Academic Mortgage Weekly（学堂每周房贷）-2020/10/17 - 北美地产学堂 BBS Academic Mortgage Weekly（学堂每周房贷）-2020/10/17 David
论坛的朋友大家好，我是David，本版块版主。
从今天开始，我们会组织学堂内的专业人士，在”房贷与融资“板块做一个专题，命名为：
Academic Mortgage Weekly - 学堂每周房贷
目的：
1）贷款知识分享，共同提高；
2）贷款市场信息，及时掌握；
3）解答贷款问题，互帮互助；
4）活跃论坛版块，融合社群。
欢迎大家多提宝贵意见。
今天第一期，由我给大家分享以下内容：
1）本周房贷市场
房贷利率已经逐渐离开历史最低点，目前30年平均市场利率是3.0%，八月初最低为2.8%；十月初10年期Treasure Bond利率突破近期阻力位0.73，现在进入更高的区间0.73-0.80震荡，市场利率随之震荡走高。
image.png 72kB
尽管如此，房贷利率整体水平仍然处于历史最低区间，52周内最高值为4.15%。见下图：
image.png 66kB
因为美国大选日趋临近，欧洲和国内新冠疫情反弹等外部因素影响，市场不确定性增加，FHFA加征0.5%LPAA费用已经体现在pricing，建议：
* 买房和重新贷款客户在达到自己满意的利率区间时尽早锁定
2）贷款知识
今天谈一下美国的房屋贷款分类，我们常常听说过以下几个贷款类别的名词：
Conventional mortgage, Conforming mortgage and Traditional Mortgage，他们是如何定义和区别的。
Conventional Vs Non-Conventional
image.png 27kB
这里需要注意一点的是对Non-convetional mortgage，这些贷款通常也不是由美国政府直接借出的，而是政府担保（Gurantee）或者组织保险公司承保（Partial Insured)。
Conforming Vs Non-Conforming
image.png 35kB
Loan amount每年调整一次，通过这个网址查询2020年限额：
http://www.loanlimits.org/2020-conforming-limits.pdf
Traditional Vs Non-Traditional
image.png 30kB
3）市场优惠
目前市场对于自住房，信用分760以上，贷款额51万以下的conforming loan的cash out refinance提供非常好的利率，和非cash out的rate term差别很小(0.125%)或者没有差别（取决于贷款额，房产价值，房屋类型等），自住房有充足的equity，考虑后续投资的同学们可以考虑抓住这波机会开始入场了。
同学们有任何贷款方面的问题，都可以在本帖留言提问，我们会及时回答。
maxcachen
David你好，感谢分享这些信息 ?
我跟朋友在讨论合资成立LLC购买房地产，想从SFH开始做起,
我们对于LLC贷款不是很了解，小白问题还请见谅
初步想法是先用个人名义买Residential Property，之后转入LLC底下，让LLC有正现金流收入，一两年后再跟银行申请贷款做更多项目，这样的思路是正确的吗？
我们能否用LLC名义申请Residential loan？还是只能申请Commercial loan？银行审核贷款是根据LLC的营收，还是看投资项目的潜力？
谢谢！
David
maxcachen 你好。
LLC名下的贷款不能做conforming loan，需要先转到个人名下，做完后再转到LLC，这里面还有LLC股权分配和property tax reassement的问题，有一点复杂。
如果一定用LLC名下做residential的 refinance，可以考虑一些NON QM program或者一些银行的portofolio program，通常按照property 本身的盈利能力，我们叫DSCR（Debt-Service Coverage Ratio）指标去决定是否qualify。
maxcachen
明白了，谢谢?
