很多人会觉得土地投资的风险很大，买了不知道该怎么做，不像买房子那样清晰明了。
这里面可能有很多错觉，因为我们一般比较少接触到土地。
尽管我们买的房子都是建在土地上，但似乎仅此而已，越是不了解的东西，我们通常就会觉得难度高，风险很大。
这周采访了土地投资coaching课程的学员Jerry，来了解一下他是如何涉足到土地投资的。
Jerry的故事
我是Jerry，生活在波特兰，是有几套出租房的“微地主”。
土地投资对我来说一直是一个空白，我很感兴趣，总觉得里面蕴藏着更大的机会。
我们都玩过大富翁Monopoly的游戏，Monopoly的意思就是垄断，通过垄断资源获取利益，把对手打败。
其中，花钱买地是第一步。
买到了好的土地，就垄断了最根本的资源，可以在上面建房子和各种设施，通过买卖和收租挣钱。
所以我觉得，土地是最根本的东西，作为投资会有很好的延展性和想象空间。
而且投资买地的人比买房的人少多了，参与的人越少，往往意味着更大的机会，特别是在当今的市场环境下。
我的想法是，投资土地的风险不在于土地本身，而在于不了解。
只有真正去了解了，才能正确的评判收益和控制风险，也才真正有可能把握住机会。
1从系统学习开始
这一点，我在参加了学堂举办的土地投资Coaching课程之后，特别有体会。
之前我参加了学堂的Tax Sale课程，就发现里面很大部分的标的都是土地，如果不涉及土地投资，相当于放弃了一半以上的选择。
而且要通过TaxDeed获取土地，也不是很容易的事，因为你作为小投资者，渠道和方式都很有限，没有足够的技巧和方法的话，热门的标的很难拿到。
当时，我就和同伴一起参加了马里兰州一块土地的Tax Deed拍卖。$4860可能拿下一块价值10万美元的土地！周边房价$60多万！
我们研究了很久，土地条件也很成熟，是一块位于房子之间的空地。
我们以为志在必得，但最终还是在最后30秒被可能的“机器操控”的竞争对手以$1的价差击败了，最终没有拿到。
反思下来，我觉得还是要继续学习，不能局限在一种方式上。要扩大可以选择的土地标的范围，同时提高获取标的的成功率。
我就继续报名上了学堂Frank老师和房博士的土地投资Coaching课程，现在是课程西部组的组长。
2理论结合实践
土地Coaching课程是理论和实际操作相结合的教学方式。
老师会先花一个月的时间把土地投资相关的理论和方法都教授给你，帮每个人打好基础，同时也让学习伙伴们之间相互熟悉。
因为是小班教学，总共也就十几个人，而且来参加这个课程的，都是准备真枪实战的，所以大家既是同学，未来更可能是合作伙伴。
现在理论学习已经结束，开始进入到实际操作阶段，现在我已经感觉到土地投资是看得见摸得着的了。
即使对于普通的投资者来说，它也并不是遥不可及的，而是一种可以尝试，可以去参与并有可能获取更高回报的投资方式。
和房产投资相比，土地投资有非常多的优势。
相比之下，土地价格的波动要小很多。
比如08年的金融危机，拉斯维加斯房价腰斩，川普的酒店至今还未恢复到危机前的估值，但是土地价格的调整则小很多，这几年价格一直在上升。
而且，平均来说，土地每15年会有一次快速增值。
所以，长期持有即使什么都不做，收益也很安全而且可观。
土地是真正可以抗通胀、抗周期的房地产投资产品。
因为对土地的调查，会比房子方便简单。
主要就是位置、规模、性质等主要指标，土地上面什么都没有，不像房子特别是二手房，房屋的很多状况是你没有办法事先了解到的。
在coaching的课程里，老师会给你一个详细的尽职调查清单，你就按照这个一项一项去做就可以了。
土地投资的竞争也比较少，再加上远程投资的方式，我们可选择的范围就更大了。
很多人不买土地，主要是担心买了不知道下一步该怎么办，我一开始也有这个顾虑。
上了课之后，我了解到很多不同类型的土地，以及它们的持有和退出方式。
土地本身持有成本很低，但除了buy and hold外，土地也有很多可以产生现金流的方式，比如，结合土地的特点，可以作为仓储、广告、RV营地等出租，取得现金流。
如果你自身有bussiness就更好了，可以结合自己的业务，买适合的土地先自用，等土地升值后再卖出，获取双份收益。
土地有很多种持有、退出机制和策略，掌握了这些技能，我们在购买之前，就想好拿到这块地后怎么退出，如何长期持有，做好这些功课，就可以把未来的风险控制在可承受的范围内。
还有很重要的一点，就是土地的类型很多，它就像一张白纸，可以发展和想象的空间很大。
我们可以选择目前价格很低，但非常有发展前景的土地。
