【小吉米学地产】2020下半年房地产工作规划 （连载2）

[upwind66]

作者：小吉米

连载的第二篇说说第2个策略思考因素：TIME （时间的朋友）
俗话说的好，“时间就是金钱”。
毫无疑问，时间的威力是强大的，近些年来，在知识界里，“时间的朋友”渐渐成为了一个高频热词。
投资圈里，运用好“时间”是深入到各门投资领域里的，比如：
- 股票投资里就有“用时间换取空间”的说法
- 保险领域里，也有把“时间”比喻成“财富滚雪球的那个长长的坡道”
那么，在美国房产投资里，我们应该如何做好“时间的朋友”呢？

下面是我自己的一些想法：

1. 努力维持不动产的“不动”​

• 美国房地产大概每十年一个价格上下运行周期，所以当购入一个房产的时候，如果撇开“现金流”的因素，一般至少需要在手里持有7-10年，才可以有比较明显的升值效应。（毛利中除去每年的地税、保险、利息和卖方时候的中介费，其实坐等升值的盈利并没有想象中的那样大；况且，新手小白如果一不小心，还可能买房买在10年不涨或反跌的地段）
• 小吉米自己的经验：买入房产前需要考虑周全，房子买入后，就不要在短期内反复折腾地又想抛出，每一个短期买入卖出来回，大概率就是亏钱的结果。

2.努力保持正现金流，用时间换取房产的增值空间​

• 这里暂且不争论“增值”和“现金流”哪个更重要。“时间”就是一个双刃放大镜： 如果你的现金流是负的，随着每年的积累，你的资金窟窿会变得越来越大，会影响你持有房子的心态，导致过早或过低价抛售。如果你每月可以有正现金流，那么你就有更好的心态来持有你的房产，安安心心地让自己地房子度过价格运行周期，达到一个比较理想的市场售价后再退出。

3.聪明地使用和“时间相关”的税务原则来增加净利润（减少税务对你荷包的损耗）​

- 【自住房出售】
过去的5年里住满2年，则美国税务居民享有单人25万（夫妻50万）的增值税申税额度。

- 【投资房收租期间】 ：利用折旧
房产中去掉土地价值后，除以27.5（这是房产IMPROVEMENT金额里允许折旧的年份），得出每年可以用来会计折旧的数字。用来对冲每年获得的租金收入，这将大大得减少（甚至减免）你每年的租金所得税

- 【投资房出售】1031 EXCHANGE：
在卖掉房产的45天内找到下一个或多个投资物业，并在接下来的135天内完成交易，就可以把增值税延税。如果按此思路不断滚动至传承给下一代的遗产时，利用传承遗产时房价按当时市值来计算，则可以规避掉所有的增值税。这个时间的雪球效应结合税务操作，将会是十分可观的回报。

【号外】：如果你没有美国护照/绿卡，用的是美国VISA来投资美国房产（且你没有在美国停留超过一年180天，不属于美国税务居民），在出售房产时候，据说CPA报的是1040N2，这是不收增值税的（出售房产的那年会需要预扣税，第二年在让CPA去要回来），大家如果有这种情况，可以自行去资讯CPA核实。

下半年随着加州再次从疫情中慢慢恢复，小吉米的重点会致力于维护好目前的租客，希望现金流不断。于此同时，随着物业贷款逐渐付清，整个房子的现金流状况有希望变得越来越好。哪怕短期房子的市场估值有起伏，我自岿然不动，让自己的每一天的时间都赚取现金流，好比自己养了一只下金蛋的鸡，除了可以拿到鸡蛋以外，总有一天鸡也会长大的，只是时间问题而已，放松心态慢慢熬了。

时间就是金钱，祝愿大家做好时间的朋友，财运滚滚来！

【未完待续，敬请期待！】​

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作者：chengwen

和小吉米的问答—— “08年到现在，房价高位，该卖还是买？
不同的情况会有不同答案，比如：

1. 如果是出租房，你的房子如果现在现金流好好的，但是房价的确VS 08年涨了不少，我觉得无需卖，如果看到其他好的DEAL想投资，可以趁低利率的机会CASH OUT REFINANCE从老房子里拿钱出来投资，别把下金蛋的鸡给宰了 （比较理想的情况是CASH OUT出来后，旧的房子依然可以有正现金流；但是买好新房后如果出租的话，现在要小心病毒租霸了。。。）
2. 如果是自住房，各方面因素适合（自己的账算的过来），现在可以赶上车购买，（具体如何算账说来话长）
3. 怎样的房子应该考虑卖呢？假设你的一个房子遇到了租霸接着病毒发疯死活赖着不交租，也许可以考虑抛售 （但是否卖得掉，我也不知道呢。。。[Laugh]）

“时间的朋友”法则基本上就是：房子尽量只买不卖，可以通过REFINANCE CASH OUT去不断裂变
“时间的朋友”法则基本上就是：房子尽量只买不卖，可以通过REFINANCE CASH OUT去不断裂变

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