我想起来之前直播有提过，refinance时先转入个人名下，等结束后再转回LLC
如果是Commercial loan，我们用LLC名义申请，银行看的是公司运营状况，物业营收潜力，或者股东个人收入？
还想问问投资note也能使用贷款吗？网上这部分的信息似乎比较少
David
maxcachen
Commercial loan通俗来讲，主要看两个指标：1）subject property能自己养自己（DSCR合规）；2）借款公司及公司股东的其他收入可以自己养自己（有适当的现金流）。
买Note时，没有银行会以subject note本身做抵押品借款，你需要用其他方式筹资，比如房子的HELOC，或者cash out refinance。
再具体的可以打我电话415-696-9615或者微信说（DavidT99)
maxcachen
David
好的，谢谢你，这样解释我清楚多了，总之任何贷款都离不开抵押物跟还款能力，
我们再多研究一下，之后再打电话跟你请教
北美地产学堂 |
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1）贷款知识分享，共同提高；
2）贷款市场信息，及时掌握；
3）解答贷款问题，互帮互助；
4）活跃论坛版块，融合社群。
欢迎大家多提宝贵意见。
今天第一期，由我给大家分享以下内容：
1）本周房贷市场
房贷利率已经逐渐离开历史最低点，目前30年平均市场利率是3.0%，八月初最低为2.8%；十月初10年期Treasure Bond利率突破近期阻力位0.73，现在进入更高的区间0.73-0.80震荡，市场利率随之震荡走高。
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尽管如此，房贷利率整体水平仍然处于历史最低区间，52周内最高值为4.15%。见下图：
image.png 66kB
因为美国大选日趋临近，欧洲和国内新冠疫情反弹等外部因素影响，市场不确定性增加，FHFA加征0.5%LPAA费用已经体现在pricing，建议：
* 买房和重新贷款客户在达到自己满意的利率区间时尽早锁定
2）贷款知识
今天谈一下美国的房屋贷款分类，我们常常听说过以下几个贷款类别的名词：
Conventional mortgage, Conforming mortgage and Traditional Mortgage，他们是如何定义和区别的。
Conventional Vs Non-Conventional
image.png 27kB
这里需要注意一点的是对Non-convetional mortgage，这些贷款通常也不是由美国政府直接借出的，而是政府担保（Gurantee）或者组织保险公司承保（Partial Insured)。
Conforming Vs Non-Conforming
image.png 35kB
Loan amount每年调整一次，通过这个网址查询2020年限额：
http://www.loanlimits.org/2020-conforming-limits.pdf
Traditional Vs Non-Traditional
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3）市场优惠
目前市场对于自住房，信用分760以上，贷款额51万以下的conforming loan的cash out refinance提供非常好的利率，和非cash out的rate term差别很小(0.125%)或者没有差别（取决于贷款额，房产价值，房屋类型等），自住房有充足的equity，考虑后续投资的同学们可以考虑抓住这波机会开始入场了。
同学们有任何贷款方面的问题，都可以在本帖留言提问，我们会及时回答。
maxcachen
David你好，感谢分享这些信息 ?
我跟朋友在讨论合资成立LLC购买房地产，想从SFH开始做起,
我们对于LLC贷款不是很了解，小白问题还请见谅
初步想法是先用个人名义买Residential Property，之后转入LLC底下，让LLC有正现金流收入，一两年后再跟银行申请贷款做更多项目，这样的思路是正确的吗？
我们能否用LLC名义申请Residential loan？还是只能申请Commercial loan？银行审核贷款是根据LLC的营收，还是看投资项目的潜力？
谢谢！
David
maxcachen 你好。
LLC名下的贷款不能做conforming loan，需要先转到个人名下，做完后再转到LLC，这里面还有LLC股权分配和property tax reassement的问题，有一点复杂。
如果一定用LLC名下做residential的 refinance，可以考虑一些NON QM program或者一些银行的portofolio program，通常按照property 本身的盈利能力，我们叫DSCR（Debt-Service Coverage Ratio）指标去决定是否qualify。
maxcachen
明白了，谢谢?
我想起来之前直播有提过，refinance时先转入个人名下，等结束后再转回LLC
如果是Commercial loan，我们用LLC名义申请，银行看的是公司运营状况，物业营收潜力，或者股东个人收入？
还想问问投资note也能使用贷款吗？网上这部分的信息似乎比较少
David
maxcachen
Commercial loan通俗来讲，主要看两个指标：1）subject property能自己养自己（DSCR合规）；2）借款公司及公司股东的其他收入可以自己养自己（有适当的现金流）。
买Note时，没有银行会以subject note本身做抵押品借款，你需要用其他方式筹资，比如房子的HELOC，或者cash out refinance。
再具体的可以打我电话415-696-9615或者微信说（DavidT99)
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David
好的，谢谢你，这样解释我清楚多了，总之任何贷款都离不开抵押物跟还款能力，
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