马萨诸塞州地税拍卖概况 - 北美地产学堂 BBS 马萨诸塞州地税拍卖概况 luojq11
罗剑青(Jianqing Luo)
1)
马萨诸塞州（英语：Massachusetts），正式名称为马萨诸塞邦（Commonwealth of Massachusetts），简称麻州、马萨诸塞州，是位于美国东北部的州，为美国独立时最初的十三州之一，也是新英格兰六州里人口最密集的一州。首府及最大城市为波士顿。根据美国2014年人口估算显示，该州共有人口674.5万。
现代的马萨诸塞州是生物技术，工程，高等教育，金融和海上贸易的全球领导者。哈佛大学和马萨诸塞州理工学院都位于该州的剑桥，两校均跻身全球最受推崇的学术机构之列.
https://en.wikipedia.org/wiki/Massachusetts
2)
麻州是个tax lien(地税留置权)/tax deed(税务地契)
混合投资州 既可以投资tax lien(地税留置权) 也可以投资tax deed(税务地契)
不同的市镇有不同的政策 差别比较大 比如Boston (波士顿) 从来不卖tax lien(地税留置权) 而Worcester Lowell Lawrence New Bedford 等财政欠发达地区的市政府经常卖。
麻州的房产税权拍卖分为三种
1）tax lien assignment sale / tax lien sale （(地税留置权拍卖)
2）Tax collector’s deed sale （税务官地契拍卖）
3）Tax foreclosure auction (税务法拍）
1）tax lien assignment sale / tax lien sale （(地税留置权拍卖)
技术上叫tax lien taking （地税留置权获取，这是新英格兰地区的一个特有名词）在麻州这个拍卖有每个市镇的税收(Tax collector)和法律部门(Law Department)共同组织， 只是涉及最高16%的利息，并不涉及房子的所有权的转让。
投资人只是在竞标Tax debt(税务债务), 能获得高额的利息回报 但是不能拿到房子
由于历史的政治的原因 在上世纪前五十年 tax lien(地税留置权) sale 曾经很流行 但是后来慢慢地沉寂 只有Worcester county一直都是对tax lien(地税留置权)情有独钟 但是最近这些年 90年代以来 越来越多的市镇都陷入了财务困境 所以纷纷加入了tax lien(地税留置权) sale的行列.
房主如果表示有困难 每个市都会有延期还款计划 给房主一年到5年的时间 慢慢补齐
年利率 最高16% 每月1.3%.
赎回期 6个月
拍卖时间。每个市镇不一样 比如。Worcester 6月。Yarmouth 8月
适用的法律 麻州州法 M.G.L. Chapter 60, Section 52
2）TAX COLLECTOR’S DEED SALE （税务官地契拍卖）
在这个拍卖会上拍到的房子都是郡税收部门county tax collector office还没有到麻州土地法院去申请法拍的。
所以获胜的投资人必须等到赎回期结束 房主没有赎回 这时房子的deed已经转给了投资人 才可以去Mass land court(麻州土地法院)去申请法拍
而在法拍开始之前 欠税的房主可以去付清所有的欠税和利息 从而中止法拍 拿回自己的房子
tax deed(税务地契) 必须在Mass land court(麻州土地法院)去申请法拍 法院收到申请以后通知房主和各个顺位的贷款银行。房主会有充分的时间 一般是6个月 来赎回房子 并且中止法拍.
如果房主没有终止法拍 法院最后的判决宣布， 投资人成功地拿到房子 并且因为tax deed(税务地契)的高顺位 所以自动免除所有更低顺位的房贷。
注意：由于麻州法拍过程很长 要求的材料的证据链必须完整 而且法官比较偏向房主 有时候即使赎回时间已过 但法官还是同意 房主补齐税款 拿回房子。 这一点要有思想准备。
适用的法律 麻州州法 M.G.L. Chapter 60, Section 63
3）tax foreclosure auction (税务法拍)
在这个拍卖会上拍到的房子都是欠税时间较长的 或者过去流拍的 但是都是麻州土地法院已经判决成功法拍的。 市政府现在拥有这些判决法拍过的房子的deed. 政府就变成了有权处置 和 转让这些deed的 税务留置权的监护人 （tax lien custodian ）
所以这种房子的拍卖就是房子拍卖 而不是tax lien(地税留置权) 或者 deed.
付款方式可以是现金和现金支票 不接受贷款
注意 Tax foreclosure auction(税务法拍) 没有赎回期。 拍卖时间由各个市政府确定 不定期拍卖
适用的法律 麻州州法 M.G.L. Chapter 60
4）税务法拍使用以下两种拍卖方式之一
4-1）欠税额竞标 （最常见）
从实际欠税额（包括欠税 利息 罚款等）开始加价竞标 最高的出价就是获胜者
最高的出价多余实际欠税额的部分 叫做surplus （盈余）作为市政府的收入
4-2）所有权百分比竞标 （很少见）
从百分之一百开始递减竞标 最低的百分比就是获胜者
获胜者只获得部分所有权
要获得全部百分百所有权 必须经过另外的法律程序
所以这种方式比较复杂
参考文献：
1)Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
2)Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
3) Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
4)Worcester county tax lien
http://www.worcesterma.gov/finance/liens-auctions/public-auctions
5)麻州税收官与财务官协会 Mass Collectors & Treasurers Association
https://www.masscta.com/sites/g/files/vyhlif3441/f/uploads/794_tax_title_assignments_under_mgl_ch._60_section_2c_52_part_2.pdf
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罗剑青(Jianqing Luo)
1)
马萨诸塞州（英语：Massachusetts），正式名称为马萨诸塞邦（Commonwealth of Massachusetts），简称麻州、马萨诸塞州，是位于美国东北部的州，为美国独立时最初的十三州之一，也是新英格兰六州里人口最密集的一州。首府及最大城市为波士顿。根据美国2014年人口估算显示，该州共有人口674.5万。
现代的马萨诸塞州是生物技术，工程，高等教育，金融和海上贸易的全球领导者。哈佛大学和马萨诸塞州理工学院都位于该州的剑桥，两校均跻身全球最受推崇的学术机构之列.
