华盛顿州地产税地契拍卖概要---Michelle-Seattle - 北美地产学堂 BBS 华盛顿州地产税地契拍卖概要---Michelle-Seattle Michelle-Seattle
华盛顿州地产税地契拍卖概要
一、华盛顿州概况
华盛顿州（State of Washington），简称华州，是一个位于美国西北太平洋沿岸的州。北接加拿大不列颠哥伦比亚省，南接俄勒冈州，东临爱达荷州，西邻太平洋。为纪念美国首任总统，乔治·华盛顿而成立，亦是唯一以总统名称命名的州。并于1889年11月11日加入联邦成为美国第42个州。本州共辖有39个县。州府是奥林匹亚，以西雅图作为最著名的城市而被大家熟知。
根据华盛顿州政府于2015年公布的州内总人口统计，华盛顿州人口共7,170,351，每年约增长1.4%，主要集中于金县、斯诺霍米什县、斯波坎县、皮尔斯县、瑟斯顿县、基沙普县、艾兰县和克拉克县，其中3,817,518人居于城市范围之内。
主要产业包括飞机制造业及零件、计算机软件、农业及食品、旅游观光，对外贸易，林产品及建材、生物科技及环保科技。也是众所周知的：亚马逊、微软、星巴克、COSTCO、NORDSTROM等著名企业的总部所在地。
华盛顿州不征收个人所得税！近几年得益于较多的人口迁入以及众多公司蓬勃发展，大西雅图地区的房地产发展如火如荼，得到了众多房地产投资人的青睐。
二、TAX DEED SALES 介绍
在华盛顿州，共39的县郡都没有销售税收留置权（sales of tax liens），取而代之的是每年的止赎税拍卖（annual tax foreclosure auctions）。这些止赎税拍卖将房产的契据（Deed）移交给中标者，这使得华盛顿成为一个税收契据州（tax deed state）。
1、 一旦房地产拖欠地产税三年或以上，县财务主管（county treasurer ）就会启动止赎程序（foreclosure auctions ）(RCW 84.64.050)俗称：法拍。县财务主管应在收到法院的命令和判决后立即按照规定将财产以现金出售给出价最高、最好的竞标者。(RCW 84.64.080)。可接受的最低出价应是税金、利息和成本的总额。
2、 每个县的止赎税（tax foreclosures sales）拍卖一般每年举行一次，多在12月举行，也有一些县在11月、1月或2月举行他们的止赎税销售。绝大多数县郡要求竞拍人必须亲自参加。每个止赎房产( tax foreclosure property)都设有一个最低出价，出价包括所有逾期税款和任何额外的罚款、费用或评估费用。最低出价并不COVER任何特别评估留置权或国税局留置权(any special assessment liens or Internal Revenue Service liens)。中标人必须在中标后立即以本票、汇票、保付支票或现金付款（cashier’s check, money order, certified check, or cash）的形式支付应付款。中标人将收到财务主管提供的地税地契（treasurer’s deed），不包含任何其他任何形式的保证（expressed or implied warranty）。
3、 费用:除了最低投标金额中包含的费用外，投资者必须填写一份申请，并支付150美元至200美元的申请费，有的县有可能会要求500-1000美元。如果投资者成功中标，这笔费用将用于购买该物业，如果没有赢得该物业的拍卖，这笔费用将返还。买方还必须支付最低5美元的费用，用来准备和记录契约(RCW 84.64.215)。
4、 拍卖完成后没有赎回期。一旦房产在止赎税拍卖会上售出，中标者就会获得房产契约或产权，而之前的业主对该房产不再有任何权利。禁止赎回法的唯一两个例外是未成年人和在拍卖时丧失行为能力的人。在这两种情况下，前房主有三年的时间赎回被拍卖的财产。
5、 所有在华盛顿州税收止赎拍卖上的销售都是最终的（All Sales Final）。中标者不得以任何理由申请退出，获得退款。该房产无论对中标者来说是否一文不值，房产都是按原样出售的。华盛顿州强烈建议竞拍者在竞拍前研究并查看每一处可获得的止赎房产。售出不退。
6、 华盛顿州绝大多数县郡的2020年的税务契据拍卖都将在www.Bid4Assets.com网站进行，参加前需要提前注册。
7、 介绍几个可以在止赎税拍卖后保留的留置权:如果先前的留置权持有人（lien holders）试图在房产被拍卖后收回他们的留置权，则完全取决于新业主对这些债权的抗辩(RCW84.64.080)。例如：
医疗补助留置权(Medicaid liens)不能要求得到支付，因为他们没有被给予优先权，类似于抵押/信托契约，因此，劣于房产税滞留权。
财产收入税留置权（IRS Liens）优于地税留置权（TAX Liens）。国税局有120天的赎回期。
房主协会的留置权（HOA Liens）不优先于房产税。
地税契据出售不会消除已存在的公共和私人地役权（easements）和公用CCR（common CCR’s）
地税契据出售并不能消除市政当局征收的某些评估留置权（certain assessment liens）
由于未成年人和丧失行为能力的业主有三年的赎回时间（RCW 84.64.070），产权公司通常会在法拍三年之后提供产权保险。
8、 常见问题问答整理：
在华盛顿州，止赎税是如何运作的?
