作者：房博士
昨天，在北美地产学堂志愿者和智囊团群，有朋友问：
储备的现金,有什么比较稳妥的投资途径吗？可以短时间取出，又相对安全, 同时，回报率又高？
群友提到了不同的解决方案：定期存款，Saving Account，还有短期Treasury Bond。
当然了，这些收益都不高，也就2-4%左右。
这时候，群友毕毕说了她的投资和收益：我的现金储备，如果是12月定期投资，年收益是8%；如果是三年定期，年收益是10%。
年收益8% 或者10%，这个是不是太高了？
毕竟，我们这儿说的是安全，稳妥，而且是流动性较好的投资收益啊？
这是什么投资啊？
我还在惊讶中，马上有群友Chuan，说出了这种投资方式的底层逻辑和资产保障：你这个是基于Mortgage Note的吧？
毕毕承认了，并且进一步解释，这是Non-performing Note。
你可能被他们的对话搞得一团雾水，什么是Mortgage Note？Non-performing Note又是什么？
这是什么投资？为什么会有这么高的收益率？
下面以我所了解的知识，跟大家解释一下。
什么是 Note（本票）?
按照维基百科的定义：
Note（本票），又称期票，是由一人签发给另一人的一种书面承诺，保证自己在约定的日期，无条件支付确定的金额，给本票所有人或其指定的人。
因此，本票也称为“允诺付款的票据”。
日常生活中最常见的本票 ，就是银行支票。
在美国的你，没少写支票吧。
所以说，他们说的本票，其实我们生活中都在用。
本票是可以买卖的。
你是否看到过美国街头的店面，写着“Cash for check”， 或者Check Cashers。
在这儿，你可以把你的支票（本票的一种）打折扣卖给他们，让他们给你现金。
当然了，支票这种本票是没有什么东西作为抵押的。
但是房地产本票，是有房地产作为抵押的，这就是他们在说的 Mortgage Note 。
房地产本票 （Mortgage Note)
跟国内一样，在美国买房，大部分的人并不是用现金买。
他们会以房子作为抵押 （Collateral），从银行贷款买。
当你从银行贷款买房的时候，银行会让你签署一份文件，我们称之为 Promissory Note。
这份文件有你作为借款人的名字、房子的住址、总借款额、利息、贷款年限、每个月的还款额等等信息。
这份文件，就保留在了银行。
银行为了回笼资金，有时也会把这些本票卖出去，比如说卖给了房利美(Fannie Mae)，或者房地美（Freddie Mac)。
如果你每个月按时还款，这份房产本票称之为 Performing Note （履行协议的本票）。
如果你因为生病、离婚、失业等等原因，停止向银行还款超过了几个月以上， 房产本票就成为了Non-performing note （不良本票）。
在这种情况下，银行有权力，采取法律手段，把你的房子收回去。
银行是不喜欢不良贷款的。不良贷款太多，影响到银行后续的借贷能力。
银行或者房地产本票持有机构，会采用不同的方法，处理这些不良贷款，其中包括我们熟悉的法拍（Foreclosure），或者把这些不良贷款证券化，进行资金盘活。
大型银行的不良本票，我们普通人一般是接触不到的。
他们一般会打包卖给大型的基金，比如说对冲基金（Hedge Fund)。
作为普通投资人，可以从身边的小银行、对冲基金、Note Broker, 以及一些房产本票买卖的网站上，买到这些履行协议的本票（Performing Note)和不良本票 (Non-performing Note)。
如果你买的是 Performing Note, 那就比较简单，基本上设置好之后，每个月，就在家等钱到账就可以了。
如果你买的是 Non-performing Note, 这个折扣会比较大一些，但是后续工作也会多一些。
后续如何做，就看情况了。
首选是让本票Re-performing。也就是跟屋主协商，看看在屋主每个月少付点钱的情况下，是否可以开始按时还款。
如果不行， 那就是两种可能性。
