新泽西州房地产税拍卖概况和法规 - 北美地产学堂 BBS 新泽西州房地产税拍卖概况和法规 ahbbxx92
常用中英文名词解析
Tax Lien税收留置权
Tax Lien Certificate 税收留置权证书
(Tax Lien) Certificate Amount 税收留置权证书上的金额：When a lien is issued, a tax lien certificate is created by the municipality that reflects the amount owed on the property, plus any interest or penalties due. These certificates are then auctioned off to the highest bidding investor.
(Tax Lien) Certificate Holder 税收留置权证书持有人：通常为Tax Lien买家
Tax sale 税收销售
Subsequent tax payments: Tax Lien证书持有人为屋主付的后续税款金额。Taxes continue to accrue on the property after the sale of the certificate. Bidders have the option to pay these subsequent taxes; if they are not paid, a tax sale certificate will be sold at the next tax sale. Any subsequent certificate issued will be paramount to any prior certificate. Subsequent taxes paid by the lien holder earn interest at the rate set by the municipality.
Municipal lien 市政留置权
Premium bidding 溢价竞拍、加价竞拍：Premium or “over-bid” as it is referred to in some states is an amount over and above the amount of the tax lien that is bid in order to get the lien. In this case it is the investor who is willing to pay the most amount of money for the tax lien that is awarded the bid.
新泽西州简介 ：
新泽西州有21个县，首府为Trenton。根据2019年数据，总人口达8,882,190，家庭收入中位数为$79,363，为全美收入第三高的州。
新泽西州概况 ：
新泽西州是一个较受欢迎的房地产税收留置权（Tax Lien）州。新泽西州的税收留置权证书被称为Tax Lien Certificate。最高利率按州法规定是每年18%或每月1.5%，但每个郡县（county）之间可能有所不同。税收留置权的赎回期为两年。如果在赎回期内留置权被屋主赎回，有些郡县除了固定的利息之外，还会给证书持有人赎回罚金。依据税收留置权证书上的金额（Certificate Amount），罚金处于2-6%之间不等。价值$200以上的证书持有人将会获得额外的2%的赎回罚金。价值$5000以上的证书持有人将会获得额外的4%的赎回罚金。价值$10,000以上的证书持有人将会获得额外的6%的赎回罚金。罚金金额和后续税款金额（subsequent tax payments）无关。
和新英格兰地区的州一样，新泽西的税收销售（Tax sale）也是由市政（Municipal）举办的，而不是郡县（County）。新泽西州有566个不同的市政，大多数市政都是自己征收房产税。所以每年新泽西州举行的税收销售有500多场。税收销售的日期在州法中没有明确规定，但由市政的官方人员决定。大多数市政的税收销售是在六月到十月之间举行。
每年的税收销售（Tax sale）是由该市的市政税务征收人/税务总署（municipal tax collector）负责。大多数的市都不需要提前注册，允许投资人在税收销售拍卖开始之前注册参加即可。在一些较小的市政，投资人只需要把名字登记在竞拍者的名单上，甚至都不需要填竞拍者的信息或者W-9表，就可以参与竞拍，直到买下留置权（lien）才需要提供进一步的信息。只有较大的城市和城镇才需要提前注册以参加竞拍。
回报率 ：
最高利率是每年18%或每月1.5%，赎回期为两年，除了利息之外还有罚金，罚金处于2-6%不等。
拍卖类型 ：
