美国当地时间3月3日，耶鲁华裔女博士Li Yan被前来递送驱逐通知的警察乱枪打死......
事发起因是房主Li Yan欠交HOA物业费$3.19万。
为何只是欠费$3.19万，HOA就能强行拍卖屋主$49.5万的公寓？就能号令警察把屋主赶走？还是合法的？
这里不得不了解一下房地产留置权（lien)的知识以及super lien的概念。
2018年，屋主贷款$371,150万买入这套当时价格为$49.5万美金的公寓。
但在去年，2021年7月，被以$3.19万Trustee Deed形式卖给了物业HOA，然后物业一个月后再以3.5万美金卖给了第三方投资人。
为什么HOA能以这么低的价格拿到Deed？
如果是走公开拍卖（public auction）程序，在2021年这么火热的房地产背景下的圣地亚哥，绝对不可能以这个价格成交。
而且这套公寓还有贷款按揭，为什么物业HOA能越过第一顺位的lien holder，银行，这么顺利地就把留置权卖给了第三方？
@ | Frank（北美地产学堂Tax Lien/Deed课程主讲老师）
在美国，HOA Lien是可以不经过法庭程序，直接止赎，foreclosure欠物业费的屋主的房产的。
特别是有超级留置权（super lien) 的23个州，比如佛州、华盛顿，新泽西，麻省，科罗拉多，特拉华，内华达，马里兰等华人居住多的州，都要小心HOA。
（图中深色州都是HOA super lien州)
为了一点儿HOA物业费就被止赎，非常地不值得，虽然其他债权人还是可以继续主张自己权利。
佛州有些投资者，就是专门投资HOA LIEN，资产已经在郡政府foreclosure 过，里面已经没有人了，只用花几百几千块钱就有了2-3年的支配权，在这段期间进行出租，每年能有两三万收入。如果到期，原屋主没有赎回，这套房产就可能是你的了。
@ | Charlene（北美地产学堂法拍房课程主讲老师）
佛州的HOA super lien除了first mortgage , 优先于其他liens，但是不能消除银行的贷款。就算拍卖到HOA lien，还是要还清银行的贷款。
对于HOA是Super lien的各州，具体条款还是不一样，所以大家参加拍卖前需要搞清楚。
在本案中，为什么加州不是HOA super lien的州，HOA还有这么大的能量发起法拍？而不是银行？
上过北美地产学堂Tax Lien/Deed课程的学员，结合自己上课学到的知识加上收集到的信息，梳理了一下这个案件：
@ | Emily Yang（Tax Lien/Deed学员）
正是因为加州不是HOA super lien的州，作为第二顺位债权人的HOA才会担心万一银行（第一顺位债权人）首先发起法拍，假设卖的价格刚好能够还清银行贷款，那么HOA lien岂不是全部wipe out了？
那么结局就是HOA一分钱拿不到，所以HOA比银行更着急。
从实例来看，我经常在自己county的法拍现场发现有不少第二顺位的债权人率先发起法拍，目的就是抢占先机。
原屋主有37万多的银行贷款，银行显然是第一顺位债权人（2018年购房之时就有recording），那HOA发起的法拍对银行有什么影响？会不会伤害银行的利益？
如果HOA发起法拍，投资人获得产权之后仍然要偿还银行的债务，即欠了银行的37万贷款没有被wipe out，新的投资人仍然需要负责这笔债务。
www.nolo.com
这也解释了银行没有突然跑出来阻止这场拍卖，因为它的利益并未受损，无论谁是屋主都要继续还债。
现在这一幕让我们都感到非常的沉痛。
@ | Frank（北美地产学堂Tax Lien/Deed课程主讲老师）建议：
这个案子可以先追偿经济责任，争取到给这位已故可怜女士的儿子获得未来的学费，生活费。
希望大家能够转发这篇文章，让更多人看到，期待有正义的华人律师可以帮到这位已故可怜的女士和她的家人。
在美华人，多了解一些房产相关的知识是非常有必要的，不仅仅是投资挣钱，更重要的是保护自己的人身和财产安全。
事发起因是房主Li Yan欠交HOA物业费$3.19万。
为何只是欠费$3.19万，HOA就能强行拍卖屋主$49.5万的公寓？就能号令警察把屋主赶走？还是合法的？
这里不得不了解一下房地产留置权（lien)的知识以及super lien的概念。
2018年，屋主贷款$371,150万买入这套当时价格为$49.5万美金的公寓。
但在去年，2021年7月，被以$3.19万Trustee Deed形式卖给了物业HOA，然后物业一个月后再以3.5万美金卖给了第三方投资人。
为什么HOA能以这么低的价格拿到Deed？
如果是走公开拍卖（public auction）程序，在2021年这么火热的房地产背景下的圣地亚哥，绝对不可能以这个价格成交。
而且这套公寓还有贷款按揭，为什么物业HOA能越过第一顺位的lien holder，银行，这么顺利地就把留置权卖给了第三方？
@ | Frank（北美地产学堂Tax Lien/Deed课程主讲老师）
在美国，HOA Lien是可以不经过法庭程序，直接止赎，foreclosure欠物业费的屋主的房产的。
