路易斯安那州地税拍卖概况 - 北美地产学堂 BBS 路易斯安那州地税拍卖概况 luojq11
罗剑青(Jianqing Luo)
1)
路易斯安那州（法语：État de la Louisiane; 英语：State of Louisiana），简称路州，位于墨西哥湾沿岸。此州以对比强烈的文化、地理景观著名, 并混合美国几乎所有的重要文化元素，如印地安、西班牙、法国、英国和非洲等文化。该州石油产量在全国仅次于得克萨斯州。该州是全球最大的小龙虾生产地，产量约占世界总产量的90%. 巴吞鲁日：此名称在法文中有“红杖”之意、故亦有别名为“红杖市”。
https://zh.wikipedia.org/wiki/
2）
路州是个tax deed(税务地契)， 或者说Redemption Deed (可赎回地契）的投资州 它的销售统称叫做Tax Sale。
路州在行政区划上，有个特别的名词，Parish(堂区，郡). 路易斯安那州一共有64个堂区，“堂区”与美国另外47个本土州及夏威夷州的县(county)，是同一个级别的行政单位，比如， 新奥尔良（New Orleans）是该州最大的城市。行政上与奥尔良堂区（Orleans Parish）同域。
3)通知与警告
当房主没有按时交纳房产税的时候，一个lien(税务留置权）就会被放在这个物业的地契上面，从而这个物业变成了一个债务的抵押品。
按照路易斯安那州的法律， 郡税收办公室(Parish Tax collector)会先发警告信，如果没有补齐税款，将以税务销售(Tax Sale)的方式出售拖欠地税的物业。有两种方式发警告信
A）邮件: 他们通常会在每年二月第一周之前，邮寄警告信，通知将会举行税务销售。
只要税收办公室证明通知已经寄出，无论收到与否，这次拍卖都是有效的，只要没有补齐税款
适用法律： (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153).
B）出版物公示
警告信发出20天后，税收办公室必须在一个公开的出版物，比如报纸，上公布税务销售的信息。
适用法律： (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153).
阻止税务销售。
直到销售进行的前一天，原房主都可以付清欠税，从而叫停这个拍卖。
适用法律： (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153).
4） 路易斯安那州的Tax Sale的基本流程是这样的
一般而言，税收销售分为四个步骤,每个步骤的详细说明如下：
第一步 副警长(Sheriff) 代表税收办公室，在政府网站上发布欠税财产出售的信息并且组织拍卖会，通常在法院举行；
一般一年举行一次，通常在每年五月和六月.
副警长要求拍卖获胜方在拍卖前至少一天进行注册，才能参加拍卖。
详细的信息可以在副警长网站上查询。
适用法律： Louisiana Revised Statute 47:2182
第二步 郡，税收办公室(Parish Tax collector）通过公开的“拍卖”出售该物业；
按照州法 (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153)，拍卖是以“向下竞标”的方式开始投标，从100%开始，1%为单位，向下竞标，如果多个人对同一个物业竞标，那么出价最低百分比的人获胜，获得这个物业的这个百分比的产权。
按照州法 (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2155)，拍卖获胜方会获得这个房子的“税务地契” 并且记录在正式的契税数据库里
在路州，这个地契和正常的地契一样代表所有权， 与标准契约略有不同。
通常，当正常购买房屋或财产时，需要向所有者付款，然后才获得对该财产的完全所有权，包括拥有和使用该财产的权利。在进行税务销售(Tax Sale)时，不会立即拥有全部财产；税务销售(Tax Sale), 简而言之，拍卖获胜方获得了可以兑换的有限权利。 在三年内，只拥有受限制的权利，因为原房主可以赎回。
而且，法律没有自动赋予拍卖获胜方使用这个财产的权利。通常，根据具体情况，
拍卖获胜方有权立即拥有该财产，但是只有在没有任何抵抗的情况下可以无须任何手续就可以行使该财产的所有权。例如，如果购买一个空地或建筑物，则可以立即拥有财产，维护，比如割草等。
另一方面，如果购买了一个有租客的房屋，那么可以有权去驱逐(Evict)租客。
同时， 拍卖获胜方的义务是继续支付必要的税收和费用。同时，要遵守当地有关保养和维护的法令。比如， 要求所有者定期割草，简单维护结构等。
第三步 原房主可以向拍卖获胜方支付已支付的金额来赎回财产，罚款为5％，每月利息为1％；
要赎回财产，原房主必须向拍卖获胜方付款：
a)拍卖时支付的价格；
b)自拍卖以来对物业支付的所有税款；
c)罚款5％;
d)每月1％的利息
e)支付与赎回有关的交易费用。
适用法律 (La. Const. Art. VII, § 25).