新泽西州的竞拍过程与其他一些州不一样，它的竞拍系统是减价式拍卖，把利息往下竞价（bid down the interest）。竞拍过程是口头出价，利息出价最低的投资人将赢得竞拍。如果当利息降到1%时还没有竞拍的赢家，那么竞拍将会继续以溢价竞拍（premium bidding）的方式进行。如果投资人以溢价竞拍的方式赢得拍卖，那么就不会再拿到税收留置权证书上的金额（Certificate Amount）的利息，只可以拿到后续税款金额（subsequent tax payments）的利息。如果投资人购买了小于$1500的金额（Certificate amount），后续税款金额（subsequent tax payments）的利息是每年8%，直到利息达到$1500然后利息利率变成18%。如果投资人购买了超过$1500的金额（Certificate amount），接下来所有后续税款金额（subsequent tax payments）的利息会达到每年18%。
赢得竞拍的买家需要在拍卖结束后立即支付，付款方式可以是现金支票（cashier’s check），汇票（money order）或现金。某些技术系统较为成熟的市会接受电汇（wire transfer）的支付，但是大部分市不接受。一些税务征收人不允许买家离开拍卖现场去募资/提取资金，所以买家必须提前准备好资金。拍卖后有10天的宽限期（grace period），这十天内，屋主可以把tax lien赎回，并且不用付罚金。房地产税收留置权证书持有人（Tax Lien Certificate Holder）需要等10天后才能再继续付后续税款金额（subsequent tax payments），但持有人并不需要付后续税款金额（subsequent tax payments）。一张房地产税留置权证书（Tax Lien Certificate）会在10天内出具给买家，这张证书在税收销售的60天内必须被郡县办事处（county clerk）登记在案。如果税务滞留权证书没有被郡县登记，证书就失去了效力，相当于变成一张白纸。
赎回期（Redemption Period） ：
新泽西州对拍卖中购买的税收留置权有2年的赎回期。
柜台交易 （Over the Counter） ：
余下的没有在税收销售（tax sale）时卖出去的税收滞留权可以“柜台交易”（over the counter）。通常情况下，考虑到新泽西州是一个税收销售竞争非常激烈的州，如果有任何没在税收销售拍卖出去的lien，基本都是一些垃圾资产。
法拍信息：
税收滞留权也可以卖给或者“分配”给另一个投资人。税收留置权证书持有人（Certificate Holder）需按照市政的指导方针来提起诉讼法拍（foreclosure）。新泽西州的房地产税收留置权法律允许Municipal Lien Holders在6个月的赎回期后即对该房产提起诉讼法拍。如果是私人买家（private buyers）则需要等2年的赎回期结束才能开始诉讼。如果在税收销售（tax sale）之后的20年以内都没有发起法拍，那么税收留置权证书（Tax Lien Certificate）作废。当诉讼流程完成之后，欠税不动产拍卖成交契据（Tax Deed，简称税契）会被发给税收留置权证书持有人。但是，法庭有权清除一个房产的任何产权负担和留置权（clear any encumbrances and liens），除了其他的市政留置权（municipal liens）。
税务机关 （Tax Authority） ：
市税务总署 (Municipal Tax Collector)
线上信息 ：
新泽西州有上百个市/市级政府，每个市每年都会举办自己的税收销售（tax sale）。在新泽西州这样一个人口密度很大的州，投资人可能以为在网上就能找到税收销售的信息，其实恰恰相反，新泽西的市政府们几乎很少在网上发布信息，你只能在大部分的市政府网站上查到他们税务署的联系方式。郡县官网上会有市政网站的链接，点击进去以后就会发现税务总署或者税务办公室的网站。有些时候，税务总署被认为是金融部门的一部分。在新泽西州，查询详细的税收销售的信息最好的渠道是Lien Source， 他们的网站是www.liensource.com.
州政府： https://www.state.nj.us/nj/index.shtml
税务总署： http://www.tctanj.org/
拍卖网站 ：
过去3年里，许多新泽西市政府已经从线下税收销售（tax sale）转到了线上销售。目前，新泽西州所有开通的线上税收销售都在www.RealAuction.com进行.
州法律和法规 ：
Title 54 - TAXATION
➢Section 54:5-32 - Sale in fee subject to redemption.
➢Section 54:5-54 - Right of redemption by owner, person having interest.
➢Section 54:5-54.1 - Redemptions through tax collector’s office; exceptions.
➢Section 54:5-86 - Action by municipality to foreclose right of redemption.