一种是自愿动转让（Deed-in-lieu），也就是屋主自愿把房子交给本票买主，以勾销所欠债务。
一般本票买主会同意给房主一点钱，用以收回房屋钥匙。欠款屋主就不用偿还债务了。这样大家皆大欢喜。
如果自愿动转让不行，就得走法拍程序 (Foreclosure)了。
这个各州情况就不一样了。
法拍后有两种结果。
法拍过程中，如果有人出价达到或超过屋主所欠金额，本票的投资者就可以拿回他的所欠金额。
否则本票投资人可以拿回房子，再做后续处理。比如说装修后零卖，出租，或者直接卖给别的投资人。
以上是不良本票投资的简要概述。
不良本票投资之所以能够挣钱，是因为投资者，可以以较低的价格，买到这些本票。
而本票是有房产作为抵押的。
最糟糕的情况，就是回收房产。
房地产本票投资的优点
与相对流通性较差的房地产相比，房地产本票投资的优点是显而易见的：
1
易于管理
买卖和管理100 份本票比管理 100 套房子要容易得多。
投资房地产本票，没有管理租客、掏粪、处理白蚁等等的烦恼。
2
流通性好
房地产本票投资就是一张贷款合同的交易。
买卖房地产本票就是买卖那张贷款合同。
如果需要钱，你也可以把房地产本票进行抵押贷款，或者把它卖掉。
3
适合规模化经营
如果你有扎实的专业知识，特有的渠道和圈子，能买到超低价的房地产本票，能筹集到资金，就很容易做好，做大。
毕竟，管理房地产本票用电脑处理就可以了，不需要去钉钉子、刷漆、修马桶。
一名雇员很容易管理很多套房产的本票。
房地产本票投资的缺点
1
买本票的时候，不能玩杠杆
不像买房投资，你可以从银行贷款玩杠杆。
一般投资人不能向银行借款买房地产本票。
2
没有避税优势
一般投资房地产，房子本身可以折旧抵税。
投资人本票投资赚取的利息，是需要交税。
所以有些投资人，会利用退休账务账户(Self-directed Roth IRA ）投资房地产本票，减少交税。
今天给大家介绍了一类流通性好，管理方便的房地产本票投资。
按照群友毕毕的说法：
这是一个少有人知的投资领域。
如果你知道怎么操作，有大量的资金，能够低价从银行直接买入的话，收益还是很可观的。
但是，就是难。而且，这个圈子很小。
是很难。不过，我们北美地产学堂卧虎藏龙。
何林博士和Echo，在这方面都做得相当成功。
在2019 年初，他们给我们分享了他们在本票投资方面的经验。
在2019年4月27日，何林博士还专门做了一期房地产本票投资的讲座。
如果你想回听他们的分享，想知道他们是如何通过本票投资，获得巨大收益的，可以关注我们北美地产学堂的知识星球。
在每周分享的内容里，通过 # Note # 的标签，你就能找到他们的分享。
作为普通投资者，你如果没有时间，深入学习本票投资，没有能力，自己亲自操刀，买一份或者几份零散的本票，你可以就像群友毕毕一样，直接找一家底层资产是本票的基金，投他们的基金即可。
昨天，在北美地产学堂志愿者和智囊团群，有朋友问：
储备的现金,有什么比较稳妥的投资途径吗？可以短时间取出，又相对安全, 同时，回报率又高？
群友提到了不同的解决方案：定期存款，Saving Account，还有短期Treasury Bond。
当然了，这些收益都不高，也就2-4%左右。
这时候，群友毕毕说了她的投资和收益：我的现金储备，如果是12月定期投资，年收益是8%；如果是三年定期，年收益是10%。
年收益8% 或者10%，这个是不是太高了？
毕竟，我们这儿说的是安全，稳妥，而且是流动性较好的投资收益啊？
这是什么投资啊？
我还在惊讶中，马上有群友Chuan，说出了这种投资方式的底层逻辑和资产保障：你这个是基于Mortgage Note的吧？
毕毕承认了，并且进一步解释，这是Non-performing Note。
你可能被他们的对话搞得一团雾水，什么是Mortgage Note？Non-performing Note又是什么？
这是什么投资？为什么会有这么高的收益率？
下面以我所了解的知识，跟大家解释一下。
什么是 Note（本票）?