通常是三年，但是有的特殊情况下，会更短。
第四步 三年的赎回期以后，拍卖获胜方可以提起诉讼以“平息争议，转换成正式所有权”。
如果三年的赎回期届满，则拍卖获胜方必须向路州法院提起诉讼，称为“安静所有权诉讼(Quiet Title Action)”。这可能很复杂，但简单来说，拍卖获胜方会起诉原房主。原房主有的时候会试图找各种理由为自己辩护，宣称拍卖无效。如果他们不应诉，或者辩护失败，则该财产将正式归拍卖获胜方所有 转成正式地契。
适用法律 (La. Const. Art. VII, § 25).
对于投资人来说，税收销售是一个绝佳的机会，可以以小博大，拍到某些不可思议的物业，但是过程很长，因为赎回期是3年。
参考文献：
1)Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
2)Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
3) Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
4)Lafayette Parish Property Tax Sale FAQ
https://www.lafayettesheriff.com/site460.php#lfaq175
5)Danenhower Attnoey Law office.
http://www.danenhowerlaw.com/purchasing-property-at-a-tax-sale-in-louisiana/#:~:text=When%20you%20buy%20property%20at,different%20than%20a%20standard%20deed.&text=After%20a%20tax%20sale%2C%20the,in%20the%20parish's%20public%20records .
6)Nolo.
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-happens-if-i-dont-pay-property-taxes-louisiana.html
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罗剑青(Jianqing Luo)
1)
路易斯安那州（法语：État de la Louisiane; 英语：State of Louisiana），简称路州，位于墨西哥湾沿岸。此州以对比强烈的文化、地理景观著名, 并混合美国几乎所有的重要文化元素，如印地安、西班牙、法国、英国和非洲等文化。该州石油产量在全国仅次于得克萨斯州。该州是全球最大的小龙虾生产地，产量约占世界总产量的90%. 巴吞鲁日：此名称在法文中有“红杖”之意、故亦有别名为“红杖市”。
https://zh.wikipedia.org/wiki/
2）
路州是个tax deed(税务地契)， 或者说Redemption Deed (可赎回地契）的投资州 它的销售统称叫做Tax Sale。
路州在行政区划上，有个特别的名词，Parish(堂区，郡). 路易斯安那州一共有64个堂区，“堂区”与美国另外47个本土州及夏威夷州的县(county)，是同一个级别的行政单位，比如， 新奥尔良（New Orleans）是该州最大的城市。行政上与奥尔良堂区（Orleans Parish）同域。
3)通知与警告
当房主没有按时交纳房产税的时候，一个lien(税务留置权）就会被放在这个物业的地契上面，从而这个物业变成了一个债务的抵押品。
按照路易斯安那州的法律， 郡税收办公室(Parish Tax collector)会先发警告信，如果没有补齐税款，将以税务销售(Tax Sale)的方式出售拖欠地税的物业。有两种方式发警告信
A）邮件: 他们通常会在每年二月第一周之前，邮寄警告信，通知将会举行税务销售。
只要税收办公室证明通知已经寄出，无论收到与否，这次拍卖都是有效的，只要没有补齐税款
适用法律： (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153).
B）出版物公示
警告信发出20天后，税收办公室必须在一个公开的出版物，比如报纸，上公布税务销售的信息。
适用法律： (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153).
阻止税务销售。
直到销售进行的前一天，原房主都可以付清欠税，从而叫停这个拍卖。
适用法律： (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153).