➢Section 54:5-87 - Jurisdiction of court; effect of judgment
参考文献 ：
Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest
AskAIHow.com Real Estate Tax Sale Brochure
Tax Sales - NJ Division of Local Government Services – DLGS（ https://www.state.nj.us/dca/divisions/dlgs/programs/tax_collector_docs/elements_of_tax_sales_nj.pdf ）
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常用中英文名词解析
Tax Lien税收留置权
Tax Lien Certificate 税收留置权证书
(Tax Lien) Certificate Amount 税收留置权证书上的金额：When a lien is issued, a tax lien certificate is created by the municipality that reflects the amount owed on the property, plus any interest or penalties due. These certificates are then auctioned off to the highest bidding investor.
(Tax Lien) Certificate Holder 税收留置权证书持有人：通常为Tax Lien买家
Tax sale 税收销售
Subsequent tax payments: Tax Lien证书持有人为屋主付的后续税款金额。Taxes continue to accrue on the property after the sale of the certificate. Bidders have the option to pay these subsequent taxes; if they are not paid, a tax sale certificate will be sold at the next tax sale. Any subsequent certificate issued will be paramount to any prior certificate. Subsequent taxes paid by the lien holder earn interest at the rate set by the municipality.
Municipal lien 市政留置权
Premium bidding 溢价竞拍、加价竞拍：Premium or “over-bid” as it is referred to in some states is an amount over and above the amount of the tax lien that is bid in order to get the lien. In this case it is the investor who is willing to pay the most amount of money for the tax lien that is awarded the bid.
新泽西州简介 ：
新泽西州有21个县，首府为Trenton。根据2019年数据，总人口达8,882,190，家庭收入中位数为$79,363，为全美收入第三高的州。
新泽西州概况 ：
新泽西州是一个较受欢迎的房地产税收留置权（Tax Lien）州。新泽西州的税收留置权证书被称为Tax Lien Certificate。最高利率按州法规定是每年18%或每月1.5%，但每个郡县（county）之间可能有所不同。税收留置权的赎回期为两年。如果在赎回期内留置权被屋主赎回，有些郡县除了固定的利息之外，还会给证书持有人赎回罚金。依据税收留置权证书上的金额（Certificate Amount），罚金处于2-6%之间不等。价值$200以上的证书持有人将会获得额外的2%的赎回罚金。价值$5000以上的证书持有人将会获得额外的4%的赎回罚金。价值$10,000以上的证书持有人将会获得额外的6%的赎回罚金。罚金金额和后续税款金额（subsequent tax payments）无关。
和新英格兰地区的州一样，新泽西的税收销售（Tax sale）也是由市政（Municipal）举办的，而不是郡县（County）。新泽西州有566个不同的市政，大多数市政都是自己征收房产税。所以每年新泽西州举行的税收销售有500多场。税收销售的日期在州法中没有明确规定，但由市政的官方人员决定。大多数市政的税收销售是在六月到十月之间举行。
每年的税收销售（Tax sale）是由该市的市政税务征收人/税务总署（municipal tax collector）负责。大多数的市都不需要提前注册，允许投资人在税收销售拍卖开始之前注册参加即可。在一些较小的市政，投资人只需要把名字登记在竞拍者的名单上，甚至都不需要填竞拍者的信息或者W-9表，就可以参与竞拍，直到买下留置权（lien）才需要提供进一步的信息。只有较大的城市和城镇才需要提前注册以参加竞拍。
回报率 ：
最高利率是每年18%或每月1.5%，赎回期为两年，除了利息之外还有罚金，罚金处于2-6%不等。
拍卖类型 ：