比如Frank老师非常看好的再生能源用地，使用太阳能、风能等清洁能源发电是未来的趋势。
我们在选择这类土地时，除了土地本身的条件适合发电以外，更重要的是要考虑周边的环境，解决好发电后的电力输出、电能储备和使用问题，这样才能够产生收益。
所以我们在选择土地时，要重点考虑地块是不是能够方便接入电网，周边有没有比较好的储能设施和用电需求等因素。
满足这些条件的再生能源用地前景是很广阔的，不仅能够有稳定的现金流，还可以获得政府26%的退税补助，升值空间也很大，这对于投资者来说是非常吸引人的。
3风险和收益
经过充分的学习，有了这些理论知识和方法，就有了投资土地的信心基础，接下来的一步就是实践了。
Frank老师说，刚开始一定要少量尝试，不要All-in，在实际操作中逐渐积累经验。
同时，要注重积累各方面的专业资源，比如土地律师、贷款经纪等等。
这对未来的投资都会有非常大的帮助。
我们现在第一步要做的就是获取合适的土地。
除了Tax Deed以外，直邮（direct mail)是通过off market获得土地的主要方式。
课程里老师会教我们一步步怎么去做，如何找到直邮名单，如何给潜在的卖主分批次写信，每个批次的信件应该怎么写等等。
这在某种意义上是一个时间和概率的问题，你获取的有效名单数量越多，写信的策略实施越高效，你就一定会有相当比例的收获。
我现在已经在课程中找到了合作伙伴，共同组建了公司来做这件事。
现在第一批直邮的信件也已经委托专业公司寄出了，后面我们还会参加一些Tax Deed的拍卖。
事情在一步步的向前推进。
在这个过程中，一定会有很多困难，也会有风险，该付的学费一定是要付的，关键是如何尽量少走弯路。
Frank老师在课程中，会反复提示我们，未来各种可能遇到的风险，教给我们应对方法。
有了这个心态和准备，再加上老师和同学们的支持，我对土地投资是非常有信心的，准备把它当作一个长期的事情去经营。
我们很多时候，是被风险和收益成正比这句话耽误了。高收益不一定就会高风险，反之亦然。
其实，风险和收益之间隔着一个巨大的变量，这个变量叫做能力。
如果你想了解土地投资，
欢迎参加11月27日-12月5日
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这里面可能有很多错觉，因为我们一般比较少接触到土地。
尽管我们买的房子都是建在土地上，但似乎仅此而已，越是不了解的东西，我们通常就会觉得难度高，风险很大。
这周采访了土地投资coaching课程的学员Jerry，来了解一下他是如何涉足到土地投资的。
Jerry的故事
我是Jerry，生活在波特兰，是有几套出租房的“微地主”。
土地投资对我来说一直是一个空白，我很感兴趣，总觉得里面蕴藏着更大的机会。
我们都玩过大富翁Monopoly的游戏，Monopoly的意思就是垄断，通过垄断资源获取利益，把对手打败。
其中，花钱买地是第一步。
买到了好的土地，就垄断了最根本的资源，可以在上面建房子和各种设施，通过买卖和收租挣钱。
所以我觉得，土地是最根本的东西，作为投资会有很好的延展性和想象空间。
而且投资买地的人比买房的人少多了，参与的人越少，往往意味着更大的机会，特别是在当今的市场环境下。
我的想法是，投资土地的风险不在于土地本身，而在于不了解。
只有真正去了解了，才能正确的评判收益和控制风险，也才真正有可能把握住机会。
1从系统学习开始
这一点，我在参加了学堂举办的土地投资Coaching课程之后，特别有体会。
之前我参加了学堂的Tax Sale课程，就发现里面很大部分的标的都是土地，如果不涉及土地投资，相当于放弃了一半以上的选择。
而且要通过TaxDeed获取土地，也不是很容易的事，因为你作为小投资者，渠道和方式都很有限，没有足够的技巧和方法的话，热门的标的很难拿到。
当时，我就和同伴一起参加了马里兰州一块土地的Tax Deed拍卖。$4860可能拿下一块价值10万美元的土地！周边房价$60多万！
我们研究了很久，土地条件也很成熟，是一块位于房子之间的空地。
我们以为志在必得，但最终还是在最后30秒被可能的“机器操控”的竞争对手以$1的价差击败了，最终没有拿到。
反思下来，我觉得还是要继续学习，不能局限在一种方式上。要扩大可以选择的土地标的范围，同时提高获取标的的成功率。
我就继续报名上了学堂Frank老师和房博士的土地投资Coaching课程，现在是课程西部组的组长。
2理论结合实践
土地Coaching课程是理论和实际操作相结合的教学方式。
老师会先花一个月的时间把土地投资相关的理论和方法都教授给你，帮每个人打好基础，同时也让学习伙伴们之间相互熟悉。
