最近在论坛上看了一个帖子，颇受震撼。
同为80后，博主2011年开始人生第一份工作，不同的是2014年人家就开始all in搞房子。
说all in，人家是动真格的！
除了日常开销，剩下的钱都投到了房子里。
这还不算，还把所有能借的信用卡和网络借款平台的钱都借了，拿去买房。
短短3年时间，到2017年大概就有了几十个door, 而且还用了BRRRR手法。
楼主自己说：
每年到手的现金大概两个来源：
1. 出租屋的现金流。
2. rehab(翻修重装）房子之后有增值，从银行套出来的钱往往会多于前期投入的钱。算了算，这些收入高于工作收入，所以大概在17年3月辞职，在那之后职业掏粪做房东。
到目前，楼主已经累计大概有209door，光毛租金去年大概就收了230万，现金流咋说都有几十万。
另外rehab房子后，从银行重贷，不仅能把本金套出来，每年还能弄到一些收入。
都说搞房地产其实就是搞金融，很多投资新人总是说“我也想买房投资，做包租公包租婆，可是我没钱啊！”
其实如何在经济能力可承受范围内以合适的利率向银行借到最多的钱，是投资买房的关键！
北美地产学堂财商俱乐部1月23日将举办贷款知识免费讲座，请扫码参加！
特别是现在通货膨胀率都达到了7%, 你以为你现金买的房子就能抵挡住通货膨胀吗？
试想，你现在手头有20万美元，能买500头猪。
现在，你用20万美元现金，在美国某地买了一套房子。
一套房子=500头猪=20万美元
N年之后，通货膨胀，500头猪=40万美元。
你的房子也升值了，也价值40万美元了。
一套房子=500头猪=40万美元
假设你卖掉那套房子，你还能买得起那些价值40万美元的猪吗？结果是，你买不起。
当你卖掉40万美元的房产的时候，你还要支付房产经纪人的费用，以及其他交易产生的费用，付税。
所以，你到手的钱就不值40万美元了，你就买不起那500头猪了。
房子的收益=40万美元-经纪人佣金-交易费用<40 万美元， 一套房子<(500头猪=40万美元)
但如果我们会借钱，就不一样了。
还是20万美元，现在我们买两套20万美元的房子。
每套房子我们各付了10万首付，再各贷10万美元，而且我们保证每套房子都有正的现金流，那这借来的10万美元就算是好债务。
两套有好债务的房子（20万首付+20万贷款）=500头猪
过了N年之后，通货膨胀，你的房子价值40万美元了。
购买500头猪也需要40万美元。
这时候，你再卖掉这两套房子，你还能买得起500头猪吗？
答案是肯定的，你买得起，而且还绰绰有余。
因为20万美元的房子增值到了40万美元。
卖掉这两套房子，你一共到手80万， 减去20万美元的债务，还剩60万美元。
60万美元去除掉房产中介费，以及交易产生的费用，你大概还能到手54万美元。
房子收益=80万美元-20万债务-经纪人佣金-交易费用=54万美元
你肯定会说：“这个算法不对呀，借了钱还得还利息啊。“
房子收益=80万美元-20万债务-经纪人佣金-交易费用-20万债务产生的的利息
你说对了。
你借债买入房产，债务是要支付利息的，但是，我说，我们加的是好债务。
所谓的好债务，是指能让钱进你口袋的债务。
也就是说，你用你的房产抵押贷款的时候，房产所带来的收益，比如说租金，要大于债务的支出。
租金收入>20万债务产生的利息
这两者之间差异越大越好。
最好的情况是，相对于全款买房，有了好债务后，反而会让你的现金回报率增加，特别是当利率比较低，像现在房贷利率都低于通货膨胀率的情况下，借到就是赚到。
所以在计算收益的时候，我们就不需要计算因为债务而缴纳的利息了。
在以上的计算中，我们还没有计算每月的正现金流带来的收益。如果考虑上，我们的收益会更高。
房子收益=80万美元-20万债务-经纪人佣金-交易费用+正现金流>54万美元
以上的例子说明，不是你购入的房地产让你抵御了通货膨胀，实现了财富增长。
而是你会借钱，以房产做抵押，购入的好债务，让你能抵抗通货膨胀，实现了财富增长。
所以会借钱，才能让更多的钱进入你的口袋。
1月23日贷款专家Jing将在北美地产学堂财商俱乐部传授美国地主必备的贷款知识。
让你学会有钱人的“借鸡生蛋”好技巧，赶快扫码占位！
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楼主自己说：
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1. 出租屋的现金流。
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现在，你用20万美元现金，在美国某地买了一套房子。
一套房子=500头猪=20万美元
N年之后，通货膨胀，500头猪=40万美元。
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一套房子=500头猪=40万美元
假设你卖掉那套房子，你还能买得起那些价值40万美元的猪吗？结果是，你买不起。
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所以，你到手的钱就不值40万美元了，你就买不起那500头猪了。
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两套有好债务的房子（20万首付+20万贷款）=500头猪
过了N年之后，通货膨胀，你的房子价值40万美元了。
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这时候，你再卖掉这两套房子，你还能买得起500头猪吗？
答案是肯定的，你买得起，而且还绰绰有余。
因为20万美元的房子增值到了40万美元。
卖掉这两套房子，你一共到手80万， 减去20万美元的债务，还剩60万美元。
60万美元去除掉房产中介费，以及交易产生的费用，你大概还能到手54万美元。
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你肯定会说：“这个算法不对呀，借了钱还得还利息啊。“
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也就是说，你用你的房产抵押贷款的时候，房产所带来的收益，比如说租金，要大于债务的支出。
租金收入>20万债务产生的利息
这两者之间差异越大越好。
最好的情况是，相对于全款买房，有了好债务后，反而会让你的现金回报率增加，特别是当利率比较低，像现在房贷利率都低于通货膨胀率的情况下，借到就是赚到。
所以在计算收益的时候，我们就不需要计算因为债务而缴纳的利息了。
在以上的计算中，我们还没有计算每月的正现金流带来的收益。如果考虑上，我们的收益会更高。
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