Estate Auction - 北美地产学堂 BBS Estate Auction [已注销]
第一个出租房是2015年8月26号买的，是个遗产房， 姐弟俩分遗产，姐在外地，弟弟在本地，姐弟俩想快速分家产， 就把父亲遗留下来的房子及房子里面的东西交给本地的一家拍卖公司拍卖(Estate Auction)。我们村时不时会看到这样的Auction, 有的只卖家当， 有的连房子一起卖。
拍卖公司通常提前一天去整理物品，把 房子里的东西分类， 小东西装在纸盒子里，拍卖当天 搬到室外的桌子上，家具等大物件就摆在草坪上。拍卖公司还会拉来移动厕所， 还有卖简单午餐的车， 因为拍卖的时间通常很长，早上10-11点钟开始，有时到傍晚才结束。值钱的东西或者大件是一件一件地叫拍 ， 小的不太值钱的就整纸盒地拍。
拍卖公司的老板是我中介的男朋友，他们经常合作， 我中介是拍卖房的listing agent。这种拍卖会提前挂在MLS上，买家可以看房子， 也可以拍卖当天去看， sold as is，买家要交6% buyers fee，房子拍卖后按正常程序办理closing。
出于好奇， 拍卖那天我也去了， 人不少， 大多带了椅子排排作战。房子开放的， 可以随便进去看。这是一个一楼1951年建的，有2 卧,1卫的平房， 有个一车位的attached garage，1290 平方英尺。地下室有一个办公室， 半个卫生间。后面有个带遮雨棚的deck, 后院很方正且有围栏。房子离高中就一个街区， 很好的location。
我到房子里面转了一圈， 地毯很脏， furnace刚换不久，没有中央空调，厨房不大，老人家从1951年开始就住在里面，房子没有怎么更新。 电炉和冰箱都抬到院子里了准备拍卖。 房子看上去感觉还行， 但是自己完全是小白， 看不出什么必须修， 需要多少钱修。那阵子刚开始看了几个房子，没有打算参加拍卖， 所以没有向中介要CMA， 不清楚这房子到底值多少钱。只知道中介在MLS 上登了$105,000。
Auctioneer 叫拍的时候就像念经一样， 很有特色的语调， 语速很快，开始出价后如果没有人跟拍， 就降价， 等到有人举牌后， 又开始往高加一点，如果还有人举牌就继续加价，如果没有人举牌，价格又往回调一点。 就这么重复着，直到没人继续追加为止。整个过程价格上上下下， 我常常没听清楚最后价格是多少。房子开价$105,000 ，没有人举牌， 一直降到7万还是没有人要。Auctioneer 宣布拍卖暂停，15 分钟后回来继续。
房子休拍期间， 其他拍卖继续进行。看到中介在同卖家说话， 估计是有关价格的事。重新拍卖的时候， 起拍价降到10万， 一直降到7万五就停止了。这期间我打电话请示过我家领导， 领导指示7万5可以买来试试， 亏不到哪去，我小声告诉我中介我7万5买，她说加上6% buyers fee, $78,000。卖家姐弟商量一下同意了。我没想到自己竟然在一个Estate拍卖中买了第一个出租房！
当时没有经验， 拿到房子后窗户全换，客厅, 餐厅和主卧地板全换成LVP，墙全刷一遍， 因为是第一个房子，有点兴奋 ，刷墙自己来， 请了个小时工一起除去地毯和tack strip， 还在youtube 上学习怎么装LVP，自己装了客厅的地板（LVP）, 很有成就感。这个房子 自己投入很多时间。错过了开学前最佳找租客的窗口， 广告登了近2个月才租出去。当时租金$850/月， 符合1%。
之后去拍过几次， 都没拿到，感觉Estate Auction的房子， 因为挂在MLS上， 有很多自住的人参与，投资的通常竞争不过自住的。2018 年以$127,000 (加上6%=$134,620)拍了一个 3卧2卫2车库的房子（MLS上挂$144,900）， 也是同自住的人在拍， 把价格抬高了。当时因为好久没有拍到， 那天就一心想拿下，结果同另一家人较起劲了。现场拍卖， 如果没有事先设好最高价，常常会再加一点，再加一点。这个房子当时只租到$1250/月， 不满足1% 法则。第二年renew时涨到$1290。今年换房客想租$1350, 应租者不多，且质量不好， 加上这个房子在北边， 开车要二十几分钟， 其他出租房都在南面，决定翻修出售，翻修正在进行时。
