经验分享：把更多的钱放入自己口袋！如何做到收益永不交税?

[upwind66]

作者：房博士

在之前一篇文章《七个月收益35%只因颜值UP？真实经历告诉你房屋翻新多赚钱！》中，我提到我们在7.5个月内，通过翻新一个房子，挣了3.5万美元，收益率达到了35%。而且这3.5万美元还不用交税。

这篇文章在投资理财论坛的阅读量过万。

有读者问： 你们是不是借了退休账户的钱进行操作的?

答案: 不是。

我们是用退休账户的钱直接进行房产买卖，持续迭代，进行房产买卖。除了刚开始的几万美元交税之外，以后的收益就永远不用交税了。

在回答了一系列的问题后，读者问得最多的问题是:

如何用退休账户进行房产投资，做到收益永远不用交税?

是啊，如果一年做10个房子，一年的收益大约是35万美元。拿银行里的钱进行投资，买卖房产，按照今年32%的税率进行交税，你需要交11万多的税。

//那么，如何用你的退休账户进行投资，省下这一大笔要交的税，合法地把更多的钱留在自己口袋里呢?

这是一个值得跟大家分享的经验。我相信，我们用的方法，你也能做到。

为了更好地让你明白我们的方法，下面我来说说10年前一贫如洗的我们，是如何攒够第一笔钱，进行房产翻新投资，收益永不交税的。

10年前我和LD刚刚开始工作。工作单位提供了401K或者类似的退休基金。鉴于股市一直上涨，几年后，我们的退休账户合起来有了近10万美元。

//离开原工作单位后，我们把钱rollover到了Fidelity和Vanguard公司进行股票或者基金投资。花钱学习了房产翻新投资后，老师极力推荐用自管退休金计划(self-directIRA)进行房产投资。这样我们就需要找一个自管账户的代托公司(custodian)。

#自管账户的custodian(EquityTrus 公司) 和普通的custodian(Fidelit,angar 公司)一样，都是账户托管人。在这儿，你可以有你的罗斯个人退休账户(Roth IRA，传统个人退休账户(traditional IRA)等等各种账户。在普通的custodian里，你只能用你账户里的钱买股票和基金。在自管账户的custodian 县，除了买股票和基金，你还可以用你账户里的钱买产，石油，黄金（我说的是真正的黄金）等。房产可以是出租房，翻新房子，taxsale等等。#

在老师的推荐下，我们找了一个Equity Trust 作为我们的Self-Direct IRA 的Custodian.在这家公开了户，然后把Fidelity,Vanguard 的Roth IRA，traditional IRA 钱转到了self-directIRA 的账户里。

//开户转钱的过程还是比较方便的。填个表格，然后跟Fidelity 和Vanguard说，我们要把钱转到EquityTrust公司，一个月左右这些手续就办完了。在转钱的时候，traditional IRA 的钱转到traditional IRA，Roth IRA 的钱对接到Roth IRA，Health SavingAccount 钱转到对应的Health Saving Account。转账的时候，不产生任何的收益，不需要交任何的税。

我们在刚开始的时候，traditional IRA 和Roth IRA的钱是分开账户存放的。翻新卖出第一个房子后。看到traditional lRA 账户里的钱增长较快。考虑到traditional IRA 只是延迟交税，将来我们还要为收益缴税，不值得。于是，我们把traditional IRA 全转成了RothI RA 账户。在Roth IRA，投资所得收益是享有免税待遇的。

就这样，除了第一次为转换过程中的traditional lRA缴费外，我们再也不需要为将来Roth里的收益缴税了。我们用 Roth账户的钱买卖房产，所有的收益和本金统统重新返回这个账户，永远不需要再交税了。

运用: 如何用自管退休金计划的钱进行房产投资?

1. 用退休账户进行投资。在买房子之前，提前把退休账户的钱转到自管退休金计划。

不同公司之间转账的时候，是需要时间的。这个时间大约是一个月左右。而房产投资，好的机会是一、两天就要快速做决定的。你有自己的自管退休金计划，马上就可以进行投资。所以，如果你现在就要买子子，建议你早点选择一个self-directI RA 的custodian 开户。开户后，把钱从你普通的退休账户转到self-direct IRA账户中.

1. 各个账户之间可以组合进行房产投资。

//钱到账了，就可以买房子了，无论是出租房，还是买个烂房子番新。买房的时候，如果钱足够，你可以用自己的IRA买这个房子。

如果你的self-direct IRA钱不够买个子，你可以进行各种组合，凑够钱买下这个房子: 自己的IRA和你银行的钱; 你的IRA和你LD的钱; 你的IRA和你配偶的IRA; 你的IRA和你朋友的IRA; 你的Roth IRA，HSA，和传统IRA等等。各个组合都是可以的。

退休账户里的钱也是可以相互借贷的。比如你把钱借给你的朋友进行房产投资，然后收取利息。也可以借别人的钱进行房产投资，包括subject to的投资方式(继承原来房主的贷款，用很少的钱买房投资) 等等。方式花样很多。

1. 如果不想将来大笔交税，建议把你的传统IRA转成Roth IRA

Roth IRA向来是我的最爱。原因是在种子的时候交完税后，以后的大丰收就可以全留给自己，不需要跟美国政府分享了。

//而且Roth IRA不像传统IRA，70岁后的你可以不用这笔钱，把钱留给儿孙。他们也不用交税。我最喜欢的一种方式，如果你现在有紧急情况急需钱。比如你生病了，房子里的空调坏了，等等。这个时候，如果你已经护有Roth账户5年，你可以把Roth IRA作为应急基金，把投进去的本金拿出来月。没有任何的罚款。

如果你做房产翻新投资，每年有着>25%的收益，想将来的收益永远不交税，建议把你现在的traditional lRA转成Roth IRA.现在交一次税，以后所有的收益，永不交税。

说明一下，虽然每年能投的Roth IRA有收入和投入总额的限制，但是，从传统IRA转换成Roth IRA是没有任何限制的。

小结一下:

1.建议用自管退休金计划的钱买房产。你可以把以往公司，或者个人退休账户的钱转移到自管退休金计划，进行房产投资。

2.投资房产的钱，需要提前转到自管退休金计划。

3.你可以用各种组合方式，买卖房产。

4.如果你想将来永远不为收益交税，建议把你的传统退休账户转成Roth 退休账户(不仅仅适用于房产投资，股票基金投资也一样)。