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作者：chengwen 和小吉米的问答—— “08年到现在，房价高位，该卖还是买？ 不同的情况会有不同答案，比如： 如果是出租房，你的房子如果现在现金流好好的，但是房价的确VS 08年涨了不少，我觉得无需卖，如果看到其他好的DEAL想投资，可以趁低利率的机会CASH OUT REFINANCE从老房子里拿钱出来投资，别把下金蛋的鸡给宰了 （比较理想的情况是CASH OUT出来后，旧的房子依然可以有正现金流；但是买好新房后如果出租的话，现在要小心病毒租霸了。。。） 如果是自住房，各方面因素适合（自己的账算的过来），现在可以赶上车购买，（具体如何算账说来话长）...

作者：小吉米 下面是我自己的一些想法： 1. 努力维持不动产的“不动” 美国房地产大概每十年一个价格上下运行周期，所以当购入一个房产的时候，如果撇开“现金流”的因素，一般至少需要在手里持有7-10年，才可以有比较明显的升值效应。（毛利中除去每年的地税、保险、利息和卖方时候的中介费，其实坐等升值的盈利并没有想象中的那样大；况且，新手小白如果一不小心，还可能买房买在10年不涨或反跌的地段） 小吉米自己的经验：买入房产前需要考虑周全，房子买入后，就不要在短期内反复折腾地又想抛出，每一个短期买入卖出来回，大概率就是亏钱的结果。 2.努力保持正现金流，用时间换取房产的增值空间...

作者：maxcachen 上周有个挺熟的朋友跟我说也要搬离湾区了，算一算这半年来已经是第二个，以前大家吃饭时说不待加州了，也仅止于开玩笑的程度，现在越来越多人付诸行动，不免有点感伤 随即而来一个问题，我在想：究竟搬离湾区的人，都去哪里了呢？ 刚好在用Redfin data center时，无意间发现了这个migration map，是Redfin以使用者搜索数据为基础制作的，我们可以看出某个地区的人对哪些城市感兴趣。 Redfin Data Center 在外州的部分，以Seattle搜索次数居冠，接下来是Portland, Austin，Phoenix，Las...

作者：Qgan2001 还有HOA房子在卖出时，HOA可能会收一笔转会费用，并且HOA会对装修提出各种要求。我的第一个自住是有HOA, 在装修时HOA提出要来检查，我拒绝了。他们居然从我后院外面的马路上往里看，给我notice说后面fasica board的油漆不够均匀！ 第一个出租是townhouse，也是在卖出时和HOA来来回回花了很多精力。后面我再也不碰HOA的了！当然HOA的费用很轻易就抵得上5万元的房价！

作者：John 我的第一个出租房就是有HOA费用的。 2017年初我准备买出租房时请教过一些有经验的“地主”朋友。其中一个有多年经验的告诉我：尽量避免买有HOA费用的出租房，房租都给HOA拿走了。当时体会不深。在找了几个月没有找到合适的房源时，我还是先买了两个有HOA的出租房。第一个只要$34K，有Section 8房客；第二个只要$37K，房子不需要装修就可以出租。两个房子的租金都在$900/mon以上。当时看起来觉得还是“很合算”的—年房租/房价在30%左右，纯从数学角度，减去各种费用总是有15%以上。其实被误导了。...

作者：adillonzl 这段时间换了批租客，又走了一遍签合同收security deposit（以下简写成SD）的过程，期间还差点疏忽大意掉进一个坑，后来又听说一个群友被缠在一个相关的官司里，觉得这一环其实很容易被新房东忽略，所以来总结一个有关对security deposit的cheat sheet以便房东们随时参考。由于每个州SD law相差会比较大，这里只说麻州的。 收SD的时候需要注意的： 收SD不能超过1个月房租 收SD的同时给租客一份收据，双方签字，并各自保留一份。同时让每个在lease上签字的租客都填一张W9...