按照维基百科的定义：
Note（本票），又称期票，是由一人签发给另一人的一种书面承诺，保证自己在约定的日期，无条件支付确定的金额，给本票所有人或其指定的人。
因此，本票也称为“允诺付款的票据”。
日常生活中最常见的本票 ，就是银行支票。
在美国的你，没少写支票吧。
所以说，他们说的本票，其实我们生活中都在用。
本票是可以买卖的。
你是否看到过美国街头的店面，写着“Cash for check”， 或者Check Cashers。
在这儿，你可以把你的支票（本票的一种）打折扣卖给他们，让他们给你现金。
当然了，支票这种本票是没有什么东西作为抵押的。
但是房地产本票，是有房地产作为抵押的，这就是他们在说的 Mortgage Note 。
房地产本票 （Mortgage Note)
跟国内一样，在美国买房，大部分的人并不是用现金买。
他们会以房子作为抵押 （Collateral），从银行贷款买。
当你从银行贷款买房的时候，银行会让你签署一份文件，我们称之为 Promissory Note。
这份文件有你作为借款人的名字、房子的住址、总借款额、利息、贷款年限、每个月的还款额等等信息。
这份文件，就保留在了银行。
银行为了回笼资金，有时也会把这些本票卖出去，比如说卖给了房利美(Fannie Mae)，或者房地美（Freddie Mac)。
如果你每个月按时还款，这份房产本票称之为 Performing Note （履行协议的本票）。
如果你因为生病、离婚、失业等等原因，停止向银行还款超过了几个月以上， 房产本票就成为了Non-performing note （不良本票）。
在这种情况下，银行有权力，采取法律手段，把你的房子收回去。
银行是不喜欢不良贷款的。不良贷款太多，影响到银行后续的借贷能力。
银行或者房地产本票持有机构，会采用不同的方法，处理这些不良贷款，其中包括我们熟悉的法拍（Foreclosure），或者把这些不良贷款证券化，进行资金盘活。
大型银行的不良本票，我们普通人一般是接触不到的。
他们一般会打包卖给大型的基金，比如说对冲基金（Hedge Fund)。
作为普通投资人，可以从身边的小银行、对冲基金、Note Broker, 以及一些房产本票买卖的网站上，买到这些履行协议的本票（Performing Note)和不良本票 (Non-performing Note)。
如果你买的是 Performing Note, 那就比较简单，基本上设置好之后，每个月，就在家等钱到账就可以了。
如果你买的是 Non-performing Note, 这个折扣会比较大一些，但是后续工作也会多一些。
后续如何做，就看情况了。
首选是让本票Re-performing。也就是跟屋主协商，看看在屋主每个月少付点钱的情况下，是否可以开始按时还款。
如果不行， 那就是两种可能性。
一种是自愿动转让（Deed-in-lieu），也就是屋主自愿把房子交给本票买主，以勾销所欠债务。
一般本票买主会同意给房主一点钱，用以收回房屋钥匙。欠款屋主就不用偿还债务了。这样大家皆大欢喜。
如果自愿动转让不行，就得走法拍程序 (Foreclosure)了。
这个各州情况就不一样了。
法拍后有两种结果。
法拍过程中，如果有人出价达到或超过屋主所欠金额，本票的投资者就可以拿回他的所欠金额。
否则本票投资人可以拿回房子，再做后续处理。比如说装修后零卖，出租，或者直接卖给别的投资人。
以上是不良本票投资的简要概述。
不良本票投资之所以能够挣钱，是因为投资者，可以以较低的价格，买到这些本票。
而本票是有房产作为抵押的。
最糟糕的情况，就是回收房产。
房地产本票投资的优点
与相对流通性较差的房地产相比，房地产本票投资的优点是显而易见的：
1
易于管理
买卖和管理100 份本票比管理 100 套房子要容易得多。
投资房地产本票，没有管理租客、掏粪、处理白蚁等等的烦恼。
2
流通性好
房地产本票投资就是一张贷款合同的交易。
买卖房地产本票就是买卖那张贷款合同。
如果需要钱，你也可以把房地产本票进行抵押贷款，或者把它卖掉。
3
适合规模化经营
如果你有扎实的专业知识，特有的渠道和圈子，能买到超低价的房地产本票，能筹集到资金，就很容易做好，做大。
毕竟，管理房地产本票用电脑处理就可以了，不需要去钉钉子、刷漆、修马桶。
一名雇员很容易管理很多套房产的本票。
房地产本票投资的缺点
1
买本票的时候，不能玩杠杆
不像买房投资，你可以从银行贷款玩杠杆。
一般投资人不能向银行借款买房地产本票。
2
没有避税优势
一般投资房地产，房子本身可以折旧抵税。
投资人本票投资赚取的利息，是需要交税。
所以有些投资人，会利用退休账务账户(Self-directed Roth IRA ）投资房地产本票，减少交税。
今天给大家介绍了一类流通性好，管理方便的房地产本票投资。
按照群友毕毕的说法：
这是一个少有人知的投资领域。
如果你知道怎么操作，有大量的资金，能够低价从银行直接买入的话，收益还是很可观的。
但是，就是难。而且，这个圈子很小。
是很难。不过，我们北美地产学堂卧虎藏龙。
何林博士和Echo，在这方面都做得相当成功。
在2019 年初，他们给我们分享了他们在本票投资方面的经验。
在2019年4月27日，何林博士还专门做了一期房地产本票投资的讲座。
如果你想回听他们的分享，想知道他们是如何通过本票投资，获得巨大收益的，可以关注我们北美地产学堂的知识星球。
在每周分享的内容里，通过 # Note # 的标签，你就能找到他们的分享。
作为普通投资者，你如果没有时间，深入学习本票投资，没有能力，自己亲自操刀，买一份或者几份零散的本票，你可以就像群友毕毕一样，直接找一家底层资产是本票的基金，投他们的基金即可。