因为买错了房东保险,差点吃了大亏!

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作者:房博士

作者:Chuan / 整理:学堂君

作者简介

Chuan,资深精算师,十多年来任职于北美多家大型财产保险公司,其带领的团队负责房屋保险产品设计、运营和内部监管。自2010年以来,工作之余投资房地产,追求被动收入。现居南加州橙县,喜爱滑雪、健身和亲子教育。

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前言

前两天有朋友跟我抱怨,说他被坑了,买了一个房东保险,结果完全没啥用,自身利益没得到保障,反而花了很多冤枉钱。我看了一下他的保单,原来这家伙买错了保险,买成了自住房保险。

这也是美国房东们最常见的误区。很多房东们都有要购买房东保险的意识,这是好的,但是因为没有具体研究过保单和保险范围,他们往往会错买成自住房保险(Homeowner Insurance),而不是房东保险(Landlord Insurance)。

同样是房子,为什么自住房保险不能保护出租房呢?这是因为在常规的自主房保单里,常常写明房屋主要用途必须是自主,并禁止长期商业行为。因为这个原因,导致自住房保险失效,而必须买房东保险。

另外一个常见误区就是认为房东保险会赔偿房客的财产损失,比如火灾之后,房东保险会像自住房保险那样赔偿屋子里烧掉的家具。然而,事实是,房东保险只赔偿属于房东的财产,对于属于房客的财产比如家具、电器等等,是没有任何的保障和赔偿的。这也是为什么部分房东会建议甚至要求房客自行购买租客保险(Renter Insurance)的原因,因为只有这样,租客的财产才会有保障。

02

房东保险

你可能会发现,我上面才说了这么多,就已经提到了 3 种保险。美国的险种繁多,一不小心就会买了不合适的保险。

买错保险的代价可小可大,往小了说是像我那位朋友一样花点冤枉钱,更严重的是,到发生事故时才发现损失并不在保单承保范围内,这可不仅仅是被坑点冤枉钱这么简单,可能你的损失完全都要自己承担了。

为了更好地理解房东保险,我们先来看看它到底保护些什么。一个好的、全面的房东保险政策将具有三个核心保障(Coverage):

第一,财产损失。如果房地产遭受自然灾害、火灾、电/煤气故障、故意破坏或不负责任的租户的损害,这是承保范围,你的损失都可以由保险理赔。

第二,租金收入损失/租金违约保险。如果由于某种原因导致您的出租房完全无法居住(如严重的霉菌、白蚁、老鼠出没或下沉坑),此功能可提供临时租金补偿。你可别小看这点,在美国,房屋维修期间租户可以不付租金,可是贷款、地税、物业等地主们一分也不能少付。现金流是地主们的生命线,这项保险大大降低了现金流断裂的风险,让小地主们不必随时准备大量现金以备不时之需,可以多投资几套房产。

第三,责任保护。这是承租人或访客因财产维护问题(例如人行道结冰、建筑倒塌或虫害等等)而受伤时可能发生的医疗或法律费用。美国是个法律发达(爱告状)的国家,这项保险可以让保险公司强大的律师团队为你把关,一方面保护房东不会轻易被骗子讹诈,另一方面妥善赔偿意外受伤的人,让地主们可以安心睡个好觉。

以上三点是一份合格的房东保险必须具备的保障因素,看到这里,你就可以先对比下你自己已有的或者你正在考虑购买的房东保险是否符合这三个要素,如果不符合,我劝你趁早换一份,及时止损。

了解了房东保险的优势,我们再来分析一下有哪些房东保险是必须要买的,以下图的保单为例:

A. Dwelling 有 15 万的保额,用来维修或者新建房屋主结构以及内饰,比如屋顶、地毯、厨房橱柜、厕所浴盆等等。

B. Other Stuctures 只有 3 千美元保额,因为这项主要用来维修附属设施,比如后院的泳池、杂物储藏棚。如果有太多附属设施,就需要提高这部分的保额。

C. Personal Property 是用来赔偿房东的家具和私人财产的,美国出租房很少提供家具,假如这份保单有“Excluded”字样,说明没有任何家具赔偿。房客自带的家具需要房客自行购买租客保险(Renter insurance),房东保险不负责房客的财产损失。

D. Loss of Use 这项是用来赔偿租金损失的,假如火灾之后六个月没有租金收入,那么这项就派上用场了。别小看它,它可肩负着保护地主资金链不断裂的重任。

L. Personal Liability 保额30万,这是所谓的责任险,比如访客摔伤的赔偿和医疗费用。但是30万的保额略低,尽量买高些,美国人喜欢上法庭告状,要谨防一不小心多年地主身价付诸东流。

M. Medical Payments to Others,医疗费用,除房东外任何人,比如handyman和客人,都能保障。

除了常见项目,这份保单还特别附加了 Service Line 项目,这是保障连接房屋到公路的各类管道的,是一项非常值得考虑的附加险。美国很多住宅园子巨大,水管气管堵塞断裂并不少见,修理处理管道本身,常常还需要挖掘园子,重新种植草坪灌木修围墙等,价格不菲。

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附加险

除了以上几个必备的房东保险,我们还提到了附加险。花样繁多的附加险,对于某些高净值房东,或者高法律风险地区,或者高自然灾害地区来说,也是非常必要的。以下几种附加险,你可以来对号入座,找到适合自己的。

第一,伞险(Umbrella Insurance)。房东往往拥有高净值,在习惯诉讼的美国,一不小心就会惹祸上身,叫人防不胜防。这项保险可以大大提高汽车保险和房屋保险的保额,同时可以保证种种不在其他保单承保范围内的事故。而且这个保险保费低廉,往往一两百万的保额也才几百美金一年,绝对是花小钱省大麻烦。对于拥有多处房产的房东,如果房产数量超过个人伞险的允许数量,商业责任险(Commercial General Liability)也是一种选择。

第二,洪水保险。由于许多房东保险政策不包括与自然灾害或市政水管相关的洪水灾害,因此如果财产位于容易发生洪水的地区,则值得增加此保险范围。

第三,地震保险。类似洪水保险,普通的保单不包括地震造成的房屋结构损坏。因此位于地震带的房产,最好购买这项附加险。

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后记

房东保险里的弯弯绕绕太多,今天我主要分享了四点:

  1. 买保险的误区:要认清房东保险和自住房保险,并且提醒房客购买租客保险。
  2. 一个好的、全面的房东保险政策将具有三个核心保障:
(1)保障财产损失;

(2)租金收入损失/租金违约保险;

(3)责任保护

  1. 具体的房东保险的险种
  2. 附加险的险种
希望这次分享可以帮助你找到适合自己的房东保险,省去很多不必要的麻烦。
 

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作者:suya-4

写的非常好。最近问保险公司才发现出租房不能用homeowner保险。做为一个房东,保护资产是第一要务,然后才是赚钱。


我想问,如果lease里面建议租客买租客险,但是租客不买怎么办?可以在lease里写:如果不买租客险,租客的人身安全和财产受到损害要自己负责吗?这样有用吗?还是说写了也没用,租客如果摔倒了告房东,房东还是有责任?
 
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