作者：小吉米 本篇中我大概介绍一下截至2020年10月北美地产学堂课程的学习逻辑思路： 1. 对于还没买投资房的小白，小吉米基本推荐的入门大方向是买独立单元的出租屋来做初级地主，在这个逻辑下面有3个课程我觉得是必须学习的： （1）入门课：系统地梳理各类概念，快速扫盲，让你对房地产投资思维、买入什么类型的出租房、如何计算回报率、购房前中后系统知识有一个完整的基础了解 （2）找DEAL课： 深入讲如何找到低于市场价房源的技巧...

作者：maxcachen 读着版上很多学霸跟大咖的文章，深感获益良多，很多人房地产的经验都比我要丰富许多， 想了想除了数据分析，我能贡献的就是一些从零开始的甘苦谈，也很欢迎各位前辈不吝指教 这一系列主要是针对刚从学校毕业，或者在美国找到第一份工作，开始接触财富自由这个观念，对房地产有兴趣却不知从何下手的人们，希望能多少有帮助。 以房地产投资为例来聊聊杠杆...

作者：攀攀妈的房产经历 我联系这边的贷款broker，说是都不做出租房的cash out 重贷；逼着我们去找本地小银行，一问有只做LTV 70%的，但是也能找到LTV 75%的，利率在3.75%的，刚开始以为是portfolio loan, 最后发现也是conventional，所以多问几家还是好的，当然至于能不能appraisal你想要的价钱又是另外一回事了。 新手小白考虑到借出来钱滚动到下一个是有利息的，要考虑是否合算，这是很好的一点，但是我认为现在的低利率环境，怎么借出来都是赚的，而且基本躺赚（前提是找个好区好房再带好房客），所以有时候不要考虑太多，闭眼上就行了。...

作者：小吉米 关于“杠杆”正反面的观点，我们可以听到很多，比如： -有很多成功的地产大咖都说：杠杆的使用是房地产有别于其他投资品类的显著特点。使用杠杆购房，并且在正向现金流的前提下维持住杠杆水平，可以助你显著提升ROI（即CASH ON CASH回报），并加速财富的积累进程。 -同时也经常听闻一些经验之谈：美国房地产投资成功的原因可以有很多，但是，投资失败的原因往往只有1个：就是FINANCE资金链出了问题（杠杆上出了问题，资金链断裂，导致出局），这让人对“杠杆”还是充满敬畏的 1.全面考虑FINANCE （金融的赋能）各类考量的因素，包括：...

作者：攀攀妈的房产经历 很好的分享，我觉得是这样，与房客多打交道几次，就会发现，保持良好的职业关系就行了，不要太像朋友了。而且到了时间没有房租，就要发短信或者邮件问，一般我的房客收到消息钱就转过来了，还非常抱歉可能不记得日期了，这一点也提醒我以后所有的lease都改成1号开始，现在零散着的时间，房客也不方便，我也不方便 。在互相尊重的基础上，大家都还是想认真生活下去的个体，有合同，按规矩，但是可以有人情话的有商有量，我觉得大家都会挺过这段煎熬的时期的。

作者：房博士 在美国，你的租客不交房租，怎么办？是做好好先生，让他们白住你的房子， 还是找个律师做驱逐？ 在两者之间，还有一招，就是跟租客好好交流。如何交流？用温柔而坚定的正面管教方式，就像训练自己的孩子。 皮格马利翁效应告诉我们： 我觉得该方法对管理租客也应该适用。 实际上，如果用学堂《房产管理课》中的方法挑选好房客，做房东，并没有想象得那么难。我的大部分房客，每到月初的时候，就把钱打到我的银行账户中，我没有多少收租的烦恼，也没有多少跟租客交流的机会，更别提正面管教了。今年的疫情，给我带来了对管理租客的烦恼。...

作者：小吉米 人生从三十而立走到四十不惑，耳边也时不时会听到有人吐槽房地产投资，大概的意思主要是怼下面的2点： 和其他的投资相比，房地产投资会让你的资金流动性变慢（即你会觉得你有很多钱放到房产以后，再要变现的流程就会比较复杂） 2.房地产是需要大资金投入的领域，当你把大多数的钱都投入房子后，你变成了一个Equity Rich, Cash Poor的人，即资产价值很大，但自己每月可以用来实际开销的可用现金流却很小。你已经成为了一个“穷酸的富人”啦！ > 然而，主动让自己的钱被房地产给“套住”，恰恰给了你一些意想不到的好处：...

