州令结束和CDC禁令之间，麻州地主能做什么？（续）

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作者：攀攀妈的房产经历

本文接着之前的写，至于关于州令或者CDC的具体内容，请见前面一篇。

当然前面一篇，主要是针对已有的政策进行分析，谈谈方法，正因为并没有具体实践（finger crossed, 我也不需要实践），所以上周听了一个本地房主协会的zoom meeting, 主讲人Mark Burrell， 是位本地房产律师，所以这里记录马克律师这样最近大量地参与了驱逐实操的业内人士的总结：

1. CDC禁令是有严格限制的，并不是任何租客都可以用。如果租客确实是因为疫情丢了工作，收入大大减少，也申请了多级政府补助，而仍然确实无力支付（全部）房租的情况，租客需要签署一份宣誓文件，申明自己的以上情况，同时宣誓文件里也说得很清楚，签署了也代表自己承认自己欠租的现状，所以最终也还是要还租的。马克律师最近好几个星期，每天代表客户来办理驱逐的案例，90%的房客都不知道有这么一个文件（因为签署这样一份文件，那么CDC禁令的终止日 ，目前是12月31号之前，房东确实没法驱逐）。
2. 房客不知道这份文件，房东却并没有提醒的义务，在驱逐过程中，房东需要对等签署未收到房客宣誓文件的文件。
3. 现在都是云调解，云法庭。具体操作，就是两方都会收到zoom ID, 然后第一步先见调解员，调解其实不太可能解决任何问题：还不起钱的依然还不起，房东还是主张要么要钱，要么要房，要么两者都要，然后这里还有细节问题，如果房客不出现怎么办（有人就是没有电脑，直接就去了法院跟调解员站在一个镜头里），或者网速不好，一方掉线了怎么办？
4. 云调解不成，才能进入云法庭的步骤，至于等待的时间，几个星期到几个月都有可能，因为之前推积的案子太多，反正2021年之前就别想了。
5. 因为是云调解云法庭，所以需要事先把所有的资料先E-file，最好一次凑齐，当场不太可能承认临时拿出来的文件，所以马克律师表示自己非常不喜欢云方式。

这位马克律师口若悬河，一直叨吧叨快两个小时，自信等身，听完了他的演讲，我也会对现在的现状有个比较清晰的认识，就是可能在未来相当一段时间都是这种新方式（CDC禁令很有可能接着延），对房东房客各自捍卫自己权利的要求都挺高。所以房东房客之间能不要走上驱逐就不要走向这条路，因为一旦走上，就必然双输（房东损失钱，房客丢失信用），现在经济和工作大环境前景不明，所以如果房客交不起钱，要损约就让他损约，而房东自己更加认真筛选房客，宁缺毋滥，宁愿空置也不要招来麻烦的租客，同时与现有房客出现问题多沟通，能用（小）钱解决的都不是什么大问题。房东也要多了解大到联邦小到州或者郡县的各级政策，多跟房客站在一起思考问题，如果实在说不清楚遇到混人，我肯定第一时间找马克律师这样的专业人士，而不是DIY，毫不留情地最短时间把混人请出去，总之当下的危机要努力顶过去，当下的危机也是很多投资的契机，但是自己别在小阴沟里翻了船，从此失去了扬帆大海的勇气。