4） 路易斯安那州的Tax Sale的基本流程是这样的
一般而言，税收销售分为四个步骤,每个步骤的详细说明如下：
第一步 副警长(Sheriff) 代表税收办公室，在政府网站上发布欠税财产出售的信息并且组织拍卖会，通常在法院举行；
一般一年举行一次，通常在每年五月和六月.
副警长要求拍卖获胜方在拍卖前至少一天进行注册，才能参加拍卖。
详细的信息可以在副警长网站上查询。
适用法律： Louisiana Revised Statute 47:2182
第二步 郡，税收办公室(Parish Tax collector）通过公开的“拍卖”出售该物业；
按照州法 (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2153)，拍卖是以“向下竞标”的方式开始投标，从100%开始，1%为单位，向下竞标，如果多个人对同一个物业竞标，那么出价最低百分比的人获胜，获得这个物业的这个百分比的产权。
按照州法 (La. Rev. Stat. Ann. § 47:2155)，拍卖获胜方会获得这个房子的“税务地契” 并且记录在正式的契税数据库里
在路州，这个地契和正常的地契一样代表所有权， 与标准契约略有不同。
通常，当正常购买房屋或财产时，需要向所有者付款，然后才获得对该财产的完全所有权，包括拥有和使用该财产的权利。在进行税务销售(Tax Sale)时，不会立即拥有全部财产；税务销售(Tax Sale), 简而言之，拍卖获胜方获得了可以兑换的有限权利。 在三年内，只拥有受限制的权利，因为原房主可以赎回。
而且，法律没有自动赋予拍卖获胜方使用这个财产的权利。通常，根据具体情况，
拍卖获胜方有权立即拥有该财产，但是只有在没有任何抵抗的情况下可以无须任何手续就可以行使该财产的所有权。例如，如果购买一个空地或建筑物，则可以立即拥有财产，维护，比如割草等。
另一方面，如果购买了一个有租客的房屋，那么可以有权去驱逐(Evict)租客。
同时， 拍卖获胜方的义务是继续支付必要的税收和费用。同时，要遵守当地有关保养和维护的法令。比如， 要求所有者定期割草，简单维护结构等。
第三步 原房主可以向拍卖获胜方支付已支付的金额来赎回财产，罚款为5％，每月利息为1％；
要赎回财产，原房主必须向拍卖获胜方付款：
a)拍卖时支付的价格；
b)自拍卖以来对物业支付的所有税款；
c)罚款5％;
d)每月1％的利息
e)支付与赎回有关的交易费用。
适用法律 (La. Const. Art. VII, § 25).
通常是三年，但是有的特殊情况下，会更短。
第四步 三年的赎回期以后，拍卖获胜方可以提起诉讼以“平息争议，转换成正式所有权”。
如果三年的赎回期届满，则拍卖获胜方必须向路州法院提起诉讼，称为“安静所有权诉讼(Quiet Title Action)”。这可能很复杂，但简单来说，拍卖获胜方会起诉原房主。原房主有的时候会试图找各种理由为自己辩护，宣称拍卖无效。如果他们不应诉，或者辩护失败，则该财产将正式归拍卖获胜方所有 转成正式地契。
适用法律 (La. Const. Art. VII, § 25).
对于投资人来说，税收销售是一个绝佳的机会，可以以小博大，拍到某些不可思议的物业，但是过程很长，因为赎回期是3年。
参考文献：
1)Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
2)Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
3) Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
4)Lafayette Parish Property Tax Sale FAQ
https://www.lafayettesheriff.com/site460.php#lfaq175
5)Danenhower Attnoey Law office.
http://www.danenhowerlaw.com/purchasing-property-at-a-tax-sale-in-louisiana/#:~:text=When%20you%20buy%20property%20at,different%20than%20a%20standard%20deed.&text=After%20a%20tax%20sale%2C%20the,in%20the%20parish's%20public%20records .
6)Nolo.
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-happens-if-i-dont-pay-property-taxes-louisiana.html
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