作者：小吉米 1.什么才是好的LOCATION？ 首先，LOCATION也不仅仅是一个“物理位置”的概念，至少包括了以下几重分解： 当地的经济情况 （如：失业率、家庭收入、公司行业分布、工作分布等） 当地的人口结构（人口流入还是流出？人口增长率、年龄结构、种族多元化） 房源的周边环境 （自然灾害、犯罪率、自主率、交通、购物生活设施、城市规划：是否限制新房？法律对房东是否友好？） 其次，符合你自己具体的投资需求的LOCATION才是好的LOCATION，因此同一个地区对于不同需求的购房者，会有不一样的结果...

作者：csun2020 买投资房的时候一定要注意HOA，很多好的社区会有rental restriction，...

作者：小吉米 1.小吉米整理了一下房地产投资不同环节需要的团队组成： 如果我们按整个投资先后过程的思路去划分团队，整个过程里你大概需要成员包括： 【1】投研和策略阶段 在这个远程投资最初的阶段，这时候还没有确定哪个远程市场最适合你 有很多小白投资者很有可能会忽略这个阶段直接从下面第二阶段开始。其实在这个阶段，你自己会有很多功课需要做，因为这是一个大方向的问题，如果大方向错了，后面调整起来会很吃力。 这个阶段你需要的团队成员是： - 北美地产学堂的人际网络：结交有经验的远程投资者朋友 或不同地区地产经纪人 这些“人脉”的作用，是给你在最初DESKTOP...

作者：小吉米 话说去年小吉米游历美国东海岸，来到新泽西去看OPEN HOUSE，其中有一个房子印象十分深刻：当地传统的A级好区、占地大、老房子外观品相不错、内部房间多、不算新但也不破、后院鸟语花香。但这个房子在市场上反反复复折腾卖了2年，进了2次ESCROW后都又重新回到市场，其市场标价也竟然也一路下跌。小吉米和卖方经纪人聊天的过程中，经纪人一脸无奈地吐槽：很多年轻人进来看房后，发现厨房操作台用的是年代旧一些“石英石台面”就不喜欢这个房子了。。。。。。 卖方经纪人口中的“年轻人”，就是本文会集中讨论的“美国千禧一代”，即 Gen...

作者：jingwang8866 各位地产学堂的同学们，今天，你行动了吗？ Start With Why 和小记第一个投资地产 相信看到这篇文章的你，已经是地产学堂的同学了吧。今天，我想来问问你，地产投资，你行动的了吗？ 大家都知道， 从无到有， 跨出这第一步，很多时候，是最最艰难的。我想用这篇短文记录下我的“WHY“及第一个的地产投资。 在这个喧嚣的世界里，在这个COVID似乎永不离去的魔幻2020年，请你静下心，停下来，让我们一起想一想，为什么要投资地产呢？在我们这些自雇人士中，有一本很有名和重要的书，叫做“Start with WHY”, （作者：Simon...

作者：jingwang8866 感恩地产学堂 为我们带来财富增长。过了火鸡节，吃得饱饱的各位同学们，今天我们来聊聊“好”债和“坏”债。 首先，中国人不喜欢“债”。什么是债呢？如果用大白话说，就是你欠了别人或别的公司的钱。下面是维基百科的定义的中文翻译。债务是一项义务，要求一方（债务人）向另一方（债权人）支付金钱或其他商定的价值。 债务是一种延期付款或一系列付款，将其与立即购买区别开来。...

作者：小吉米 首先，简明定义一下什么是LOCATION里的“ABCD”区？ 投资意义上的A，B，C，D区是一个相对的概念，并不是说有一个绝对可以参照的量化数字指标来直接定义ABCD；所以，从另外一个角度思考，我们可以从“居住者”的感受分级来相对区格定义： - A：梦想入住的地方 - B：入住条件不错的地方 - C: 可以接受入住的地方 - D：WAR ZONE （枪林弹雨的地方） 【第一步】：使用网站niche.com : 这个网站上有NICHE GRADES（评级分数），这个评级的特色包括： （1）ABCD可以进一步分“+ / -” （2）...