州法律要求县财务主管开始对任何有税款到期且拖欠三年或以上的不动产进行止赎（拍卖）。县郡财务办公室，在检察官办公室的协助下，必须向县高级法院提交一份违约证明。这就开启了税收止赎程序。财务主管办公室通常在每年6月开始这一程序。县郡办公室必须通过挂号信通知所有留置权持有人的税收丧失抵押品赎回权。业主和留置权持有人的名单也刊登在当地报纸上。如果没有缴纳税款，在预定的拍卖日前，房产将被出售。
如果我是中标者，要多久才能拿到契约?
税务契据将在拍卖结束后30天内签发。拍卖结束时，财务主管认为整个拍卖已经结束，而不是中标者可能已经为他们赢得的财产支付。TAX DEED将于中标人收到中标通知后按所提供的地址邮寄给中标人。
如果物业是在缴税时出售的，那么所有的留置权怎么办?
在华盛顿州，税收留置权是最优先的，参见RCW 84.60.010。据了解，大多数其他留置权都不属于税收出售赔付范围。然而，县库办公室并不担保、保证或暗示留置权持有人可以或可以对其留置权提出争议。有一些特殊的留置权在税收出售后仍然存在。你可能需要向律师咨询法律意见。
财务主管办公室有关于丧失抵押品赎回权的房产的信息吗?
县财务主管办公室( County Treasurer’s Office)对止赎房产所知甚少。我们的责任是收税。我们的办公室不知道条件，土地使用，或建筑物是否适合居住。我们的办公室不能提供任何法律意见。
如果有人生活在或使用我在交税时购买的财产呢?
所有的税收止赎销售都是“买家当心，as is, where is.。”“如果你在税收交易中购买了一处房产，而且有人住在那里，那就由你和房产买卖双方来解决问题。县财务办公室无法在任何方面提供帮助。
在我出价之前，我能进去房子看看吗?
不能，税务止赎出售不像银行止赎。在新的契据签发之前，这财产归私人所有。在收税过程中进入房产，你可能是非法侵入私人财产。
有些地产是荒地，能在上面建房吗?
在华盛顿州，所有财产都要纳税，除非法律明确规定免税。这意味着有许多不同类型的不动产，包括;私人道路，地役权财产，湿地，丘陵和山地地形，以及其他财产有使用每个地块地图的规格。您必须进行自己的尽职调查，并确保您所购买的财产可按您的意愿使用。一处房产不一定仅仅因为被征税就可以建造。
那些没有在税务止赎中售出的房产怎么办?
它们将成为县郡的信托财产（trust property of the County）。这些财产由工程师办公室（Engineers office）作为税权财产处理
拍卖时出售的多余资金会怎么处理？
当房产被拍卖时，财务主管的唯一义务是收回欠缴的税款、利息、罚款和成本。最低出价和销售价格之间的任何差异被称为超额资金。根据RCW 84.64.080，超额金额为在财务主管提交违约证明当天持有财产所有权的一方和/或各方持有。如果你是在申报日期的头衔持有人，你将收到一封从财务主任办公室发出的信件，你可以提交申请以要求收回您的超额资金。业主有三年的时间来申请这些资金。如果三年后没有提出要求，多余的资金将存入县普通基金。
我能否转售从税收止赎处购买的房产？能否获得产权保险？
您可以出售从税收止赎处购买的房产；但是，许多产权公司最多三年内不会为该房产投保。其中一个原因是对未成年或未成年的有利害关系的人及无行为能力的人有三年的赎回期。你可能会通过高等法院得到一个a quiet title action。产权公司可以在产权诉讼完成后投保，但这是所有权公司的决定
任何人都可以在丧失抵押品赎回权的情况下为房产缴纳税款以使其脱离困境取消抵押品赎回权的过程吗?
