。
所以我们买MHP的时候都喜欢TOH多的park, POH也都用rent to own 等激励方法把它们改变成TOH.
一点体会，希望大家多讨论。
这一周一直在看各种的MHP的deal. 终于搞明白了一个重要的区别。Park owned Home vs Tenant owned Home. （POH vs TOH.）
POH的估值不能够用CAP rate 直接反推出来，因为移动屋是一种manufactured house, 大工业产品， 就和旧车一样，折旧的很快，不保值。
所以不能用公寓投资的方法CAP rate反推法来估算POH的价值。
NOI公式：
Net Operating Income = [(Gross Rental Income) x (Occupancy Rate)] – (Operating Expenses)
Apartment value = NOI / cap rate
一般来说，70 80年代以前的旧移动屋市场价最多也就值8000, 而POH租金900里面实际包含400 lot rent + 500 house rent;
如果用CAP rate 反推法，这个POH 价值高达
假设（500*12 *90%(出租率）- $1200(expense) =$4200.
假设CAP rate 8%
4200/ 8% = $52500.00
而一个旧的POH的真实价值根本只有几分之一。
MHP的精华部分在于土地，不在于上面的房子。
所以我们买MHP的时候都喜欢TOH多的park, POH也都用rent to own 等激励方法把它们改变成TOH.
一点体会，希望大家多讨论。