作者：John
我的第一个出租房就是有HOA费用的。
2017年初我准备买出租房时请教过一些有经验的“地主”朋友。其中一个有多年经验的告诉我：尽量避免买有HOA费用的出租房，房租都给HOA拿走了。当时体会不深。在找了几个月没有找到合适的房源时，我还是先买了两个有HOA的出租房。第一个只要$34K，有Section 8房客；第二个只要$37K，房子不需要装修就可以出租。两个房子的租金都在$900/mon以上。当时看起来觉得还是“很合算”的—年房租/房价在30%左右，纯从数学角度，减去各种费用总是有15%以上。其实被误导了。
实际情况是这样的。每个房子的HOA费用是$300/mon左右。这样，房租实际相当于$600+/mon。而且，在德拉华州，有HOA费用的房子的Property Tax普遍比较高。像上面提到的两个房子的Property Tax是$1300左右，房屋保险$200左右，合$120/mon。算下来，这两个有HOA费用的房子相当于没有HOA费用的房子（Property Tax是$300左右，保险$500左右）的房租大概相当于$550/mon。扣去维修费用和每月的Property Management费，实际收益大概是$400/mon。所以，COC只有12%左右。而且，其中一个有一年中因为要大修暖气系统，HOA每月多收$100。这样收入就更低了。
后来买了相似价格的没有HOA的房子，房租也基本相同，每月实际进收入是$700左右，算下来COC在20%左右。
从对比中我发现，在买出租房时，HOA，Property Tax等等固定的Costs，最好要从房租里去除再来比较是否“合算”。简单地估算是，如果你希望年房租/买入价是20%，则HOA费用每增加$100/mon，房价要便宜$20K（或者租金要比同等价格的房子高$100/mon）才是同等COC的房子。可以类推。
补充一点，有HOA的房子，有时HOA可能还有很多规定。这也是要考虑的一个因素。
我的第一个出租房就是有HOA费用的。
2017年初我准备买出租房时请教过一些有经验的“地主”朋友。其中一个有多年经验的告诉我：尽量避免买有HOA费用的出租房，房租都给HOA拿走了。当时体会不深。在找了几个月没有找到合适的房源时，我还是先买了两个有HOA的出租房。第一个只要$34K，有Section 8房客；第二个只要$37K，房子不需要装修就可以出租。两个房子的租金都在$900/mon以上。当时看起来觉得还是“很合算”的—年房租/房价在30%左右，纯从数学角度，减去各种费用总是有15%以上。其实被误导了。
实际情况是这样的。每个房子的HOA费用是$300/mon左右。这样，房租实际相当于$600+/mon。而且，在德拉华州，有HOA费用的房子的Property Tax普遍比较高。像上面提到的两个房子的Property Tax是$1300左右，房屋保险$200左右，合$120/mon。算下来，这两个有HOA费用的房子相当于没有HOA费用的房子（Property Tax是$300左右，保险$500左右）的房租大概相当于$550/mon。扣去维修费用和每月的Property Management费，实际收益大概是$400/mon。所以，COC只有12%左右。而且，其中一个有一年中因为要大修暖气系统，HOA每月多收$100。这样收入就更低了。
后来买了相似价格的没有HOA的房子，房租也基本相同，每月实际进收入是$700左右，算下来COC在20%左右。
从对比中我发现，在买出租房时，HOA，Property Tax等等固定的Costs，最好要从房租里去除再来比较是否“合算”。简单地估算是，如果你希望年房租/买入价是20%，则HOA费用每增加$100/mon，房价要便宜$20K（或者租金要比同等价格的房子高$100/mon）才是同等COC的房子。可以类推。
补充一点，有HOA的房子，有时HOA可能还有很多规定。这也是要考虑的一个因素。