不可以。只有拥有合法权益的个人或实体才能支付赎回的税款，使房产从法拍中取消。
通过以上的问答整理我们可以看出华盛顿州、甚至是全美的TAX DEED STATES 的 TAX DEED SALE 并没有看起来的那么简单，想要在购买过程中取得期望收益并最大限度的降低各种风险，最好的办法是系统的学习各方面的知识，掌握尽职调查的各种方法和技巧才能在TAX DEED SALE和TAX LIEN SALE的投资中事半功倍而不是事倍功半。非常期待即将开始的学堂TAX LIEN 的课程学习。
以上是华盛顿州TAX DEED SALE的一些基本概念，受限于篇幅限制，针对“TAX DEED SALE”无法展开非常详尽的讲述,期待课程学习后有机会针对“TAX DEED SALE”的确立、推动、法院流程、法拍前屋主赎回等等概念与同学们做更深入的交流。
本篇介绍参考了学堂“TAX LIENS”课前学习文件以及https://pocketsense.com/； http://rowleylegal.com/等网站。华盛顿州绝大多少县郡都在各自的网站针对止赎房拍卖做了相应的阐述 ，即将举行以及以往三年的拍卖的信息，感兴趣的同学可以浏览：
https://www.co.pierce.wa.us/718/Purchasing-Foreclosure-Property
https://snohomishcountywa.gov/220/Tax-Foreclosures
https://www.kingcounty.gov/depts/finance-business-operations/treasury/foreclosure.aspx
县郡网站很多，在此不做一一列举了，同学们也可以GOOGLE查询。
祝同学们在即将开始的“TAX LIEN”学习中快乐学习，学有所获！
祝大家新年快乐！
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华盛顿州地产税地契拍卖概要
一、华盛顿州概况
华盛顿州（State of Washington），简称华州，是一个位于美国西北太平洋沿岸的州。北接加拿大不列颠哥伦比亚省，南接俄勒冈州，东临爱达荷州，西邻太平洋。为纪念美国首任总统，乔治·华盛顿而成立，亦是唯一以总统名称命名的州。并于1889年11月11日加入联邦成为美国第42个州。本州共辖有39个县。州府是奥林匹亚，以西雅图作为最著名的城市而被大家熟知。
根据华盛顿州政府于2015年公布的州内总人口统计，华盛顿州人口共7,170,351，每年约增长1.4%，主要集中于金县、斯诺霍米什县、斯波坎县、皮尔斯县、瑟斯顿县、基沙普县、艾兰县和克拉克县，其中3,817,518人居于城市范围之内。
主要产业包括飞机制造业及零件、计算机软件、农业及食品、旅游观光，对外贸易，林产品及建材、生物科技及环保科技。也是众所周知的：亚马逊、微软、星巴克、COSTCO、NORDSTROM等著名企业的总部所在地。
华盛顿州不征收个人所得税！近几年得益于较多的人口迁入以及众多公司蓬勃发展，大西雅图地区的房地产发展如火如荼，得到了众多房地产投资人的青睐。
二、TAX DEED SALES 介绍
在华盛顿州，共39的县郡都没有销售税收留置权（sales of tax liens），取而代之的是每年的止赎税拍卖（annual tax foreclosure auctions）。这些止赎税拍卖将房产的契据（Deed）移交给中标者，这使得华盛顿成为一个税收契据州（tax deed state）。
1、 一旦房地产拖欠地产税三年或以上，县财务主管（county treasurer ）就会启动止赎程序（foreclosure auctions ）(RCW 84.64.050)俗称：法拍。县财务主管应在收到法院的命令和判决后立即按照规定将财产以现金出售给出价最高、最好的竞标者。(RCW 84.64.080)。可接受的最低出价应是税金、利息和成本的总额。