特别是有超级留置权（super lien) 的23个州，比如佛州、华盛顿，新泽西，麻省，科罗拉多，特拉华，内华达，马里兰等华人居住多的州，都要小心HOA。
（图中深色州都是HOA super lien州)
为了一点儿HOA物业费就被止赎，非常地不值得，虽然其他债权人还是可以继续主张自己权利。
佛州有些投资者，就是专门投资HOA LIEN，资产已经在郡政府foreclosure 过，里面已经没有人了，只用花几百几千块钱就有了2-3年的支配权，在这段期间进行出租，每年能有两三万收入。如果到期，原屋主没有赎回，这套房产就可能是你的了。
@ | Charlene（北美地产学堂法拍房课程主讲老师）
佛州的HOA super lien除了first mortgage , 优先于其他liens，但是不能消除银行的贷款。就算拍卖到HOA lien，还是要还清银行的贷款。
对于HOA是Super lien的各州，具体条款还是不一样，所以大家参加拍卖前需要搞清楚。
在本案中，为什么加州不是HOA super lien的州，HOA还有这么大的能量发起法拍？而不是银行？
上过北美地产学堂Tax Lien/Deed课程的学员，结合自己上课学到的知识加上收集到的信息，梳理了一下这个案件：
@ | Emily Yang（Tax Lien/Deed学员）
正是因为加州不是HOA super lien的州，作为第二顺位债权人的HOA才会担心万一银行（第一顺位债权人）首先发起法拍，假设卖的价格刚好能够还清银行贷款，那么HOA lien岂不是全部wipe out了？
那么结局就是HOA一分钱拿不到，所以HOA比银行更着急。
从实例来看，我经常在自己county的法拍现场发现有不少第二顺位的债权人率先发起法拍，目的就是抢占先机。
原屋主有37万多的银行贷款，银行显然是第一顺位债权人（2018年购房之时就有recording），那HOA发起的法拍对银行有什么影响？会不会伤害银行的利益？
如果HOA发起法拍，投资人获得产权之后仍然要偿还银行的债务，即欠了银行的37万贷款没有被wipe out，新的投资人仍然需要负责这笔债务。
California HOA Foreclosures
If you fail to pay your HOA fees in California, the association can get a lien on your property and might foreclose on your home.
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这也解释了银行没有突然跑出来阻止这场拍卖，因为它的利益并未受损，无论谁是屋主都要继续还债。
- 最后来梳理一下各方的利益：
- 2018年原屋主以49.5万买入房子，首付25%，贷款37万。
- 2021年7月被HOA法拍3.1万，HOA获得产权，2021年9月被HOA卖给第三方投资人，金额3.5万。
- 银行的37万贷款虽然经历了各种拍卖和转卖，仍然有效，否则银行一定会跳出来插手。
- HOA得到的好处：借了第三方的手，把问题屋主赶出去，彻底摆脱问题房屋，并收到HOA欠款还有律师费。对HOA来说，堪称完美，既不脏自己的手，还能不亏钱。
- 第三方投资人的好处：如果subject to 37万银行贷款，再加上法拍支付3.5万HOA欠款，合计40.5万。
目前这个房子估值57.8万，等于花40.5万买到了价值57.8万的房子，等于70%买到房子。在当前如此火爆的房市中，在南加州能以70%买入，岂不是好deal？
而且房子状况非常好，几乎不用remodel，等于有30% net equity。
- 原屋主：最大损失全部由原屋主承担，失去了原来的25%首付12万，失去了4年之中房子的全部增值，大约57.8-49.5=8.3万。
合计损失20.3万，更悲剧的是无价的生命。
- 从这个案例中学到的经验教训：
- 在HOA super lien的州，HOA lien优先级高于银行贷款，完全可以率先发起法拍。
- 即便在非HOA super lien的州，HOA仍然有可能率先发起法拍（本案例），只不过会完全subject to银行贷款。
- 投资condo等HOA费用非常高的物业需要谨慎，尤其是在法拍市场，一定要查清楚产权，都有哪些lien？各个债权人的偿还顺序。如果法拍成功，哪些lien必须偿还，哪些可以wipe out。
- 案例中原屋主如果早些行动，以市场价卖掉房子，可以收获20.5万现金，这笔钱虽然不能在南加州全款买很好的房子，但是可以搬到别的州全款买下一个房子，free&clear地安度余生，或许就不是现在的结局了。
现在这一幕让我们都感到非常的沉痛。
@ | Frank（北美地产学堂Tax Lien/Deed课程主讲老师）建议：
这个案子可以先追偿经济责任，争取到给这位已故可怜女士的儿子获得未来的学费，生活费。
希望大家能够转发这篇文章，让更多人看到，期待有正义的华人律师可以帮到这位已故可怜的女士和她的家人。
在美华人，多了解一些房产相关的知识是非常有必要的，不仅仅是投资挣钱，更重要的是保护自己的人身和财产安全。