回想当初买下第一个个房子的经历， 有三点体会：
1） 当时买下来时心里还是坎坷不安，看到没有人拍，担心房子有什么大问题或者价格出高了。主要还是房产知识缺乏， 不懂得分析市场，现在往回看， 2015-2016年看过的那些觉得贵的房子， 即使当时按原价买 ， 现在都是赚的， 因为房价一直在涨。如果那个时候就有北美地产学堂， 上过找Deal的课，知道怎么判断是不是个好的deal, 步子就会迈得快很多。
2） 当初如果上了flip的课， 就知道应参考附近出租房的装修， 而不是根据自己的喜好来做。窗户是Single pane, 但外面有一层storm window, condition还可以， 只是我自己不喜欢，就换了。其实周围很多出租房都是老窗户， 并不影响出租。这四千多美元的窗户是不必马上花的一大笔开支。
3） 通过学堂学习， 明白了应该把时间花在找deal上面， 而不是为了省钱， 自己去打扫卫生，刷墙等。找到好的deal, 省下的钱足于请人打理一切。目前还是快乐地刷着墙， 决定下一个房子开始只动口不动手了，正在学习怎么找contractors。
银行房姐
你好能干啊，居然自己装了客厅的地板（LVP）。 非常同意你后面的三点体会： 1.房产知识很重要，需要懂得分析市场。2.做出租屋装修，需要 参考附近出租房进行装修，而不是根据自己的喜好来做。 3. 投资者应该把时间花在找deal上面， 而不是为了省钱， 自己去打扫卫生，刷墙等。
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第一个出租房是2015年8月26号买的，是个遗产房， 姐弟俩分遗产，姐在外地，弟弟在本地，姐弟俩想快速分家产， 就把父亲遗留下来的房子及房子里面的东西交给本地的一家拍卖公司拍卖(Estate Auction)。我们村时不时会看到这样的Auction, 有的只卖家当， 有的连房子一起卖。
拍卖公司通常提前一天去整理物品，把 房子里的东西分类， 小东西装在纸盒子里，拍卖当天 搬到室外的桌子上，家具等大物件就摆在草坪上。拍卖公司还会拉来移动厕所， 还有卖简单午餐的车， 因为拍卖的时间通常很长，早上10-11点钟开始，有时到傍晚才结束。值钱的东西或者大件是一件一件地叫拍 ， 小的不太值钱的就整纸盒地拍。
拍卖公司的老板是我中介的男朋友，他们经常合作， 我中介是拍卖房的listing agent。这种拍卖会提前挂在MLS上，买家可以看房子， 也可以拍卖当天去看， sold as is，买家要交6% buyers fee，房子拍卖后按正常程序办理closing。
出于好奇， 拍卖那天我也去了， 人不少， 大多带了椅子排排作战。房子开放的， 可以随便进去看。这是一个一楼1951年建的，有2 卧,1卫的平房， 有个一车位的attached garage，1290 平方英尺。地下室有一个办公室， 半个卫生间。后面有个带遮雨棚的deck, 后院很方正且有围栏。房子离高中就一个街区， 很好的location。
我到房子里面转了一圈， 地毯很脏， furnace刚换不久，没有中央空调，厨房不大，老人家从1951年开始就住在里面，房子没有怎么更新。 电炉和冰箱都抬到院子里了准备拍卖。 房子看上去感觉还行， 但是自己完全是小白， 看不出什么必须修， 需要多少钱修。那阵子刚开始看了几个房子，没有打算参加拍卖， 所以没有向中介要CMA， 不清楚这房子到底值多少钱。只知道中介在MLS 上登了$105,000。