2、 每个县的止赎税（tax foreclosures sales）拍卖一般每年举行一次，多在12月举行，也有一些县在11月、1月或2月举行他们的止赎税销售。绝大多数县郡要求竞拍人必须亲自参加。每个止赎房产( tax foreclosure property)都设有一个最低出价，出价包括所有逾期税款和任何额外的罚款、费用或评估费用。最低出价并不COVER任何特别评估留置权或国税局留置权(any special assessment liens or Internal Revenue Service liens)。中标人必须在中标后立即以本票、汇票、保付支票或现金付款（cashier’s check, money order, certified check, or cash）的形式支付应付款。中标人将收到财务主管提供的地税地契（treasurer’s deed），不包含任何其他任何形式的保证（expressed or implied warranty）。
3、 费用:除了最低投标金额中包含的费用外，投资者必须填写一份申请，并支付150美元至200美元的申请费，有的县有可能会要求500-1000美元。如果投资者成功中标，这笔费用将用于购买该物业，如果没有赢得该物业的拍卖，这笔费用将返还。买方还必须支付最低5美元的费用，用来准备和记录契约(RCW 84.64.215)。
4、 拍卖完成后没有赎回期。一旦房产在止赎税拍卖会上售出，中标者就会获得房产契约或产权，而之前的业主对该房产不再有任何权利。禁止赎回法的唯一两个例外是未成年人和在拍卖时丧失行为能力的人。在这两种情况下，前房主有三年的时间赎回被拍卖的财产。
5、 所有在华盛顿州税收止赎拍卖上的销售都是最终的（All Sales Final）。中标者不得以任何理由申请退出，获得退款。该房产无论对中标者来说是否一文不值，房产都是按原样出售的。华盛顿州强烈建议竞拍者在竞拍前研究并查看每一处可获得的止赎房产。售出不退。
6、 华盛顿州绝大多数县郡的2020年的税务契据拍卖都将在www.Bid4Assets.com网站进行，参加前需要提前注册。
7、 介绍几个可以在止赎税拍卖后保留的留置权:如果先前的留置权持有人（lien holders）试图在房产被拍卖后收回他们的留置权，则完全取决于新业主对这些债权的抗辩(RCW84.64.080)。例如：
医疗补助留置权(Medicaid liens)不能要求得到支付，因为他们没有被给予优先权，类似于抵押/信托契约，因此，劣于房产税滞留权。
财产收入税留置权（IRS Liens）优于地税留置权（TAX Liens）。国税局有120天的赎回期。
房主协会的留置权（HOA Liens）不优先于房产税。
地税契据出售不会消除已存在的公共和私人地役权（easements）和公用CCR（common CCR’s）
地税契据出售并不能消除市政当局征收的某些评估留置权（certain assessment liens）
由于未成年人和丧失行为能力的业主有三年的赎回时间（RCW 84.64.070），产权公司通常会在法拍三年之后提供产权保险。
8、 常见问题问答整理：
在华盛顿州，止赎税是如何运作的?
州法律要求县财务主管开始对任何有税款到期且拖欠三年或以上的不动产进行止赎（拍卖）。县郡财务办公室，在检察官办公室的协助下，必须向县高级法院提交一份违约证明。这就开启了税收止赎程序。财务主管办公室通常在每年6月开始这一程序。县郡办公室必须通过挂号信通知所有留置权持有人的税收丧失抵押品赎回权。业主和留置权持有人的名单也刊登在当地报纸上。如果没有缴纳税款，在预定的拍卖日前，房产将被出售。
如果我是中标者，要多久才能拿到契约?
税务契据将在拍卖结束后30天内签发。拍卖结束时，财务主管认为整个拍卖已经结束，而不是中标者可能已经为他们赢得的财产支付。TAX DEED将于中标人收到中标通知后按所提供的地址邮寄给中标人。
如果物业是在缴税时出售的，那么所有的留置权怎么办?
在华盛顿州，税收留置权是最优先的，参见RCW 84.60.010。据了解，大多数其他留置权都不属于税收出售赔付范围。然而，县库办公室并不担保、保证或暗示留置权持有人可以或可以对其留置权提出争议。有一些特殊的留置权在税收出售后仍然存在。你可能需要向律师咨询法律意见。
财务主管办公室有关于丧失抵押品赎回权的房产的信息吗?