新泽西州的竞拍过程与其他一些州不一样，它的竞拍系统是减价式拍卖，把利息往下竞价（bid down the interest）。竞拍过程是口头出价，利息出价最低的投资人将赢得竞拍。如果当利息降到1%时还没有竞拍的赢家，那么竞拍将会继续以溢价竞拍（premium bidding）的方式进行。如果投资人以溢价竞拍的方式赢得拍卖，那么就不会再拿到税收留置权证书上的金额（Certificate Amount）的利息，只可以拿到后续税款金额（subsequent tax payments）的利息。如果投资人购买了小于$1500的金额（Certificate amount），后续税款金额（subsequent tax payments）的利息是每年8%，直到利息达到$1500然后利息利率变成18%。如果投资人购买了超过$1500的金额（Certificate amount），接下来所有后续税款金额（subsequent tax payments）的利息会达到每年18%。
赢得竞拍的买家需要在拍卖结束后立即支付，付款方式可以是现金支票（cashier’s check），汇票（money order）或现金。某些技术系统较为成熟的市会接受电汇（wire transfer）的支付，但是大部分市不接受。一些税务征收人不允许买家离开拍卖现场去募资/提取资金，所以买家必须提前准备好资金。拍卖后有10天的宽限期（grace period），这十天内，屋主可以把tax lien赎回，并且不用付罚金。房地产税收留置权证书持有人（Tax Lien Certificate Holder）需要等10天后才能再继续付后续税款金额（subsequent tax payments），但持有人并不需要付后续税款金额（subsequent tax payments）。一张房地产税留置权证书（Tax Lien Certificate）会在10天内出具给买家，这张证书在税收销售的60天内必须被郡县办事处（county clerk）登记在案。如果税务滞留权证书没有被郡县登记，证书就失去了效力，相当于变成一张白纸。
赎回期（Redemption Period） ：
新泽西州对拍卖中购买的税收留置权有2年的赎回期。
柜台交易 （Over the Counter） ：
余下的没有在税收销售（tax sale）时卖出去的税收滞留权可以“柜台交易”（over the counter）。通常情况下，考虑到新泽西州是一个税收销售竞争非常激烈的州，如果有任何没在税收销售拍卖出去的lien，基本都是一些垃圾资产。
法拍信息：
税收滞留权也可以卖给或者“分配”给另一个投资人。税收留置权证书持有人（Certificate Holder）需按照市政的指导方针来提起诉讼法拍（foreclosure）。新泽西州的房地产税收留置权法律允许Municipal Lien Holders在6个月的赎回期后即对该房产提起诉讼法拍。如果是私人买家（private buyers）则需要等2年的赎回期结束才能开始诉讼。如果在税收销售（tax sale）之后的20年以内都没有发起法拍，那么税收留置权证书（Tax Lien Certificate）作废。当诉讼流程完成之后，欠税不动产拍卖成交契据（Tax Deed，简称税契）会被发给税收留置权证书持有人。但是，法庭有权清除一个房产的任何产权负担和留置权（clear any encumbrances and liens），除了其他的市政留置权（municipal liens）。
税务机关 （Tax Authority） ：
市税务总署 (Municipal Tax Collector)
线上信息 ：
新泽西州有上百个市/市级政府，每个市每年都会举办自己的税收销售（tax sale）。在新泽西州这样一个人口密度很大的州，投资人可能以为在网上就能找到税收销售的信息，其实恰恰相反，新泽西的市政府们几乎很少在网上发布信息，你只能在大部分的市政府网站上查到他们税务署的联系方式。郡县官网上会有市政网站的链接，点击进去以后就会发现税务总署或者税务办公室的网站。有些时候，税务总署被认为是金融部门的一部分。在新泽西州，查询详细的税收销售的信息最好的渠道是Lien Source， 他们的网站是www.liensource.com.
州政府： https://www.state.nj.us/nj/index.shtml
税务总署： http://www.tctanj.org/
拍卖网站 ：
过去3年里，许多新泽西市政府已经从线下税收销售（tax sale）转到了线上销售。目前，新泽西州所有开通的线上税收销售都在www.RealAuction.com进行.
州法律和法规 ：
Title 54 - TAXATION
➢Section 54:5-32 - Sale in fee subject to redemption.
➢Section 54:5-54 - Right of redemption by owner, person having interest.
➢Section 54:5-54.1 - Redemptions through tax collector’s office; exceptions.
➢Section 54:5-86 - Action by municipality to foreclose right of redemption.
➢Section 54:5-87 - Jurisdiction of court; effect of judgment
参考文献 ：
Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest
AskAIHow.com Real Estate Tax Sale Brochure
Tax Sales - NJ Division of Local Government Services – DLGS（ https://www.state.nj.us/dca/divisions/dlgs/programs/tax_collector_docs/elements_of_tax_sales_nj.pdf ）
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