Auctioneer 叫拍的时候就像念经一样， 很有特色的语调， 语速很快，开始出价后如果没有人跟拍， 就降价， 等到有人举牌后， 又开始往高加一点，如果还有人举牌就继续加价，如果没有人举牌，价格又往回调一点。 就这么重复着，直到没人继续追加为止。整个过程价格上上下下， 我常常没听清楚最后价格是多少。房子开价$105,000 ，没有人举牌， 一直降到7万还是没有人要。Auctioneer 宣布拍卖暂停，15 分钟后回来继续。
房子休拍期间， 其他拍卖继续进行。看到中介在同卖家说话， 估计是有关价格的事。重新拍卖的时候， 起拍价降到10万， 一直降到7万五就停止了。这期间我打电话请示过我家领导， 领导指示7万5可以买来试试， 亏不到哪去，我小声告诉我中介我7万5买，她说加上6% buyers fee, $78,000。卖家姐弟商量一下同意了。我没想到自己竟然在一个Estate拍卖中买了第一个出租房！
当时没有经验， 拿到房子后窗户全换，客厅, 餐厅和主卧地板全换成LVP，墙全刷一遍， 因为是第一个房子，有点兴奋 ，刷墙自己来， 请了个小时工一起除去地毯和tack strip， 还在youtube 上学习怎么装LVP，自己装了客厅的地板（LVP）, 很有成就感。这个房子 自己投入很多时间。错过了开学前最佳找租客的窗口， 广告登了近2个月才租出去。当时租金$850/月， 符合1%。
之后去拍过几次， 都没拿到，感觉Estate Auction的房子， 因为挂在MLS上， 有很多自住的人参与，投资的通常竞争不过自住的。2018 年以$127,000 (加上6%=$134,620)拍了一个 3卧2卫2车库的房子（MLS上挂$144,900）， 也是同自住的人在拍， 把价格抬高了。当时因为好久没有拍到， 那天就一心想拿下，结果同另一家人较起劲了。现场拍卖， 如果没有事先设好最高价，常常会再加一点，再加一点。这个房子当时只租到$1250/月， 不满足1% 法则。第二年renew时涨到$1290。今年换房客想租$1350, 应租者不多，且质量不好， 加上这个房子在北边， 开车要二十几分钟， 其他出租房都在南面，决定翻修出售，翻修正在进行时。
回想当初买下第一个个房子的经历， 有三点体会：
1） 当时买下来时心里还是坎坷不安，看到没有人拍，担心房子有什么大问题或者价格出高了。主要还是房产知识缺乏， 不懂得分析市场，现在往回看， 2015-2016年看过的那些觉得贵的房子， 即使当时按原价买 ， 现在都是赚的， 因为房价一直在涨。如果那个时候就有北美地产学堂， 上过找Deal的课，知道怎么判断是不是个好的deal, 步子就会迈得快很多。
2） 当初如果上了flip的课， 就知道应参考附近出租房的装修， 而不是根据自己的喜好来做。窗户是Single pane, 但外面有一层storm window, condition还可以， 只是我自己不喜欢，就换了。其实周围很多出租房都是老窗户， 并不影响出租。这四千多美元的窗户是不必马上花的一大笔开支。
3） 通过学堂学习， 明白了应该把时间花在找deal上面， 而不是为了省钱， 自己去打扫卫生，刷墙等。找到好的deal, 省下的钱足于请人打理一切。目前还是快乐地刷着墙， 决定下一个房子开始只动口不动手了，正在学习怎么找contractors。
银行房姐
你好能干啊，居然自己装了客厅的地板（LVP）。 非常同意你后面的三点体会： 1.房产知识很重要，需要懂得分析市场。2.做出租屋装修，需要 参考附近出租房进行装修，而不是根据自己的喜好来做。 3. 投资者应该把时间花在找deal上面， 而不是为了省钱， 自己去打扫卫生，刷墙等。
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