县财务主管办公室( County Treasurer’s Office)对止赎房产所知甚少。我们的责任是收税。我们的办公室不知道条件，土地使用，或建筑物是否适合居住。我们的办公室不能提供任何法律意见。
如果有人生活在或使用我在交税时购买的财产呢?
所有的税收止赎销售都是“买家当心，as is, where is.。”“如果你在税收交易中购买了一处房产，而且有人住在那里，那就由你和房产买卖双方来解决问题。县财务办公室无法在任何方面提供帮助。
在我出价之前，我能进去房子看看吗?
不能，税务止赎出售不像银行止赎。在新的契据签发之前，这财产归私人所有。在收税过程中进入房产，你可能是非法侵入私人财产。
有些地产是荒地，能在上面建房吗?
在华盛顿州，所有财产都要纳税，除非法律明确规定免税。这意味着有许多不同类型的不动产，包括;私人道路，地役权财产，湿地，丘陵和山地地形，以及其他财产有使用每个地块地图的规格。您必须进行自己的尽职调查，并确保您所购买的财产可按您的意愿使用。一处房产不一定仅仅因为被征税就可以建造。
那些没有在税务止赎中售出的房产怎么办?
它们将成为县郡的信托财产（trust property of the County）。这些财产由工程师办公室（Engineers office）作为税权财产处理
拍卖时出售的多余资金会怎么处理？
当房产被拍卖时，财务主管的唯一义务是收回欠缴的税款、利息、罚款和成本。最低出价和销售价格之间的任何差异被称为超额资金。根据RCW 84.64.080，超额金额为在财务主管提交违约证明当天持有财产所有权的一方和/或各方持有。如果你是在申报日期的头衔持有人，你将收到一封从财务主任办公室发出的信件，你可以提交申请以要求收回您的超额资金。业主有三年的时间来申请这些资金。如果三年后没有提出要求，多余的资金将存入县普通基金。
我能否转售从税收止赎处购买的房产？能否获得产权保险？
您可以出售从税收止赎处购买的房产；但是，许多产权公司最多三年内不会为该房产投保。其中一个原因是对未成年或未成年的有利害关系的人及无行为能力的人有三年的赎回期。你可能会通过高等法院得到一个a quiet title action。产权公司可以在产权诉讼完成后投保，但这是所有权公司的决定
任何人都可以在丧失抵押品赎回权的情况下为房产缴纳税款以使其脱离困境取消抵押品赎回权的过程吗?
不可以。只有拥有合法权益的个人或实体才能支付赎回的税款，使房产从法拍中取消。
通过以上的问答整理我们可以看出华盛顿州、甚至是全美的TAX DEED STATES 的 TAX DEED SALE 并没有看起来的那么简单，想要在购买过程中取得期望收益并最大限度的降低各种风险，最好的办法是系统的学习各方面的知识，掌握尽职调查的各种方法和技巧才能在TAX DEED SALE和TAX LIEN SALE的投资中事半功倍而不是事倍功半。非常期待即将开始的学堂TAX LIEN 的课程学习。
以上是华盛顿州TAX DEED SALE的一些基本概念，受限于篇幅限制，针对“TAX DEED SALE”无法展开非常详尽的讲述,期待课程学习后有机会针对“TAX DEED SALE”的确立、推动、法院流程、法拍前屋主赎回等等概念与同学们做更深入的交流。
本篇介绍参考了学堂“TAX LIENS”课前学习文件以及https://pocketsense.com/； http://rowleylegal.com/等网站。华盛顿州绝大多少县郡都在各自的网站针对止赎房拍卖做了相应的阐述 ，即将举行以及以往三年的拍卖的信息，感兴趣的同学可以浏览：
https://www.co.pierce.wa.us/718/Purchasing-Foreclosure-Property
https://snohomishcountywa.gov/220/Tax-Foreclosures
https://www.kingcounty.gov/depts/finance-business-operations/treasury/foreclosure.aspx
县郡网站很多，在此不做一一列举了，同学们也可以GOOGLE查询。
祝同学们在即将开始的“TAX LIEN”学习中快乐学习，学有所获！
祝大家新年快乐！
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