因为是小班教学，总共也就十几个人，而且来参加这个课程的，都是准备真枪实战的，所以大家既是同学，未来更可能是合作伙伴。
现在理论学习已经结束，开始进入到实际操作阶段，现在我已经感觉到土地投资是看得见摸得着的了。
即使对于普通的投资者来说，它也并不是遥不可及的，而是一种可以尝试，可以去参与并有可能获取更高回报的投资方式。
和房产投资相比，土地投资有非常多的优势。
- 波动小，升值稳定
相比之下，土地价格的波动要小很多。
比如08年的金融危机，拉斯维加斯房价腰斩，川普的酒店至今还未恢复到危机前的估值，但是土地价格的调整则小很多，这几年价格一直在上升。
而且，平均来说，土地每15年会有一次快速增值。
所以，长期持有即使什么都不做，收益也很安全而且可观。
土地是真正可以抗通胀、抗周期的房地产投资产品。
- 竞争少，适合远程投资
因为对土地的调查，会比房子方便简单。
主要就是位置、规模、性质等主要指标，土地上面什么都没有，不像房子特别是二手房，房屋的很多状况是你没有办法事先了解到的。
在coaching的课程里，老师会给你一个详细的尽职调查清单，你就按照这个一项一项去做就可以了。
土地投资的竞争也比较少，再加上远程投资的方式，我们可选择的范围就更大了。
- 有现金流和退出机制
很多人不买土地，主要是担心买了不知道下一步该怎么办，我一开始也有这个顾虑。
上了课之后，我了解到很多不同类型的土地，以及它们的持有和退出方式。
土地本身持有成本很低，但除了buy and hold外，土地也有很多可以产生现金流的方式，比如，结合土地的特点，可以作为仓储、广告、RV营地等出租，取得现金流。
如果你自身有bussiness就更好了，可以结合自己的业务，买适合的土地先自用，等土地升值后再卖出，获取双份收益。
土地有很多种持有、退出机制和策略，掌握了这些技能，我们在购买之前，就想好拿到这块地后怎么退出，如何长期持有，做好这些功课，就可以把未来的风险控制在可承受的范围内。
- 有广阔发展空间
还有很重要的一点，就是土地的类型很多，它就像一张白纸，可以发展和想象的空间很大。
我们可以选择目前价格很低，但非常有发展前景的土地。
比如Frank老师非常看好的再生能源用地，使用太阳能、风能等清洁能源发电是未来的趋势。
我们在选择这类土地时，除了土地本身的条件适合发电以外，更重要的是要考虑周边的环境，解决好发电后的电力输出、电能储备和使用问题，这样才能够产生收益。
所以我们在选择土地时，要重点考虑地块是不是能够方便接入电网，周边有没有比较好的储能设施和用电需求等因素。
满足这些条件的再生能源用地前景是很广阔的，不仅能够有稳定的现金流，还可以获得政府26%的退税补助，升值空间也很大，这对于投资者来说是非常吸引人的。
3风险和收益
经过充分的学习，有了这些理论知识和方法，就有了投资土地的信心基础，接下来的一步就是实践了。
Frank老师说，刚开始一定要少量尝试，不要All-in，在实际操作中逐渐积累经验。
同时，要注重积累各方面的专业资源，比如土地律师、贷款经纪等等。
这对未来的投资都会有非常大的帮助。
我们现在第一步要做的就是获取合适的土地。
除了Tax Deed以外，直邮（direct mail)是通过off market获得土地的主要方式。
课程里老师会教我们一步步怎么去做，如何找到直邮名单，如何给潜在的卖主分批次写信，每个批次的信件应该怎么写等等。
这在某种意义上是一个时间和概率的问题，你获取的有效名单数量越多，写信的策略实施越高效，你就一定会有相当比例的收获。
我现在已经在课程中找到了合作伙伴，共同组建了公司来做这件事。
现在第一批直邮的信件也已经委托专业公司寄出了，后面我们还会参加一些Tax Deed的拍卖。
事情在一步步的向前推进。
在这个过程中，一定会有很多困难，也会有风险，该付的学费一定是要付的，关键是如何尽量少走弯路。
Frank老师在课程中，会反复提示我们，未来各种可能遇到的风险，教给我们应对方法。
有了这个心态和准备，再加上老师和同学们的支持，我对土地投资是非常有信心的，准备把它当作一个长期的事情去经营。
我们很多时候，是被风险和收益成正比这句话耽误了。高收益不一定就会高风险，反之亦然。
其实，风险和收益之间隔着一个巨大的变量，这个变量叫做能力。
如果你想了解土地投资，
欢迎参加11月27日-12月5日
北美地产学堂土地投资精品课！
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