https://en.wikipedia.org/wiki/Massachusetts
2)
麻州是个tax lien(地税留置权)/tax deed(税务地契)
混合投资州 既可以投资tax lien(地税留置权) 也可以投资tax deed(税务地契)
不同的市镇有不同的政策 差别比较大 比如Boston (波士顿) 从来不卖tax lien(地税留置权) 而Worcester Lowell Lawrence New Bedford 等财政欠发达地区的市政府经常卖。
麻州的房产税权拍卖分为三种
1）tax lien assignment sale / tax lien sale （(地税留置权拍卖)
2）Tax collector’s deed sale （税务官地契拍卖）
3）Tax foreclosure auction (税务法拍）
1）tax lien assignment sale / tax lien sale （(地税留置权拍卖)
技术上叫tax lien taking （地税留置权获取，这是新英格兰地区的一个特有名词）在麻州这个拍卖有每个市镇的税收(Tax collector)和法律部门(Law Department)共同组织， 只是涉及最高16%的利息，并不涉及房子的所有权的转让。
投资人只是在竞标Tax debt(税务债务), 能获得高额的利息回报 但是不能拿到房子
由于历史的政治的原因 在上世纪前五十年 tax lien(地税留置权) sale 曾经很流行 但是后来慢慢地沉寂 只有Worcester county一直都是对tax lien(地税留置权)情有独钟 但是最近这些年 90年代以来 越来越多的市镇都陷入了财务困境 所以纷纷加入了tax lien(地税留置权) sale的行列.
房主如果表示有困难 每个市都会有延期还款计划 给房主一年到5年的时间 慢慢补齐
年利率 最高16% 每月1.3%.
赎回期 6个月
拍卖时间。每个市镇不一样 比如。Worcester 6月。Yarmouth 8月
适用的法律 麻州州法 M.G.L. Chapter 60, Section 52
2）TAX COLLECTOR’S DEED SALE （税务官地契拍卖）
在这个拍卖会上拍到的房子都是郡税收部门county tax collector office还没有到麻州土地法院去申请法拍的。
所以获胜的投资人必须等到赎回期结束 房主没有赎回 这时房子的deed已经转给了投资人 才可以去Mass land court(麻州土地法院)去申请法拍
而在法拍开始之前 欠税的房主可以去付清所有的欠税和利息 从而中止法拍 拿回自己的房子
tax deed(税务地契) 必须在Mass land court(麻州土地法院)去申请法拍 法院收到申请以后通知房主和各个顺位的贷款银行。房主会有充分的时间 一般是6个月 来赎回房子 并且中止法拍.
如果房主没有终止法拍 法院最后的判决宣布， 投资人成功地拿到房子 并且因为tax deed(税务地契)的高顺位 所以自动免除所有更低顺位的房贷。
注意：由于麻州法拍过程很长 要求的材料的证据链必须完整 而且法官比较偏向房主 有时候即使赎回时间已过 但法官还是同意 房主补齐税款 拿回房子。 这一点要有思想准备。
适用的法律 麻州州法 M.G.L. Chapter 60, Section 63
3）tax foreclosure auction (税务法拍)
在这个拍卖会上拍到的房子都是欠税时间较长的 或者过去流拍的 但是都是麻州土地法院已经判决成功法拍的。 市政府现在拥有这些判决法拍过的房子的deed. 政府就变成了有权处置 和 转让这些deed的 税务留置权的监护人 （tax lien custodian ）
所以这种房子的拍卖就是房子拍卖 而不是tax lien(地税留置权) 或者 deed.
付款方式可以是现金和现金支票 不接受贷款
注意 Tax foreclosure auction(税务法拍) 没有赎回期。 拍卖时间由各个市政府确定 不定期拍卖
适用的法律 麻州州法 M.G.L. Chapter 60
4）税务法拍使用以下两种拍卖方式之一
4-1）欠税额竞标 （最常见）
从实际欠税额（包括欠税 利息 罚款等）开始加价竞标 最高的出价就是获胜者
最高的出价多余实际欠税额的部分 叫做surplus （盈余）作为市政府的收入
4-2）所有权百分比竞标 （很少见）
从百分之一百开始递减竞标 最低的百分比就是获胜者
获胜者只获得部分所有权
要获得全部百分百所有权 必须经过另外的法律程序
所以这种方式比较复杂
参考文献：
1)Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
2)Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
3) Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
4)Worcester county tax lien
http://www.worcesterma.gov/finance/liens-auctions/public-auctions
5)麻州税收官与财务官协会 Mass Collectors & Treasurers Association
https://www.masscta.com/sites/g/files/vyhlif3441/f/uploads/794_tax_title_assignments_under_mgl_ch._60_section_2c_52_part_2.pdf
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